Arazi Sözlüğü

18. madde uygulaması, belediyenin ya da valiliğin 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesine dayanarak imar planı içindeki arazi ve arsaları maliklerin onayını aramadan birleştirip plana uygun ada ve parsellere ayırdığı, düzenleme ortaklık payı düşerek hak sahiplerine dağıttığı ve tapuya re'sen tescil ettirdiği arazi ve arsa düzenlemesidir.

2/B arazisi, 6831 sayılı Orman Kanunu'nun 2. maddesinin (B) bendine göre 31/12/1981 tarihinden önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tamamen kaybettiği için orman sınırları dışına çıkarılıp Hazine adına tescil edilen, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde kullanıcısı belirtilen ve 6292 sayılı Kanun'a göre hak sahiplerine doğrudan satılabilen arazidir.

Ada / parsel, bir taşınmazın tapu ve kadastro kayıtlarındaki yerini gösteren numara çiftidir; ada birbirine bitişik parsellerden oluşan numaralı bloğu, parsel ise o ada içinde sınırları belirlenmiş ve tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilmiş arazi parçasını ifade eder.

Askı ilanı, onaylanan imar planlarının, plan değişikliklerinin ve parselasyon planlarının idarenin ilan yerlerinde ve internet sayfasında bir ay (30 gün) süreyle herkese duyurulduğu, itirazların bu süre içinde yapıldığı ve süre sonunda planın kesinleşme sürecine girdiği ilan işlemidir.

Cins değişikliği, tapu kütüğünde taşınmazın niteliğini gösteren «tarla», «arsa», «bağ» ya da «kargir ev» gibi kaydın; imar uygulaması, bina tescili veya izinli vasıf değişikliği sonucunda yeni duruma göre düzeltilmesi işlemidir.

Çekme mesafesi, binanın yola ve komşu parsel sınırlarına en fazla ne kadar yaklaşabileceğini gösteren, imar planında ya da planda hüküm yoksa Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde belirlenen ve mevzuatta «yapı yaklaşma mesafesi» veya «bahçe mesafesi» olarak geçen uzaklıktır.

Çevre düzeni planı, varsa mekânsal strateji planına uygun olarak bölge, havza ya da il bütününde 1/50.000 veya 1/100.000 ölçekte hazırlanan; yerleşme, sanayi, tarım, turizm, ulaşım ve enerji gibi sektörler için genel arazi kullanım kararlarını belirleyen ve nazım ile uygulama imar planlarını yönlendiren üst kademe plandır.

Değer artış kazancı, gerçek kişilerin ticari faaliyet dışında bedel karşılığı edindikleri arsa, arazi ve binaları iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde satmalarından doğan ve gelir vergisine tabi olan kazançtır.

Dikili tarım arazisi, 5403 sayılı Kanun’a göre mutlak ve özel ürün arazileri dışında kalan ve üzerinde yöre ekolojisine uygun çok yıllık ağaç, ağaççık ve çalı formundaki bitkilerin tarımı yapılan arazidir.

Döner sermaye ücreti, tapu ve kadastro müdürlüklerinin satış, ipotek, cins değişikliği gibi işlemler için 6083 sayılı Kanun'a ekli tarifeye göre yöresel katsayı ile göstergeyi çarparak hesapladığı ve tahsil ettiği, KDV dahil hizmet bedelidir.

Düzenleme ortaklık payı (DOP), 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesine göre yapılan arazi ve arsa düzenlemesinde yol, park, okul gibi umumi hizmet alanları ve düzenlemeden doğan değer artışı karşılığında parsellerden düşülen ve düzenleme öncesi yüzölçümün %45'ini geçemeyen paydır.

Ecrimisil, bir taşınmazı malikin izni olmadan kullanan kişiden istenen kullanım tazminatıdır; Hazine ve diğer kamu taşınmazlarında 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m. 75'e göre zarar ve kusur aranmadan, tespit tarihinden geriye doğru en fazla 5 yıl için istenir.

Elbirliği mülkiyeti, miras ortaklığı gibi kanundan ya da kanunda öngörülen bir sözleşmeden doğan topluluk nedeniyle birden fazla kişinin bir mala belirli payları olmadan birlikte malik olduğu ve yönetim ile tasarruf için kural olarak oybirliği gereken mülkiyet türüdür.

Emlak vergi değeri, bir arsa, arazi ya da binanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine göre takdir komisyonlarının belirlediği asgari m² birim değerleri ve bina maliyetleri esas alınarak hesaplanan, emlak vergisinin matrahı ve tapu harcının alt sınırı olan değerdir.

Emlak vergisi, Türkiye sınırları içindeki bina, arsa ve araziler için vergi değeri üzerinden her yıl belediyece tarh edilip malikten alınan, bina vergisi ile arazi vergisinden oluşan bir servet vergisidir.

Emsal (KAKS), bir binanın emsale konu tüm kat alanları toplamının net imar parseli alanına oranını gösteren ve parsele en fazla kaç metrekare inşaat yapılabileceğini belirleyen katsayıdır.

Gabari, bir parselde yapılacak binanın imar planı ya da Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile izin verilen en fazla yüksekliğidir; mevzuatta «bina yüksekliği» olarak geçer, binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar ölçülür ve imar planlarında «Yençok» ifadesiyle de gösterilir.

Geçit hakkı, genel yola yeterli bağlantısı olmayan bir taşınmazın malikinin, tam bedelini ödeyerek komşu taşınmaz üzerinden yola çıkmasını sağlayan, sözleşmeyle ya da mahkeme kararıyla kurulup tapuya irtifak olarak tescil edilen haktır.

Hazine arazisi, tapuda malik olarak Hazine adına tescilli olan taşınmazdır; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bağlı Millî Emlak birimlerince yönetilir, ihaleyle satılabilir ya da kiraya verilebilir, izinsiz kullanılırsa ecrimisil ve tahliyeye konu olur.

Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişiye belirli paylarla ait olduğunu gösteren tapu kaydıdır; hukuktaki adı paylı mülkiyettir ve her paydaş, maddi olarak bölünmemiş taşınmazın tamamına payı oranında maliktir.

Hukuki el atma, özel mülkiyetteki bir taşınmazın uygulama imar planında yol, park, okul gibi umumi hizmet alanlarına ayrılarak mülkiyet hakkının özüne dokunacak biçimde hukuken kısıtlanması, ancak idarenin taşınmazı kamulaştırmaması durumudur.

Tapuya kayıtlı tek bir parselin, imar planına ve imar mevzuatına uygun biçimde birden fazla bağımsız parsele bölünmesi ve her parçanın ayrı tapuya bağlanması işlemidir.

İmar çapı, bir parselin uygulama imar planındaki kullanım kararını, emsal, TAKS ve bahçe mesafeleri gibi yapılaşma şartlarını ve parselin sınır ve boyutlarını gösteren imar durum belgesinin halk arasındaki adıdır.

İmar durumu, bir parselin yürürlükteki uygulama imar planı ve plan notlarına göre hangi amaçla kullanılabileceğini ve emsal, taban alanı, bina yüksekliği, çekme mesafesi gibi hangi koşullarla yapılaşabileceğini gösteren, belediye ya da valilikçe düzenlenen resmî belgedir.

İntikal, ölümle mirasçılara geçen ancak tapuda hâlâ ölen kişi adına kayıtlı görünen taşınmazların, mirasçılık belgesine dayanılarak mirasçılar adına tapu kütüğüne tescil edilmesi işlemidir.

İrtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde başka bir taşınmaz ya da kişi lehine kurulan, malikin bazı yetkilerini kullanmaktan kaçınmasını veya taşınmazın başkasınca belirli biçimde kullanılmasına katlanmasını gerektiren ve tapuya tescille kurulan sınırlı ayni haktır.

Kadastro, 3402 sayılı Kadastro Kanunu'na göre taşınmazların sınırlarını ülke koordinat sistemine dayalı haritalarla arazide ve harita üzerinde belirleyen, mülkiyet ve diğer hukuki durumlarını tespit ederek tapu sicilini kuran resmî çalışmadır.

Kamulaştırma, Devlet ve kamu tüzel kişilerinin kamu yararının gerektirdiği hâllerde, gerçek karşılığını peşin ödemek şartıyla özel mülkiyetteki bir taşınmazın tamamını ya da bir kısmını edinmesi veya üzerinde irtifak hakkı kurması işlemidir.

Kat karşılığı, arsa sahibinin arsasındaki payların bir bölümünü, yüklenicinin o arsa üzerine yapacağı binadaki bağımsız bölümlerin bir bölümü karşılığında devretmeyi üstlendiği, kanundaki adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir.

Köy yerleşik alanı, belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki köylerde sınırı il genel meclisi ya da büyükşehir belediye meclisi kararıyla belirlenen, içinde 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu hükümlerinin uygulanmadığı ve konut gibi bazı yapılar için yapı ruhsatı aranmayan alandır.

Marjinal tarım arazisi, 5403 sayılı Kanun’a göre mutlak, özel ürün ve dikili tarım arazileri dışında kalan, toprak ve topografik sınırlamalar nedeniyle üzerinde yalnızca geleneksel toprak işlemeli tarım yapılan arazidir.

Mera, 4342 sayılı Mera Kanunu'na göre hayvanların otlatılması ve otundan yararlanılması için bir veya birden çok köy ya da belediyeye tahsis edilen veya kadimden beri bu amaçla kullanılan; Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup özel mülkiyete geçirilemeyen, zamanaşımıyla kazanılamayan ve sınırları daraltılamayan arazidir.

Mutlak tarım arazisi, 5403 sayılı Kanun’a göre toprağın fiziksel, kimyasal ve biyolojik özellikleri yöre ortalamasında ürün alınması için sınırlayıcı olmayan, topografik sınırlaması yok veya çok az olan ve kural olarak tarımsal üretim dışında kullanılamayan tarım arazisi sınıfıdır.

Muvafakatname, bir taşınmazın paydaşı, maliki, eşi veya başka bir hak sahibinin, başkasının yapacağı işleme ya da resmî başvuruya rıza gösterdiğini yazılı olarak bildirdiği ve kimi işlemlerde noterde onaylatılması istenen izin belgesidir.

Mücavir alan, belediye sınırı dışında kalmasına rağmen imar mevzuatı bakımından belediyenin kontrol ve sorumluluğuna verilmiş alandır; sınırları belediye meclisi ve il idare kurulu kararına dayanarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca onaylanır ve köyleri de kapsayabilir.

Müstakil tapu, sınırları belli bir parselin tamamının pay oranı olmadan tek bir kişi adına kayıtlı olduğu tapuyu anlatan uygulama terimidir; kanunda ayrı tanımı yoktur ve hisseli (paylı) tapunun karşıtı olarak kullanılır.

Nazım imar planı, varsa çevre düzeni planına uygun olarak hâlihazır haritalar üzerine 1/5.000 ölçekte (büyükşehirlerde 1/5.000 ile 1/25.000 arasında) çizilen; arazinin genel kullanım biçimini, yerleşmelerin gelişme yönünü ve büyüklüğünü, nüfus yoğunluğunu ve ulaşım sistemini gösteren, uygulama imar planına esas olan üst kademe imar planıdır.

Nitelik (vasıf), tapu kütüğünde ve tapu senedinde taşınmazın türünü gösteren «tarla», «bağ», «bahçe», «arsa» ya da «kargir ev» gibi kayıttır; uygulamada «cins» olarak da anılır ve tek başına yapılaşma hakkı ya da kullanım izni vermez.

Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki bir taşınmazın, paydaşlar kendi aralarında anlaşamadığında sulh hukuk mahkemesi kararıyla aynen bölünerek ya da açık artırmayla satılarak ortaklığın sona erdirilmesidir.

Paylı mülkiyet, birden çok kişinin fiilen bölünmemiş bir taşınmazın tamamına tapuda kesirle gösterilen belirli paylarla malik olduğu, her paydaşın kendi payını diğerlerinin onayı olmadan devredebildiği ve Türk Medeni Kanunu'nun 688-700. maddelerinde düzenlenen mülkiyet türüdür.

Plan notu, imar planı paftasındaki çizim ve gösterimleri tamamlayan; yapılaşma koşullarını, uygulama esaslarını ve istisnaları maddeler hâlinde yazılı olarak belirleyen, planla birlikte onaylanan ve planın ayrılmaz parçası sayılan hükümdür.

Rayiç bedel, Vergi Usul Kanunu’na göre bir iktisadi kıymetin değerleme günündeki normal alım satım değeri olup belediyenin hesapladığı emlak vergi değerinden ayrı bir değerleme ölçüsüdür.

Şerh, kira, satış vaadi, önalım gibi kişisel hakların ya da haciz, ihtiyati tedbir gibi tasarruf kısıtlamalarının tapu kütüğünün şerhler sütununa yazılarak taşınmazı sonradan edinen kişilere karşı da ileri sürülebilir hâle getirildiği tapu kaydıdır.

Şufa (önalım) hakkı, paylı mülkiyete (hisseli tapuya) konu bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara o payı alıcının yerine geçerek edinme yetkisi veren, alıcıya karşı dava açılarak kullanılan ve Türk Medeni Kanunu'nun 732-735. maddelerinde düzenlenen yasal haktır.

TAKS, binanın zemin üzerindeki izdüşüm alanının (taban alanının) imar parseli alanına oranını gösteren ve parselin en fazla ne kadarının bina ile kaplanabileceğini belirleyen katsayıdır.

Takyidat, bir taşınmazın tapu kaydında yer alan ve mülkiyet hakkını sınırlayan şerh, beyan, irtifak hakkı, taşınmaz yükü, vakıf belirtmesi ve ipotek gibi rehin kayıtlarının toplu adıdır.

Tapu harcı, taşınmazın satış ya da trampa gibi bedel karşılığı devrinde, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında alınan, 492 sayılı Harçlar Kanunu'na dayanan harçtır.

Tapu senedi, tapu müdürlüğünün bir taşınmazın tapu kütüğündeki kaydını özetleyerek hak sahibine verdiği ve halk arasında kısaca «tapu» denen resmî belgedir.

Birbirine komşu iki ya da daha fazla parselin, imar planı ve imar mevzuatı şartlarına uygun olarak tapuda tek bir parsel hâline getirilmesi işlemidir.

Uygulama imar planı, nazım imar planı esaslarına göre 1/1.000 ölçekte hazırlanan; yapı adalarını, kullanım kararlarını, yapı nizamını, bina yüksekliğini, taban alanı katsayısını, emsali, yapı yaklaşma mesafelerini ve yolları parsel düzeyinde gösteren, imar durumu ve yapı ruhsatına doğrudan dayanak olan imar planıdır.

Zilyetlik, Türk Medeni Kanunu m. 973'e göre bir şey üzerindeki fiilî hâkimiyettir; arazide yeri fiilen kullanmak, ekip biçmek ya da elde tutmak anlamına gelir ve tapuda kayıtlı mülkiyetten ayrı bir durumdur.