Paylı Mülkiyet nedir?

Tapuda «hisseli» görünen kayıt, hukuken paylı mülkiyettir. Birden çok kişi aynı tarlanın tamamına belli paylarla maliktir. Tarla fiilen bölünmemiştir; kimin hangi köşeye sahip olduğu tapuda yazmaz. Paylar kütükte 1/4, 3/8 gibi kesirle gösterilir (Tapu Sicili Tüzüğü md. 28/3). Başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır (TMK md. 688).

Neden önemli?

Payınızı diğer paydaşlara sormadan satabilir ya da rehnedebilirsiniz. Alacaklılarınız da payınızı haczettirebilir (TMK md. 688). Tarlanın tamamı üzerinde tasarruf ise bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Kiraya verme gibi önemli yönetim işleri pay ve paydaş çoğunluğu ister (md. 691-692).

Alıcı için iki risk vardır. Payı paydaş olmayan biri alırsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Bu hak, satışın noterden bildirilmesinden itibaren 3 ay, her hâlde satıştan itibaren 1 yıl içinde dava açılarak kullanılır. 25 Aralık 2025’ten önceki satışlarda üst süre 2 yıldır (md. 733, Geçici md. 1). Ayrıca her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir; anlaşma olmazsa tarla bölünür ya da satılır (md. 698-699).

Örnek

12.000 m²’lik tarlada A’nın payı 1/2, B ve C’nin payı 1/4’tür. A’nın payı 6.000 m²’ye, B ve C’nin payı 3.000’er m²’ye karşılık gelir. Bu metrekareler tarlanın belli bir yerinde değildir.

C, payını paydaş olmayan D’ye satar. Satış 10 Mart 2026’da noterden A ve B’ye bildirilir. A ve B, 10 Haziran 2026’ya kadar D’ye karşı önalım davası açabilir. Pay karşılığını hisse hesaplama aracıyla bulabilirsiniz. Satış sürecinin ayrıntıları hisseli tapu satışı rehberinde yer alır.

Mevzuat dayanağı

• TMK md. 688: tanım, eşit pay karinesi, payın devri, rehni ve haczi.
• TMK md. 690-692: olağan ve önemli yönetim işleri, tamamı üzerinde tasarruf.
• TMK md. 698-699: paylaşma istemi ve paylaşma biçimi.
• TMK md. 732-734 ve Geçici md. 1: yasal önalım ve süreleri.
• 5403 sayılı Kanun md. 8: tarım arazisinde hisselendirme sınırı.
• Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife I-6/c: paydaşlar arasında aynen taksimde kayıtlı değerin binde 4,55’i harç alınır.