Miras Kalan Tarla Nasıl Satılır? İntikal, 1 Yıl Kuralı, Ehil Mirasçı ve İzale-i Şüyu

Babanızdan ya da annenizden kalan tarlayı satmak istiyorsunuz; ama tapu hâlâ vefat edenin adına, mirasçı birden fazla ve biri “ben satmam” diyor. Üstelik tarla tarım arazisi olduğu için “1 yıl kuralı”, “Bakanlık izni”, “ehil mirasçı” gibi terimler duyuyorsunuz. Bu yazı, miras kalan bir tarlanın satışını baştan sona, kanun maddeleriyle anlatır.

Sırayla şunları göreceksiniz: tapuda intikal nasıl yapılır, elbirliği mülkiyeti satışı neden kilitler, 5403 sayılı Kanun’daki 1 yıllık süre ne anlama gelir, mirasçılar anlaşamazsa mahkeme tarlayı kime verir ve ortaklığın giderilmesi davası nasıl işler. Sonunda 2026 harç tutarlarını ve adım adım yol haritasını bulacaksınız.

Miras kalan tarla nasıl satılır?

Miras kalan tarla önce mirasçılar adına tapuya geçirilir (intikal), sonra mirasçılar arasındaki elbirliği mülkiyeti çözülür, en sonunda tapuda ya da noterde satış yapılır. Bu sıra değişmez; çünkü mirasçılar mülkiyeti ölüm anında kazanır ama tapuya tescil olmadan satış gibi tasarruf işlemi yapamaz (TMK m.705/2).

Satış için iki yol vardır:

• Tarlanın tamamını satmak. Bütün mirasçılar imza verir; tapu müdürlüğünde ya da noterde tek işlemle alıcıya devredilir. Elbirliği mülkiyetinde tasarruf işlemleri oybirliği gerektirir (TMK m.702).
• Yalnızca kendi payınızı satmak. Bunun için tapunun önce paylı mülkiyete (hisseli tapu) çevrilmesi gerekir. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payını diğerlerinin iznine gerek olmadan satabilir (TMK m.688/3); ancak diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı ve tarım arazisinde 5403 sayılı Kanun’un pay sınırı devreye girer.

Tarla tarım arazisi ise bir de 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu uygulanır; bu kanun mirasçılara devir için 1 yıllık bir süre tanır.

İntikal nedir, tapu neden önce mirasçılara geçmeli?

İntikal, vefat eden kişi adına kayıtlı taşınmazın mirasçılar adına tescil edilmesidir; intikal yapılmadan alıcıya devir mümkün değildir, çünkü tapu kütüğünde malik hâlâ vefat eden kişidir.

Önce mirasçılık belgesi (veraset ilamı) alınır; bu belgeyi sulh hukuk mahkemesi ya da noter verir (TMK m.598). Ardından mirasçılardan biri veya vekili tapu müdürlüğüne başvurur. Uygulamada kimlik, mirasçılık belgesi ve varsa vekâletname istenir; güncel belge listesini işlem öncesinde ilgili tapu müdürlüğünden teyit edin. İlk intikal, mirasçılar adına elbirliği mülkiyeti olarak yapılır.

Veraset ve intikal vergisiyle ilişki sık karıştırılır. İntikal, verginin tahakkuku beklenmeden yapılır; tapu idaresi tescili 15 gün içinde vergi dairesine bildirir. Ancak o taşınmaza düşen vergi tamamen ödenmedikçe tarla üçüncü kişiye devredilemez; tapu memuru vergi dairesinin ilişik kesme belgesini ister (VİVK m.19). Yani vergi borcu intikali değil, satışı bekletir.

Elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet farkı satışı nasıl etkiler?

Elbirliği mülkiyetinde mirasçıların belirli bir payı yoktur ve hiçbiri tek başına tapuda pay satamaz; paylı mülkiyette ise her paydaşın oranı bellidir ve kendi payını serbestçe satabilir. Satış planınız bu farka göre şekillenir.

Elbirliğinden paylı mülkiyete geçmenin iki yolu vardır:

1. Paylaşma sözleşmesi. Tüm mirasçılar yazılı bir sözleşmeyle elbirliği mülkiyetinin miras payları oranında paylı mülkiyete dönüştürülmesini kabul eder (TMK m.676).
2. Sulh hâkimi kararı. Mirasçılardan biri sulh hukuk mahkemesine başvurur; hâkim diğer mirasçılara itiraz için süre verir. Elbirliğinin devamını haklı kılacak itiraz yoksa ya da süresinde paylaşma davası açılmazsa, paylı mülkiyete dönüştürmeye karar verir (TMK m.644).

Bir mirasçı, paylaşmayı beklemeden “miras payını” noterde üçüncü kişiye devredebilir (TMK m.677). Ancak bu sözleşme alıcıya tapuda pay vermez; yalnızca paylaşma sonunda o mirasçıya düşecek payın kendisine verilmesini isteme hakkı tanır. Bu yolu tapuda satış sanmak sık yapılan bir hatadır.

1 yıl kuralı nedir, tarım arazisinde mirasçılar 1 yılda ne yapmalı?

5403 sayılı Kanun’a göre mirasçılar, tarım arazisinin mülkiyetini mirasın açılmasından (ölüm tarihinden) itibaren 1 yıl içinde anlaşarak devretmelidir (m.8/B). Kanun burada “devir”i esas alır; tarlanın yıllarca onlarca mirasçı adına parçalı kalmasını istemez.

Mirasçılar devri dört şekilde kararlaştırabilir (m.8/C/1):

• (a) Tarlayı bir mirasçıya devretmek; tarla yeter gelirli büyüklüğü karşılıyorsa birden fazla mirasçıya da devredilebilir.
• (b) Aile malları ortaklığına ya da kazanç paylı aile malları ortaklığına devretmek.
• (c) Tüm mirasçıların miras payı oranında ortak olduğu bir limited şirkete devretmek.
• (ç) Üçüncü kişilere satmak.

Satış niyetiniz varsa (ç) seçeneği doğrudan sizin yolunuzdur: tüm mirasçılar anlaşır, tarla alıcıya devredilir. Mirasın açılmasından itibaren 1 yıl içinde anlaşan mirasçıların devir işlemleri harçlardan ve damga vergisinden muaftır (m.8/I/3).

Bir kural daha vardır: tarım arazisinde ifraz, hisselendirme, pay temliki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, paylı mülkiyet olarak intikal, taksim ve vasıf değişikliği işlemleri Bakanlığın izniyle yapılır (m.8/B/3). İzin mercii Tarım ve Orman Bakanlığıdır; uygulamada il ve ilçe müdürlükleri değerlendirir.

Ehil mirasçı kimdir, mahkeme tarlayı kime verir?

Ehil mirasçı, yönetmelikteki puanlamada 50 ve üzeri puan alan mirasçıdır; mirasçılar anlaşamazsa hâkim tarlayı bu mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devreder (5403 m.8/C/2; Yönetmelik m.10).

Puanlama kalemleri şöyledir (Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik m.10):

Hâkimin sırası şöyledir: Birden çok ehil mirasçı varsa öncelik geçimini bu araziden sağlayana verilir; o da yoksa en yüksek bedeli teklif edene. Hiç ehil mirasçı yoksa tarla en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya devredilir. Devrini isteyen hiçbir mirasçı yoksa hâkim satışa karar verir; gelir mirasçılara payları oranında dağıtılır (m.8/C/2).

“Tarımsal gelir değeri”, arazinin yıllık ortalama net gelirinin 20 yılla çarpımıyla hesaplanır (Yönetmelik m.5) ve piyasa rayicinden farklı olabilir. Devri alan mirasçı, diğer payların bedelini mahkeme veznesine depo etmek için 6 aya kadar süre alır; talep hâlinde 6 ay daha verilebilir. Depo edilmezse açık artırmayla satışa karar verilir (m.8/D/1). Son olarak, tarlayı alan mirasçı devirden itibaren 20 yıl içinde arazi tarım dışı kullanım nedeniyle değer kazanırsa farkı diğer mirasçılara payları oranında öder (m.8/C son fıkra).

Mirasçılar anlaşamıyorsa ortaklığın giderilmesi davası nasıl işler?

Mirasçılar paylaşmada anlaşamazsa her mirasçı ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açabilir; dava, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4). 1 Eylül 2023’ten beri dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir (HUAK m.18/B).

Arabulucu dosyayı 3 hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde en fazla 1 hafta uzatılabilir. Anlaşma olursa belgeye sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınır; mahkeme bu aşamada 5403 gibi kanuni sınırlamalara uyulup uyulmadığını denetler. Şerhten sonra tapu müdürlüğü resmî senet düzenlemeksizin tescil yapabilir (HUAK m.18/B/3 ve m.18/B/5).

Davada hâkim önce aynen bölmeyi dener; tarla önemli değer kaybı olmadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa karar verir (TMK m.699). Tarım arazisinde aynen bölme, asgari büyüklük ve yeter gelirli büyüklük sınırlarına takılır; mutlak, marjinal ve özel ürün arazisinde 2 hektarın altında parsel oluşturulamaz. Bu yüzden miras tarlalarında sonuç çoğunlukla satıştır. Bölünebilirliği Tarlam Bölünür mü? asistanıyla ön kontrol edebilirsiniz.

31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun önemli bir yenilik getirdi: tüm maliklerin mirasçı olduğu ve üçüncü kişi maliki bulunmayan taşınmazlarda birinci artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılır; bu artırmada teklif muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçmelidir ve usul bir defaya mahsustur (İİK m.114). Mirasçılar arasında alıcı çıkmazsa ikinci artırma herkese açıktır; genel kuralda asgari teklif muhammen kıymetin yüzde ellisidir ve katılım için kıymetin yüzde onu kadar teminat yatırılır. Bu yol zaman alır ve masraflıdır; mirasçılar arasında anlaşma şansı varsa önce onu denemek genellikle daha elverişlidir.

Paylı tapuda kendi payımı tek başıma satabilir miyim?

Evet, tapu paylı mülkiyete geçtikten sonra payınızı diğer paydaşların iznini almadan satabilirsiniz (TMK m.688/3); ancak iki sınır vardır: diğer paydaşların önalım hakkı ve 5403’ün pay sayısı yasağı.

Önalım (şufa) hakkı. Payınızı üçüncü bir kişiye sattığınızda diğer paydaşlar alıcıya karşı dava açarak payı alabilir (TMK m.732 ve m.734). Hak, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay, her hâlde satıştan itibaren 1 yıl geçince düşer (TMK m.733/4). Bu 1 yıllık süre, 25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun’la 2 yıldan indirildi; bu tarihten önceki satışlarda 2 yıl uygulanır. Paydaşa yapılan satışta önalım hakkı doğmaz. Önalım davasında hak sahibi, tapudaki bedeli değil, hâkimin belirlediği rayiç bedeli nakden depo eder (TMK m.734/2).

5403 pay sınırı. Tarım arazisinde asgari büyüklüğün altında yeni hisse oluşturulamaz; pay ve paydaş sayısı artırılamaz (m.8/3). Asgari büyüklük mutlak, marjinal ve özel ürün arazisinde 2 hektar (20 dekar), dikili arazide 0,5 hektar, örtü altında 0,3 hektardır. Yani payınızı bölerek iki ayrı kişiye satamazsınız. Payınızın tamamını tek bir alıcıya devretmek bu yasağa girmez; pay temliki ise Bakanlık iznine tabidir (m.8/B/3). Asgari büyüklüğün altındaki payınızı diğer paydaşlara aynen devrederseniz harç, damga vergisi ve tapu döner sermaye ücreti alınmaz (m.8/I/4).

Payınızın kaç metrekareye denk geldiğini hisse hesaplama aracıyla bulabilirsiniz. Ayrıntılar için hisseli tarla satışı rehberine ve tarla bölünür mü rehberine bakın.

Satışta hangi harç ve masraflar çıkar?

2026’da tapuda satış harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20’dir; mirasçılar 1 yıl içinde anlaşarak devrederse devir işlemlerinde bu harç alınmaz. Diğer kalemler aşağıdadır.

Tapu döner sermaye hizmet bedeli ayrıca alınır; 2026 tarifesini işlem öncesinde tapu müdürlüğünden öğrenin. Noterde yapılan satışlarda yalnızca tapu harcı alınır, damga vergisi istisnası vardır (Noterlik Kanunu m.61/A). Avukatlık ücreti, bilirkişi ve keşif giderleri davanın seyrine göre değişir.

Adım adım ne yapmalı

1. 1

   Mirasçılık belgesini alın

   Sulh hukuk mahkemesinden ya da noterden mirasçılık belgesi alın (TMK m.598). Belgede tüm mirasçılar ve miras payları yazar; sonraki her işlemde istenir.

2. 2

   Tapuda intikal yaptırın

   Mirasçılardan biri ya da vekili tapu müdürlüğüne başvurur; tarla mirasçılar adına elbirliği mülkiyeti olarak tescil edilir. Veraset vergisinin tahakkuku beklenmez (VİVK m.19).

3. 3

   Tarlanın niteliğini ve büyüklüğünü öğrenin

   Tapudaki vasıf ve yüzölçümüne bakın. Tarım arazisiyse 5403 uygulanır: asgari büyüklük, ilçenize göre yeter gelirli büyüklük ve Bakanlık izni kuralı devreye girer.

4. 4

   Mirasçılarla 1 yıl içinde yolu seçin

   Tamamını üçüncü kişiye satmak, bir mirasçıya devretmek ya da paylı mülkiyete geçmek seçeneklerinden birinde anlaşın. 1 yıl içinde anlaşırsanız devir işlemleri harç ve damga vergisinden muaftır (5403 m.8/I/3).

5. 5

   Vergi ilişiğini kesin, izni alın

   Satış öncesi vergi dairesinden ilişik kesme belgesini alın (VİVK m.19). Paylı mülkiyete geçiş, pay temliki veya taksim yapılacaksa il/ilçe tarım ve orman müdürlüğü üzerinden Bakanlık izni gerekir (5403 m.8/B/3).

6. 6

   Anlaşma yoksa arabulucu ve sulh hukuk

   Önce arabulucuya başvurun (dava şartı). Anlaşma çıkmazsa 5403 m.8/C uyarınca ehil mirasçıya devir davası ya da ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Somut durum için bir avukata danışın.

7. 7

   Satışı tapuda veya noterde tamamlayın

   Alıcıyla birlikte tapu müdürlüğüne gidin; noterde de taşınmaz satışı yapılabilir (Noterlik Kanunu m.61/A). Üçüncü kişiye pay satışında diğer paydaşlara noter bildirimi yaptırın; önalım süresi böylece 3 ayla sınırlanır.

Sık yapılan hatalar

• İntikal yapmadan alıcıyla sözleşme imzalamak. Tapu vefat eden adına kaldığı sürece devir yapılamaz (TMK m.705/2); alınan kapora ileride uyuşmazlık doğurur.
• Elbirliği tapusunda “kendi hissemi sattım” demek. Elbirliğinde belirli pay yoktur; noterde yapılan miras payı devri alıcıya tapu payı vermez (TMK m.677).
• “1 yılda satılmazsa devlete geçer” korkusuyla düşük fiyata satmak. Böyle bir hüküm yoktur; süre geçince Bakanlık 3 ay ek süre verir, sonra dava açabilir (5403 m.8/Ç).
• Payı bölerek birkaç kişiye satmaya çalışmak. Tarım arazisinde pay ve paydaş sayısı artırılamaz (m.8/3).
• Önalım süresini hâlâ “2 yıl” sanmak. 25 Aralık 2025 ve sonrasındaki satışlarda mutlak süre 1 yıldır; noter bildirimi yapılmazsa 3 aylık süre hiç işlemeye başlamaz (TMK m.733/4).
• Arabulucuya gitmeden ortaklığın giderilmesi davası açmak. 1 Eylül 2023’ten beri dava şartıdır; dava usulden reddedilir (HUAK m.18/B).

Bir sonraki adım

Mirasçı sayısı, tapudaki vasıf ve ilçenizin yeter gelirli büyüklüğü, hangi yolun açık olduğunu belirler. Payınızın kaç metrekare ettiğini önce hesaplayın; sonra tarlanın 5403 karşısındaki durumunu netleştirin.

Ada ve parsel numarasını ya da tapu fotoğrafını gönderirseniz, tarlanın niteliğini, 5403 kapsamındaki bölünebilirlik durumunu ve satış yollarını kaynaklı bir özetle size yazalım: parsel inceleme talebi bırakın. Mirasçılar satış kararı aldıysa Arazimi Sat sayfasından alıcı talebi de oluşturabilirsiniz. Somut uyuşmazlıklarda bir avukata danışmanız, buradaki genel bilgilerin yerini tutmayan doğru adımdır.