GES İçin Arazi Kiralama ve Satış Şartları 2026: Hangi Arazi Uygun, Sözleşmede Ne Olmalı?

Arazinize güneş enerjisi santrali (GES) kurmak isteyen bir şirketten teklif aldınız. Ya da GES’e kiraya vermek için arazi almayı düşünüyorsunuz. Teklif çoğu zaman bir dönüm bedeli ve uzun bir süreyle gelir. Arazinin buna uygun olup olmadığı, sözleşmenin hangi hakla kurulacağı ve izin çıkmazsa ne olacağı ise çoğu zaman konuşulmaz.

Bu yazı üç soruyu yanıtlar: Hangi arazi GES’e uygun? Kira mı, satış mı? Sözleşmede neler yazmalı? Dayanak, 4 Nisan 2026’da yürürlüğe giren tarım arazileri yönetmeliği, lisanssız elektrik üretimi kuralları ve Türk Medeni Kanunu’dur. Kira ortalaması uydurmuyoruz; kaynağı belli tekil örnekleri yalnızca örnek olarak veriyoruz.

GES için arazi kiralama ve satış şartları 2026’da neler?

Temel şart arazinin sınıfıdır: 2026’da tarım arazisine arazi GES’i ancak arazi kuru marjinal tarım arazisiyse kurulabilir. Bu şart kirada da satışta da aynıdır; sözleşmenin türü arazinin sınıfını değiştirmez. Sınıf uygunsa enerji, imar ve diğer izinler ayrıca gerekir.

Arazim GES için uygun mu?

Araziniz kuru marjinal tarım arazisiyse ve büyük ova koruma alanı dışındaysa GES talebi değerlendirilebilir; değilse talep kurul gündemine bile alınmaz.

Tapudaki «tarla» yazısı sınıfı göstermez. Sınıfı il tarım ve orman müdürlüğünün etüdü belirler. Üç ayrıntı sonucu değiştirir:

• Fiilen sulama. DSİ’ye, il özel idaresine ya da büyükşehir belediyesine ve sulama tesisini işleten kuruluşa arazinin fiilen sulanıp sulanmadığı sorulur (m.7/4). Marjinal ama sulanan arazi bu şartı karşılamaz.
• Küçük lekeler. Mutlak, özel ürün veya dikili arazinin içinde kalan 2 hektardan küçük marjinal alan, çevresindeki sınıfla aynı kabul edilir (m.6/4). Verimli bir ovanın ortasındaki taşlık köşe bu yüzden uygun çıkmayabilir.
• Büyük ova. Büyük ova koruma alanlarında tarım arazileri hiçbir surette amacı dışında kullanılamaz. Kanun yalnızca tarımsal amaçlı yapılara ve ortak kamu yararı kararı alınmış faaliyetlere istisna tanır (5403 m.14).

Sınıf tespiti izin değildir. Yönetmelik, GES amaçlı sınıf tespitinin enerji, imar ve diğer mevzuattan doğan izinleri kapsamadığını açıkça yazar (m.7/6). Başvuru TAD Portal ve e-Devlet üzerinden yapılır. Arazi başvuranın değilse, arazi sahibiyle bağı gösteren bir belge, örneğin kira sözleşmesi istenir (m.6/10). Şirketlerin izin çıkmadan imza istemesinin bir nedeni budur.

4 Nisan 2026’dan önce yapılmış başvurular ise eski 2017 yönetmeliğine göre değerlendirilir (4 Ağustos 2026 değişikliği, geçici m.1). İzin sürecinin bütününü tarım dışı kullanım izni yazısında anlatıyoruz.

Tarımsal sulama GES’i ve çatı GES’i ayrı bir yoldur. Bunlar tarımsal amaçlı yapı sayılır ve panel alanı tarımsal elektrik ihtiyacıyla sınırlıdır. Marjinal arazide çatı yetmezse tesis alanının en fazla %1,5’i kadar zemine izin verilebilir. Talep sahibinden, elektrik satıp gelir elde etmek için tarımsal üretimden vazgeçmeyeceğine dair noter taahhüdü alınır (Ek-1 10.3, 10.5, 10.6).

Şirket arazinizi hangi model için istiyor?

Teklifi değerlendirmeden önce projenin lisanssız mı, lisanslı mı olduğunu sorun; sürelerin ve risklerin çoğu buna bağlıdır.

Lisanssız üretim. Yürürlükteki model tüketime bağlıdır: üretim tesisi bir tüketim tesisiyle ilişkilendirilir. Bir takvim yılında satılabilecek üretim, ilişkili tüketimin iki katını geçemez. İhtiyaç fazlasını görevli tedarik şirketi 10 yıl satın alır. 1 Mayıs 2026’dan beri mahsuplaşma, mesken aboneleri dışında saatlik yapılır (Lisanssız Üretim Yön. m.4/1-ö, m.26). 10 yıl dolduktan sonraki ihtiyaç fazlasına uygulanacak fiyat ve usul, 13 Haziran 2026’da yayımlanan 11415 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile ayrıca düzenlendi. Gelir paylaşımlı bir teklif alırsanız bu dönemin nasıl hesaplanacağını sorun.

Takvim de önemlidir. Çağrı mektubundan sonra proje onayı ve bağlantı anlaşması için 1 yıl verilir (m.17/1). Bağlantı anlaşmasından sonra izin ve kabul işlemleri, tesis türüne göre 1 ile 3 yıl içinde tamamlanmalıdır (m.19/1). Yani arazinizin izin bekleme dönemi birkaç yıl sürebilir.

Lisanslı üretim. Önlisanslı veya lisanslı YEK tesisleri için gerekli özel mülkler hakkında EPDK, 31 Aralık 2030’a kadar acele kamulaştırma kararı alabilir (6446 geçici m.33). Lisanslı bir projenin ortasında kalan arazide pazarlık bu ihtimalle birlikte yürür. Bedel hesabının mantığını kamulaştırma bedeli aracında görebilirsiniz.

GES arazisi kira bedeli 2026’da ne kadar?

Kaynağı belli, veriye dayalı bir 2026 kira ortalaması yok; teklifinizi tekil örneklerle ve kendi hesabınızla değerlendirmeniz gerekir. İnternette görülen «dönüm başına yıllık 1.000-2.000 USD» gibi rakamlar kaynak göstermiyor.

Basına yansıyan iki örnek fikir verir, ama piyasa fiyatı değildir:

• Bir belediye meclisinin Aralık 2025 tarihli GES amaçlı kiralama kararında 350 dönüm, 49 yıl için bedel dönüm başına yıllık 165 USD olarak geçti.
• Nisan 2026’da başka bir belediye meclisi 108.290 m² araziyi 25 yıllığına, aylık GES gelirinin %25’i karşılığında tahsis etti.

Gereken alan da teklifi etkiler. 2014 tarihli bir Milli Emlak tebliği, 2012 tarihli bir EPDK kararına atıfla 1 MW güneş tesisi için en çok 20 dönüm saha öngörüyordu. Bu oranın bugünkü uygulamada geçerli olup olmadığını doğrulayamadık; hesaba esas almayın.

Kamu arazisinin bedel kuralları da bilinmeli. Hazine taşınmazlarında kiralamanın ilk yıl bedeli genel kural olarak rayiç bedelin %4’üdür. Enerji üretimi dâhil sanayi amaçlı kiralamalarda, şartlar sağlanırsa %1,5’tir (Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yön. m.12/2-c ve g). 31 Aralık 2030’a kadar işletmeye girecek YEK tesislerinde Hazine ve orman arazisi bedellerine, lisans tarihinden itibaren 10 yıl %85 indirim uygulanır (5346 m.8/3). Bu kurallar özel arazinin kirasını belirlemez; ama şirketin önündeki seçeneklerden biri olabilir. Ayrıntısı Hazine arazisi yazısında.

Teklifi dönüm başına değil, sözleşme boyunca toplam tutar olarak görün. GES arazi kira aracı süreyi ve yıllık artışı hesaba katar.

Kira mı satış mı?

Tek doğru cevap yok: kira mülkiyeti sizde tutar ama araziyi uzun yıllar bağlar; satış tek seferde bedel sağlar ama arazinizle bağınızı koparır ve vergi doğurabilir.

Satışta üç ayrıntıya dikkat edin:

• Parçalı satış. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüğün altında ifraz edilemez. Tarım dışı kullanım izni verilen alanlarda Bakanlığın uygun görüşüyle daha küçük parsel oluşturulabilir (5403 m.8/3). Ayrıntılar tarla bölünür mü yazısında.
• Şartlı satış. Şirket izin çıkınca almak isterse satış vaadi sözleşmesi gündeme gelir. Tapuya şerhinde sözleşme bedeli üzerinden binde 6,83 harç alınır ((4) sayılı tarife I-12). Satış vaadi mülkiyeti geçirmez; devir tapuda yapılır.
• Vergi. 5 yıl kuralını ve örnek hesabı arazi satışında vergi yazısında bulabilirsiniz.

Teklif edilen bedeli tartmak için arazinizin bugünkü değerine de bakın: arsa değeri nasıl öğrenilir.

Sözleşme hangi hakla kurulmalı: kira mı, üst hakkı mı?

GES için arazi kullanımı iki temel yolla kurulabilir: tapuya şerh edilen bir kira sözleşmesiyle ya da tapuya tescil edilen bir üst hakkıyla. İkisinin sonuçları farklıdır.

Kira ve şerh. Kira kişisel bir haktır. TMK m.1009’a göre kira sözleşmesi tapuya şerh edilebilir. Şerh verilince sözleşme, sonradan o taşınmaz üzerinde hak kazananlara karşı da ileri sürülebilir. Yani arazi satılsa bile şerhli kira yeni malik karşısında korunur.

Üst hakkı. TMK m.826’ya göre malik, üçüncü kişi lehine arazisinin üstünde yapı yapma yetkisi veren bir irtifak kurabilir. En az 30 yıl için kurulan üst hakkı sürekli niteliktedir; bağımsızsa tapuya ayrı bir taşınmaz olarak kaydedilebilir. En çok 100 yıl için kurulabilir (m.836). Aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçılara geçer. Bu tür hakların tesisinde harç, hakkı edinen için binde 20’dir ((4) sayılı tarife I-20/d).

Sona erme anını iyi okuyun. Üst hakkı sona erince yapılar arazi malikine kalır. Malik, aksi kararlaştırılmadıkça bunlar için bedel ödemez (m.828, m.829). GES’te bu, panellerin, beton ayakların ve kabloların size kalması demek olabilir. Bedel ve arazinin ilk hâline getirilmesine ilişkin anlaşmalar resmî şekle tabidir ve tapuya şerh verilebilir (m.830). Söküm maddesini bu yüzden açık yazdırın.

Hisseli arazi. Adi kira sözleşmesi için pay ve paydaş çoğunluğu yeter (TMK m.691). Paylı malın amacını değiştirmek ve malın tamamı üzerinde tasarruf işlemi yapmak ise bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (m.692). Tarlayı santral sahasına çevirmenin hangisine girdiği yoruma açıktır. Tüm paydaşların imzası en az tartışmalı yoldur. Paylı mülkiyet maddesine de bakabilirsiniz.

Sözleşmede nelere dikkat etmeli?

Sözleşmenin asıl işi, izin çıkmazsa, gelir değişirse ve süre bitince ne olacağını önceden yazmaktır. Şu maddeleri arayın:

• Taraf ve proje bilgisi. Şirketin unvanı, projenin lisanssız mı lisanslı mı olduğu, varsa çağrı mektubu ya da önlisans tarihi.
• İzin dönemi ve çıkış. Sınıf tespiti, tarım dışı kullanım izni, imar ve bağlantı süreçleri için son tarih. İzin çıkmazsa sözleşmenin nasıl sona ereceği ve bu dönemde size ne ödeneceği.
• Süre. İşletme süresinin hangi tarihte başladığı. Uzatma varsa kimin kararıyla ve hangi bedelle yapılacağı.
• Bedel ve artış. TL, döviz ya da gelir payı. Artışın hangi endekse bağlı olduğu, ödeme günü ve gecikmenin sonucu.
• Tapu işlemi. Kira şerhi mi, üst hakkı tescili mi? Harcı ve döner sermaye ücretini kimin ödeyeceği.
• Söküm ve eski hâle getirme. Panellerin, ayakların, kabloların ve trafonun kimin masrafıyla, ne sürede kaldırılacağı. Bunun için bir teminat.
• Devir. Şirketin sözleşmeyi başka bir şirkete devredip devredemeyeceği. Arazinizi satarsanız ne olacağı.
• Vergi ve giderler. Emlak vergisinin ve sigortanın kimde olduğu. Kira geliri sizin için vergi beyanı gerektirebilir.
• Erişim ve hatlar. Yolun, enerji nakil hattının ve trafo yerinin arazinin neresinden geçeceği.

Adım adım ne yapmalı

1. 1

   Tapu kaydını ve ölçüyü netleştirin

   Ada, parsel, yüzölçümü ve hisse durumunu e-Devlet’ten alın. Teklifteki alanı kendi kaydınızla karşılaştırın; dönüm, dekar ve metrekare karışmasın.

2. 2

   Sınıfı ve büyük ova durumunu öğrenin

   İl ya da ilçe tarım ve orman müdürlüğüne arazinin sınıfını, fiilen sulanıp sulanmadığını ve büyük ova koruma alanında olup olmadığını sorun. Arazi GES’i için yalnızca kuru marjinal arazi uygundur.

3. 3

   Projenin modelini sorun

   Proje lisanssız mı, lisanslı mı? Çağrı mektubu, önlisans ya da bağlantı görüşü var mı? İzin bekleme süresi ve kamulaştırma ihtimali buna bağlıdır.

4. 4

   Teklifi toplam tutara çevirin

   Dönüm bedelini süre ve yıllık artışla birlikte hesaplayın. Sonucu aynı arazi için alabileceğiniz satış bedeliyle karşılaştırın.

5. 5

   Hak türünü ve tapu işlemini seçin

   Kira şerhi mi, üst hakkı mı olacağına ve harcı kimin ödeyeceğine karar verin. Hisseli arazide tüm paydaşların imzasını alın.

6. 6

   Çıkış ve söküm maddelerini yazdırın

   İzin çıkmazsa sona erme, gecikme, devir ve söküm teminatı maddelerini ekletin. İmzadan önce metni bir hukukçuya okutun.

Sık yapılan hatalar

• «Marjinal arazide GES serbest» sanmak. Şart kuru marjinal arazidir. Sulanan marjinal arazi uygun değildir; izin her durumda idarenin değerlendirmesine bağlıdır.
• Sınıf tespitini izin sanmak. Sınıf tespiti yalnızca sınıfı belirler. Enerji, imar ve diğer izinler ayrıca gerekir.
• Ovanın ortasındaki taşlık köşeye güvenmek. Korunan arazi içindeki 2 hektardan küçük marjinal alanlar çevresiyle aynı sınıfta sayılır.
• Haber rakamını piyasa fiyatı sanmak. Tekil bir belediye kararındaki bedel ortalama değildir.
• Kira sözleşmesini tapuya şerh ettirmemek. Şerh yoksa arazi el değiştirdiğinde sözleşmeyi yeni malike karşı ileri sürmek zorlaşabilir.
• Söküm maddesini boş bırakmak. Üst hakkı sona erince yapılar, aksi kararlaştırılmadıkça bedelsiz olarak malike kalır.
• Tarımsal sulama GES’iyle elektrik satışı planlamak. Panel alanı tarımsal ihtiyaçla sınırlıdır ve noter taahhüdü alınır.
• Orman alanını sahaya katmak. Lisanssız tesislere orman sayılan alanlarda izin verilmez. Verimsiz orman alanında lisanslı GES’e izin veren fıkra Danıştay’ca 5 Mart 2025’te iptal edildi.

Bir sonraki adım

Aldığınız teklifi sözleşme boyunca toplam tutara çevirmek ve arazinin GES şartına uyup uymadığını kontrol etmek için aracı kullanabilirsiniz. Araç ortalama fiyat sunmaz; yalnızca sizin girdiğiniz teklifi hesaplar.

Teklifteki alan dönüm, dekar ya da metrekare olarak farklı yazılmışsa önce birimleri eşitleyin.

Satışı değerlendiriyorsanız tapu harcını önceden hesaplayın.

Parselinizin sınıfı, plan durumu ve kısıtları hakkında kaynaklı bir ön inceleme isterseniz parsel inceleme sayfasına bakabilirsiniz. Satmayı düşünüyorsanız süreci arazimi sat sayfasında görebilirsiniz; karar tamamen sizindir.