Hisseli Tapu Nasıl Satılır? Paydaşa Satış, Üçüncü Kişiye Satış ve Şufa Riski

Tapuda adınızın yanında “1/4” ya da “3/12” gibi bir pay yazıyor. Taşınmaz bir arsa, tarla ya da ev olabilir. Miras kalmış ya da birkaç kişiyle birlikte alınmış olabilir. Payınızı satmak istiyorsunuz ama aklınızda sorular var. Diğer hissedarlar satışı engelleyebilir mi? Alıcı sonradan şufa davasıyla karşılaşır mı? Masraf ne kadar tutar?

Bu rehber her satış yolunda gereken imzaları, şufa (önalım) riskini ve 2026 masraflarını anlatıyor. Miras ve tarım arazisine özgü kurallar ayrı başlıklarda yer alıyor.

Hisseli tapu nasıl satılır?

Hisseli tapuda payınızı, tapu müdürlüğünde ya da noterde alıcıyla resmî satış sözleşmesi imzalayarak satarsınız; bunun için diğer hissedarların izni gerekmez. Hisseli tapu hukuken “paylı mülkiyet” demektir. Türk Medenî Kanunu (TMK) m.688’e göre birden çok kişi, bölünmemiş bir taşınmazın tamamına belirli paylarla maliktir. Her paydaş kendi payını devredebilir, rehnedebilir; pay haczedilebilir.

Satış yolları ve anlaşma olmazsa başvurulan dava aşağıdadır. Seçtiğiniz yol; şufa riskini, gereken imzaları ve masrafı belirler.

Satış sözleşmesi noterde de yapılabilir (Noterlik Kanunu m.61/A). Noter, taşınmaz üzerindeki kısıtlamaları ve diğer kanunlardaki sınırlamaları gözetir. Tescili yine tapu müdürlüğü yapar. Tapuda satışın genel adımları için tapu devri süreci rehberine bakabilirsiniz.

Hissemi satmak için diğer hissedarların izni gerekir mi?

Hayır, kendi payınızı satmak için diğer hissedarlardan izin almanız gerekmez (TMK m.688/3). Diğer hissedarların elindeki şey izin değildir. Payı üçüncü kişiye sattığınızda kullanabilecekleri önalım hakkıdır.

İzin ya da ortak imza üç durumda gündeme gelir:

• Taşınmazın tamamını satmak istiyorsanız. Paylı malın tamamı üzerindeki tasarruf, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmamışsa bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (TMK m.692). Tasarruf; satış, bağış ya da ipotek gibi malın hukuki durumunu değiştiren işlemdir.
• Tapu elbirliği mülkiyeti olarak duruyorsa. Mirasla gelen ve henüz paylı mülkiyete çevrilmemiş tapularda belirli paylar yoktur. Tasarruf için oybirliği gerekir (TMK m.701-702).
• Taşınmaz tarım arazisiyse. 5403 sayılı Kanun m.8/B/3, tarım arazilerinde pay temlikini Tarım ve Orman Bakanlığının iznine bağlar. Bu izin diğer hissedarlardan değil, idareden alınır. Hisseli tarım arazisindeki devirlerde il veya ilçe tarım müdürlüğünün görüşü aranabilir. Payın tamamı diğer paydaşların paylarıyla birleşiyorsa talep doğrudan karşılanabilir.

Hisseyi mevcut bir hissedara satmanın avantajı nedir?

Mevcut hissedara satışta şufa hakkı doğmaz; satış imzalandığında belirsizlik biter. TMK m.732, önalım hakkını yalnızca payın “üçüncü kişiye” satılması hâline bağlar. Bu yüzden alıcı arayışına diğer hissedarlardan başlamak çoğu zaman en kısa yoldur.

Tarım arazisinde ek bir avantaj vardır. Asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altındaki payların paydaşlara aynen devrinde, yani payın bölünmeden olduğu gibi devrinde, harç, damga vergisi ve tapu döner sermaye ücreti alınmaz (5403 m.8/I/4). Tarım ve Orman Bakanlığının 2021 duyurusuna göre bunun için iki şart vardır. Satılan hisse asgari büyüklüğün altında olmalıdır. Hissenin tamamı aynı anda bir ya da birden fazla hissedara satılmalıdır. Arsa, konut ve işyerinde bu muafiyet yoktur; hissedara satışta da normal tapu harcı ödenir.

Teklifinizi hissedarlara yazılı yapın. Fiyatı, ödeme şeklini ve cevap için makul bir süreyi belirtin. Kabul etmezlerse bu satış için önalım hakkından vazgeçip vazgeçmeyeceklerini sorun. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekle bağlıdır ve satıştan önce ya da sonra yapılabilir (TMK m.733/2).

Üçüncü kişiye satışta şufa riski nedir?

Payınızı hissedar olmayan birine sattığınızda diğer hissedarlar, alıcıya karşı dava açarak payın kendilerine tescilini isteyebilir; buna yasal önalım ya da şufa hakkı denir (TMK m.732 ve m.734). Satış geçerlidir ve tapuya tescil edilir. Ancak süre dolana kadar alıcı, payın dava yoluyla elinden çıkması riskini taşır. Alıcılar bu riski pazarlıkta dikkate alabilir.

1 yıllık süre, 25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile 2 yıldan indirildi. Bu tarihten önce yapılmış satışlarda eski 2 yıllık süre uygulanmaya devam eder (TMK Geçici m.1). Rayiç bedel kuralı ise o tarihte görülmekte olan davalara da uygulanır.

Şufa riskini yönetmek için iki şey yapabilirsiniz:

• Satıştan önce yazılı vazgeçme alın. Yazılı olarak vazgeçen hissedar, bu satış için önalım hakkını kullanamaz.
• Satışı noterle bildirin. Bildirim yapılırsa 3 aylık süre işlemeye başlar. Bildirim yapılmazsa 3 aylık süre başlamaz; belirsizlik satıştan itibaren 1 yıl sürer.

Tapuda gösterilen bedel artık şufa sonucunu belirlemez. 7571 sayılı Kanun’dan sonra önalımcı tapudaki bedeli değil, hâkimin belirlediği rayiç bedeli yatırır. Bu yüzden tapuda bedeli yüksek ya da düşük göstermek şufa sonucunu değiştirmez.

Sürelerin hesaplanması ve dava süreci için şufa (önalım) hakkı rehberine bakabilirsiniz. Kavramın kısa tanımı şufa (önalım) hakkı sözlük maddesinde.

Hisseli tapunun tamamı nasıl satılır?

Taşınmazın tamamını satmak için bütün paydaşların satışa katılması gerekir (TMK m.692). Paydaşlar tapu müdürlüğünde ya da noterde birlikte imza verir. Gelemeyen paydaş için vekâletname kullanılabilir; vekâletnamenin uygunluğunu işlemden önce tapu müdürlüğüne ya da notere teyit ettirin. Satış bedelinin paydaşlar arasında nasıl paylaşılacağını da satıştan önce yazılı olarak netleştirin.

Bir paydaş imza vermezse taşınmazın tamamı satılamaz. Bu durumda yol, ortaklığın giderilmesidir (izale-i şüyu):

• Önce arabulucu. 1 Eylül 2023’ten beri dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabulucu başvuruyu 3 hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde süre en fazla 1 hafta uzatılabilir (m.18/A).
• Sonra sulh hukuk mahkemesi. Anlaşma olmazsa dava, taşınmazın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.4).
• Aynen bölme ya da satış. Hâkim önce aynen bölmeyi değerlendirir. Aynen bölme uygun değilse ya da mal önemli değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa karar verir (TMK m.699).
• Teminat. Artırmaya katılmak için muhammen kıymetin, yani satış için biçilen değerin yüzde 10’u teminat olarak yatırılır (İİK m.114).
• Miras taşınmazlarında 2026 yeniliği. 31 Temmuz 2026’dan beri, tüm maliklerin mirasçı olduğu ve üçüncü kişi maliki bulunmayan taşınmazlarda birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır. Bu artırmada teklif muhammen kıymetin yüzde 100’ünü geçmelidir (İİK m.114, 7589 sayılı Kanun). Usul bir kez uygulanır; ikinci artırma herkese açıktır.

Mahkeme yolu zaman ve masraf ister. Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi kararlarında karar ve ilam harcı, satış bedeli üzerinden binde 11,38’dir; satışta ayrıca tapu harcı alınır. Dava sürecinin ayrıntıları ortaklığın giderilmesi davası rehberinde.

Miras kalan hisseli tapu nasıl satılır?

Miras kalan taşınmazda önce intikal yapılır; sonra tapudaki elbirliği mülkiyeti ya paylı mülkiyete çevrilir ya da taşınmaz tüm mirasçıların imzasıyla satılır. Mirasçılar mülkiyeti ölümle kazanır. Ancak satış gibi tasarruf işlemleri için tapuya tescil şarttır (TMK m.705/2).

Mirasçılar taşınmazı önce elbirliğiyle kazanır ve tapu çoğu zaman bu şekilde kayıtlıdır. Bu rejimde kimsenin belirli bir payı yoktur ve tasarruf oybirliği ister (TMK m.701-702). Tapuda pay satabilmeniz için elbirliğinin paylı mülkiyete dönüşmesi gerekir. Bu dönüşüm genellikle iki yolla olur: mirasçıların yazılı paylaşma sözleşmesiyle (TMK m.676) ya da bir mirasçının başvurusu üzerine sulh hâkiminin kararıyla (TMK m.644). Anlaşma yoksa sulh mahkemesinde paylaşma davası da açılabilir (TMK m.642).

Elbirliği aşamasında noterde “miras payı devri” sözleşmesi yapılabilir (TMK m.677). Bu sözleşme alıcıya tapuda pay vermez. Yalnızca paylaşma sonunda size düşecek payın kendisine verilmesini isteme hakkı tanır.

Vergi tarafında da bir sıra vardır. İntikal, veraset ve intikal vergisinin tahakkuku beklenmeden yapılır. Ancak taşınmaza düşen vergi ödenmedikçe ve vergi dairesinden ilişik kesme belgesi alınmadıkça tapuda devir yapılamaz (VİVK m.19). Ayrıntılı süreç miras kalan arazi satışı rehberinde.

Hisseli tarla satışında neler farklıdır?

Hisseli tarlada payınızın tamamını satabilirsiniz. Ancak payı bölüp hissedar olmayan birden çok kişiye satarak paydaş sayısını artıramazsınız (5403 m.8/3). Payın tamamını aynı anda bir ya da birden fazla mevcut hissedara devretmek bu yasağa girmez; çünkü paydaş sayısı artmaz.

5403 sayılı Kanun m.8/3, tarım arazilerinin Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında hisselendirilmesini yasaklar. Hazine taşınmazlarının satışı dışında pay ve paydaş sayısı artırılamaz. Kanundaki taban değerler mutlak, marjinal ve özel ürün arazisinde 2 hektar (20 dekar), dikili arazide 0,5 hektar, örtü altı arazide 0,3 hektardır.

Pay temliki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi ve taksim gibi işlemler Bakanlık iznine tabidir (m.8/B/3). Mirasa konu tarım arazisinde mirasçılar anlaşırsa devir, mirasın açılmasından itibaren 1 yıl içinde tamamlanır (m.8/B/2). Tarlanızın bölünebilirliğini Tarlam Bölünür mü? asistanıyla kontrol edebilirsiniz. Tarlaya özgü ayrıntılar hisseli tarla satışı rehberinde.

Hisse satışında hangi masraflar çıkar?

Temel masraf tapu harcıdır: 2026’da alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 20 öder, toplam binde 40 eder. Harç, emlak vergi değerinden az olmamak üzere beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır (492 sayılı Harçlar Kanunu m.63 ve (4) sayılı tarife I-20/a).

Gerçek bedeli beyan edin. 19 Aralık 2025’ten beri, harcın emlak vergi değerinin altında ya da gerçeği yansıtmayan bir bedelden ödendiği tespit edilirse fark harç alınır ve buna bir kat vergi ziyaı cezası uygulanır (Harçlar Kanunu m.63).

Vergiyi de hesaba katın. Bedelle edindiğiniz bir taşınmazı edinimden itibaren beş yıl içinde satarsanız kazanç, değer artışı kazancı olarak vergilendirilebilir (Gelir Vergisi Kanunu mük. m.80). Miras yoluyla edinilen taşınmazların satışında bu kapsamda vergi doğmaz. Ayrıntılar arazi satışında vergi rehberinde.

Adım adım ne yapmalı

1. 1

   Tapu kaydını inceleyin

   Tapuda paylı mülkiyet mi elbirliği mülkiyeti mi yazdığına, payınızın oranına ve haciz, ipotek, şerh gibi kayıtlara bakın. Elbirliği ise önce paylı mülkiyete geçiş gerekir.

2. 2

   Payınızın büyüklüğünü ve değerini çıkarın

   Pay oranınızın metrekare karşılığını hisse hesaplama aracıyla bulun. Tarım arazisinde arazi sınıfını il veya ilçe tarım müdürlüğünden öğrenin.

3. 3

   Önce hissedarlara yazılı teklif verin

   Hissedara satışta şufa doğmaz. Teklif kabul edilmezse bu satış için önalım hakkından yazılı vazgeçme isteyin (TMK m.733/2).

4. 4

   Alıcıyla şartları yazıya dökün

   Bedeli, ödeme yöntemini, harç paylaşımını ve tapu tarihini yazın. Alıcıya şufa riskini ve sürelerini açıkça anlatın. Tarım arazisinde Bakanlık izninin, yani il veya ilçe tarım müdürlüğü görüşünün gerekip gerekmediğini ve nasıl alınacağını tapu randevusundan önce tapu müdürlüğüne ya da tarım müdürlüğüne sorun.

5. 5

   Satışı tapuda ya da noterde yapın

   Tapu müdürlüğünden randevu alın ya da notere başvurun. Gerçek bedeli beyan edin. Miras kalan taşınmazda veraset ve intikal vergisi ilişiğini önceden alın.

6. 6

   Satışı noter aracılığıyla bildirin

   Satıştan sonra diğer hissedarlara noter kanalıyla bildirim yaptırın (TMK m.733/3). Bildirimle 3 aylık süre başlar; bildirim belgelerini saklayın.

Sık yapılan hatalar

• Herkesin onayı gerektiğini sanmak. Payınızı tek başınıza satabilirsiniz. Ortak imza yalnızca taşınmazın tamamı için ya da elbirliği tapusunda gerekir. Tarım arazisinde ise idarenin izni ayrıca gündeme gelebilir.
• Şufa süresini hâlâ 2 yıl sanmak. 25 Aralık 2025 ve sonrasındaki satışlarda mutlak süre 1 yıldır. 2 yıl yalnızca bu tarihten önceki satışlara uygulanır.
• Noter bildirimini atlamak. Bildirim yapılmazsa 3 aylık süre başlamaz; alıcı 1 yıl boyunca şufa riskini taşır.
• Tapuda gerçek bedelden farklı bedel göstermek. Tapudaki bedel artık şufa sonucunu belirlemez; önalımcı hâkimin belirlediği rayiç bedeli yatırır. Düşük beyan ise fark harca bir kat vergi ziyaı cezası riski doğurur.
• Elbirliği tapusunda pay satmaya çalışmak. Belirli payınız yoktur. Noterdeki miras payı devri sözleşmesi alıcıya tapuda pay vermez.
• Tarım arazisinde payı bölüp hissedar olmayan birden çok kişiye satmak. 5403 m.8/3 pay ve paydaş sayısının artırılmasını yasaklar.
• Arabulucuya gitmeden dava açmak. Ortaklığın giderilmesinde arabuluculuk dava şartıdır; başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.
• Şufa ile ortaklığın giderilmesini karıştırmak. Şufa pay satışında doğar; ortaklığın giderilmesi paylaşma davasıdır.

Bir sonraki adım

Önce payınızın gerçek büyüklüğünü ve satışta çıkacak harcı netleştirin. Hisse hesaplama aracı payınızın metrekare karşılığını verir. Tapu harcı hesaplama aracı ise alıcı ve satıcı payını ayrı ayrı gösterir.

Tapu kaydınızı, hissedar yapısını ve taşınmazın niteliğini birlikte değerlendirmek isterseniz parsel inceleme sayfasından belgelerinizi gönderebilirsiniz. Satış kararını verdiyseniz arazimi sat sayfasından talebinizi bırakabilirsiniz. Şufa davası ya da ortaklığın giderilmesi gibi somut bir uyuşmazlıkta bir avukata danışın.