Arazi Rehberi
Kısa cevap önce, ayrıntı sonra. Her yazı kanun maddesine ve resmî kaynağa bağlanır; güncelleme tarihi görünür.
26 rehber · kanun maddesine ve resmî kaynağa bağlı
Arsa, Arazi ve Tarla Farkı Nedir? Tapuda Nitelik, İmar ve Vergi Karşılaştırması
Arazi üst kavramdır; tarla da arsa da arazidir. Tarla, tapuda yazan tarımsal bir cinstir; tarım arazisiyse 5403 sayılı Kanun’a tabidir, bölünmesi ve tarım dışı kullanımı izne bağlıdır. Arsa, imar planında kural olarak parselasyonla oluşan yapı parselidir. Emlak vergisi arazide binde 1, arsada binde 3’tür; büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlarda iki katı uygulanır.
İmar Durumu Nasıl Öğrenilir? e-Devlet, e-İmar ve Belediyeden Adım Adım (2026)
Önce tapudaki ada ve parsel numarasını bulun. Belediyeniz e-Devlet’te “İmar Durum Bilgisi Sorgulama” hizmeti veriyorsa ya da kendi e-İmar ekranı varsa ön bilgiyi çevrim içi alırsınız. Onaylı belge için belediye imar müdürlüğüne (belediye ve mücavir alan dışında valiliğe) dilekçeyle başvurursunuz. Uygulama imar planı olan alanlarda, yapı ruhsatına esas başvurularda Yönetmelik en geç 2 iş günü süre öngörür.
Köy Yerleşik Alanı Nedir? Köy Yerleşik Alanında Ev Yapılır mı, Sınır Nasıl Öğrenilir?
Köy yerleşik alanı, köydeki toplu binaların en dıştakilerinden geçen çizginin içidir; civarı bu çizginin en fazla 300 m dışına uzanır, sınırı meclis kararıyla onaylanır. Belediye ve mücavir alan dışındaysa bu sınır içine konut yapılabilir; yapı ruhsatı aranmaz, ama proje onayı ve muhtarlığa yazılı bildirim şarttır. Plan ya da meclis kararı yoksa bina en çok 2 kat ve 7,50 m, taban alanı katsayısı en çok %40 olabilir.
Tarım Arazisi Satış Şartları 2026: Kimler Alabilir, Hangi İzinler Gerekir?
Tarım arazisi 2026'da alınıp satılabilir; 5403 sayılı Kanun alıcıdan çiftçilik ya da ikamet şartı aramaz. Sınırlar işleme bağlıdır: arazi asgari büyüklüğün (mutlak, marjinal ve özel ürün arazisinde 2 hektar) ve ilçenin yeter gelirli büyüklüğünün altında bölünemez; ifraz, hisselendirme ve pay temliki Bakanlık iznine tabidir. 20 Haziran 2026'dan beri kooperatifler kural olarak tarım arazisi edinemez.
Tarla Arsaya Nasıl Çevrilir? İmar Planı, 18. Madde, DOP ve Cins Değişikliği Süreci
Tarla, tapuya dilekçe verilerek arsaya çevrilmez. Tarım arazisiyse önce 5403 sayılı Kanun’daki izin gerekir. Sonra parsel, uygulama imar planında yapılaşmaya açık bir kullanım kararı almalıdır. Belediye (mücavir alan dışında valilik) 18. madde uygulamasıyla parselasyon yapar ve en fazla %45 DOP keser. Parselasyon planı tapuya tescil edilince özel kullanım alanındaki parselin cinsine «arsa» yazılır.
Tarlaya Ev Yapılır mı? Bağ Evi, Konteyner, Tiny House ve Köy Yerleşik Alanı (2026)
Mutlak, özel ürün, dikili ve sulu tarım arazisinde konut için izin yolu yoktur; büyük ova dışındaki kuru marjinal arazide valilik tarım dışı kullanım izni verebilir. Bağ evine, eşiği sağlayan parselde (mutlak arazide 2 hektar) taban alanı 30 m², iki kat izin verilebilir. Belediye ve mücavir alan dışında, belirlenmiş köy yerleşik alanında konuta ruhsat aranmaz; valilik proje onayı ve muhtarlığa bildirim gerekir.
7584 Sayılı Kanun Tarım Arazisi Sahiplerine Ne Getirdi? 2026 Değişiklikleri
7584 sayılı Kanun (RG 20.06.2026, sayı 33286) 5403'te üç kuralı değiştirdi. Kooperatifler tarım arazisinde kural olarak mülkiyet ve sınırlı aynî hak edinemez; tarımsal amaçlı olanlar Bakanlık izniyle edinebilir. İzinsiz yapı ve kullanımda ceza metrekare başına 10 TL'den 2.500 TL'ye çıktı. İzinsiz yapılara elektrik, su ve doğal gaz bağlanmaz. Asgari parsel büyüklükleri değişmedi.
Arazi Satışında Vergi: 5 Yıl Kuralı, Değer Artış Kazancı ve 2026 İstisnası
Bedelle edindiğiniz arsa veya tarlayı 5 yıl dolmadan satarsanız kazanç, değer artışı kazancı olarak vergilendirilir (GVK mük. m.80). Süre kural olarak tapu tescil tarihinden başlar. Kazanç, satış bedelinden endekslenmiş alış bedeli, giderler ve harç düşülerek bulunur. 2026 yılı için 150.000 TL’si istisnadır. Miras ve bağışla gelen arazide bu vergi doğmaz. Devamlı veya parselleyerek satış ticari kazanç sayılabilir.
Arsamı Kendim mi Satayım, Emlakçı mı? Maliyet, Süre ve Risk Karşılaştırması
Alıcınız hazırsa, bölge fiyatlarını biliyorsanız ve tapu kaydı sadeyse kendiniz satmak komisyonu ortadan kaldırır; yetki belgesi gerekmez. Uzaktaysanız, arazi hisseliyse ya da zamanınız yoksa aracı işi üstlenir. Aracının hizmet bedeli satış bedelinin KDV hariç en fazla yüzde 4’üdür ve aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ile satıcı eşit öder. Tapu harcı (her taraf için binde 20) iki yolda aynıdır.
Arsa ve Arazi Değeri Nasıl Öğrenilir? Emsal, Ekspertiz ve Ücretsiz Yöntemler
Arsanın tek bir resmî piyasa değeri kaydı yoktur; değeri birkaç kaynağı birleştirerek bulursunuz. Önce tapu kaydını ve imar durumunu öğrenin. Sonra yakın zamanda satılmış benzer parsellerin m² fiyatına bakın; ilan fiyatı yalnızca istenen fiyattır. Belediyenin m² birim değeri, emlak vergisi için takdir edilen asgari değerdir. Belge gerekiyorsa SPK veya BDDK yetkili kuruluştan değerleme raporu alırsınız.
Hisseli Tapu Nasıl Satılır? Paydaşa Satış, Üçüncü Kişiye Satış ve Şufa Riski
Hisseli tapuda her paydaş kendi payını diğerlerinin izni olmadan satabilir (TMK m.688). Satış tapuda ya da noterde yapılır. Mevcut hissedara satışta şufa (önalım) doğmaz. Üçüncü kişiye satışta diğer paydaşlar, noter bildiriminden itibaren 3 ay, her hâlde satıştan itibaren 1 yıl (25.12.2025 öncesi satışlarda 2 yıl) içinde dava açıp rayiç bedeli yatırarak payın kendilerine tescilini isteyebilir.
Hisseli Tarla Satılır mı? 2026’da Hisse Satışı, Şufa ve 5403 Kısıtları
Evet, hisseli tarla 2026'da satılır. Paylı mülkiyette her hissedar kendi payını diğerlerinin izni olmadan satabilir (TMK m.688). Üçüncü kişiye satışta diğer hissedarların şufa hakkı doğar; süre noter bildiriminden 3 ay, her hâlde satıştan 1 yıldır. Tarım arazisinde 5403 sayılı Kanun payı bölerek paydaş sayısını artırmayı yasaklar ve pay devrini Bakanlık iznine bağlar; payın tamamını tek kişiye satmak mümkündür.
Kooperatif Hisseli Tarla Almak Riskli mi? 2026’da 7584 Sayılı Kanun ve Cezalar
Evet, yüksek risklidir. 20 Haziran 2026’dan beri kooperatifler 5403’e tabi tarım arazilerinde mülkiyet ve sınırlı aynî hak edinemez; tarımsal amaçlı olanlar ancak Bakanlık izniyle edinebilir. Size gösterilen alan tapuda ayrı parsel olamaz. Arazi bütünlüğünü bozan fiilî hisse devri ve aracılığı için 1-3 yıl hapis öngörülür. İzinsiz yapıya metrekare başına 2.500 TL ceza verilir; elektrik, su, doğal gaz bağlanmaz.
Miras Kalan Tarla Nasıl Satılır? İntikal, 1 Yıl Kuralı, Ehil Mirasçı ve İzale-i Şüyu
Miras kalan tarla üç aşamada satılır: mirasçılık belgesiyle tapuda intikal yapılır; elbirliği mülkiyeti ya paylaşma sözleşmesiyle paylı mülkiyete çevrilir ya da tarla tüm mirasçıların imzasıyla tek işlemde satılır; sonra tapuda veya noterde satış tamamlanır. Tarım arazisinde 5403 sayılı Kanun mirasçılara, mirasın açılmasından itibaren 1 yıl içinde devri tamamlama yükümlülüğü getirir (m.8/B).
Şufa (Önalım) Hakkı Nedir? Süresi, Bildirim ve Dava (TMK 732–735)
Şufa (önalım) hakkı, hisseli tapuda bir paydaş payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşlara payı alıcıdan dava yoluyla alma imkânı veren yasal haktır (TMK m.732-734). Dava, satışın noterle bildiriminden itibaren 3 ay, her hâlde satıştan itibaren 1 yıl içinde alıcıya karşı açılır. 25.12.2025 öncesi satışlarda süre 2 yıldır. Davacı, hâkimin belirlediği rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini nakden yatırır.
Tapu Devri Nasıl Yapılır? Arsa ve Tarla Satışında Adımlar ve Masraflar (2026)
Tapu devri, satıcı ile alıcının tapu müdürlüğünde ya da noterde resmî satış sözleşmesini imzalamasıyla yapılır; mülkiyet tapuya tescille geçer. 2026'da arsa ve tarla satışında tapu harcı, emlak vergi değerinden az olmamak üzere beyan edilen gerçek bedelin alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20'sidir (toplam %4). Buna döner sermaye ücreti ve varsa emlakçı hizmet bedeli eklenir.
Tarımsal Yapı İçin Kaç Dönüm Gerekir 2026? Bağ Evinde 20 Dönüm Kuralı ve İzin Süreci
Tarımsal amaçlı yapılar için tek bir dönüm eşiği yoktur; projesine uyulan yapıya her sınıf tarım arazisinde valilik izin verebilir (5403 m.13/3). Bağ evi için eşik, 4 Ağustos 2026 değişikliğiyle mutlak, özel ürün ve marjinal arazide 2 hektar (20 dekar, günlük dilde 20 dönüm), dikili arazide 1 hektar, örtü altında 0,3 hektardır. Taban alanı 30 m², en çok iki kat; aile başına aynı ilçede ve parsel başına bir bağ evi.
Tarla Bölünür mü? 5403 Sayılı Kanun’da Asgari Büyüklük ve İfraz Kuralları (2026)
Tarla, 5403 sayılı Kanun’daki asgari büyüklüğün altına inecek şekilde bölünemez. Taban değerler mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde 2 hektar (20 dekar), dikili arazilerde 0,5 hektar, örtü altında 0,3 hektardır. Ayrıca her ilçe için Kanuna ekli listedeki yeter gelirli büyüklüğün (kuru arazide 120–200 dekar) altında da ifraz yapılamaz. İfraz, hisselendirme ve pay devri Bakanlık iznine bağlıdır.
Tarla İmara Açılır mı? Plan Hiyerarşisi, Göstergeler ve Gerçekçi Süreler
Açılabilir, ama kendiliğinden değil. Parsel, üst planlara uygun bir uygulama imar planında yapılaşma kararı almalıdır. Tarım arazisiyse önce 5403 sayılı Kanun’daki izin gerekir. Tapuya “arsa” yazılması için parselasyon planının tescili beklenir. Mutlak, özel ürün, dikili, sulu araziler ve büyük ovalarda bu yol çok dardır. Kanun askıya süre koyar; planın hangi yıl yapılacağına koymaz.
Büyük Ova Koruma Alanı Nedir? Tarlanız Büyük Ovadaysa Ne Değişir?
Büyük ova koruma alanı, Cumhurbaşkanı kararıyla korumaya alınan, tarımsal potansiyeli yüksek ovadır (5403 m.14). Ovadaki tarım arazisi hiçbir surette amaç dışı kullanılamaz; yalnızca tarımsal amaçlı yapılara ve ortak kamu yararı kararlı faaliyetlere, alternatif alan yoksa ve kurul uygun görürse Bakanlık izin verebilir. İzinsiz kullanım cezası ova dışındakinin iki katı, yani metrekare başına 5.000 TL’dir (m.21/2-a).
Tarım Dışı Kullanım İzni Nasıl Alınır? Toprak Koruma Kurulu, Şartlar ve Süreç
Başvuru parsel belediye ve mücavir alan içindeyse belediyeye, dışındaysa il özel idaresine yapılır. Dosya TAD Portal ile il müdürlüğüne gider; arazi etüdü yapılır. Mutlak, özel ürün, dikili ve sulu arazide izni yalnızca kanundaki amaçlarla, alternatif alan yoksa ve Toprak Koruma Kurulu uygun görürse Bakanlık (yetki devriyle valilik) verir. Büyük ova dışındaki kuru marjinal arazide kişisel talebe valilik karar verir.
Yeter Gelirli Tarımsal Arazi Büyüklüğü Nedir? İl ve İlçe Listesi Nasıl Okunur?
Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü, tarım arazisinin altında bölünemeyeceği ikinci eşiktir (5403 sayılı Kanun m.8/A). Değerler Kanun’a ekli (1) sayılı listede il ve ilçeler için ayrı ayrı yazılıdır ve birim dekardır: sulu arazide 50–100, kuru arazide 120–200 dekar. Değeri okunabilen bütün satırlarda dikili arazi 10, örtü altı 3 dekardır. İlçenizin satırını arazinizin türüne göre okursunuz.
Arazi Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler: Tapu, İmar, 5403, Yol ve Şerh Kontrolü (2026)
Önce tapu kaydını görün: satıcı malik mi, arazi hisseli mi, haciz, ipotek ya da şerh var mı? İmar durumunu belediyeden yazılı öğrenin; tapudaki «tarla» ya da «arsa» niteliği yapı hakkı göstermez. Tarım arazisi 5403’e göre asgari büyüklüğün (mutlak ve marjinal arazide en az 2 hektar) altında bölünemez. Kamuya ait yola cepheyi ve sınırı yerinde kontrol edin. Tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20’dir.
Arazi Yatırımı 2026: Mantıklı mı, Riskler Neler, Hangi Arazi Kime Uygun?
Tek bir cevabı yok; sonucu amacınız, bekleyebileceğiniz süre ve arazinin hukuki durumu belirler. Boş arsa kendiliğinden gelir üretmez, satışı zaman alabilir. 2026’da tapuda alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 20 harç öder. Bedelle aldığınız araziyi 5 yıl dolmadan satarsanız değer artışı kazancı vergisi doğabilir. Tarlada 5403’ün bölünme ve yapı sınırlarına, imar beklentisinde plan durumuna bakın.
GES İçin Arazi Kiralama ve Satış Şartları 2026: Hangi Arazi Uygun, Sözleşmede Ne Olmalı?
2026’da tarım arazisine arazi GES’i ancak arazi kuru marjinal tarım arazisiyse kurulabilir; diğer sınıflardaki talepler kurul gündemine alınmaz (Yönetmelik m.7/7). Sınıf tespiti izin değildir; enerji ve imar izinleri ayrıca gerekir. Kirada sözleşmeyi tapuya şerh ettirin; süre, artış, söküm ve izin çıkmazsa sona erme maddelerini yazın. Satışta tapu harcı ve 5 yıl içinde değer artışı kazancı vergisi doğabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Nasıl Açılır? Masraf, Satış, Tarım Arazisi
Önce arabuluculuk bürosuna başvurursunuz; bu, 1 Eylül 2023'ten beri dava şartıdır. Anlaşma çıkmazsa son tutanakla, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açılır (HMK m.4 ve m.12). Hâkim önce aynen bölmeyi dener; bölme uygun değilse açık artırmayla satışa karar verir (TMK m.699). Tarım arazisinde 5403 sayılı Kanun'daki asgari büyüklükler bölmeyi engelleyebilir.
Arazinizle ilgili bir adım atmak ister misiniz?
Telefon numarası vermeden başlayın: formu doldurun, biz en geç bir iş günü içinde e-posta ya da sizin seçtiğiniz kanaldan dönüş yapalım.
- Numara zorunlu değil
- KVKK uyumlu, verileriniz satılmaz
- Ücretsiz ön değerlendirme
- Yetki belgeli kurumsal ekip