Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Nasıl Açılır? Masraf, Satış, Tarım Arazisi

Hisseli bir tarlanız, arsanız ya da mirastan kalan bir eviniz var. Paydaşlardan biri satmak istiyor, bir diğeri imza vermiyor. Taşınmazın tamamı ancak bütün paydaşların kabulüyle satılabildiği için (TMK m.692) iş yıllarca kilitlenebilir. Kanun bu kilidi açmak için her paydaşa tek başına kullanabileceği bir yol tanır: ortaklığın giderilmesi davası. Halk arasında izale-i şuyu denir; izale-i şüyu olarak da yazılır.

Bu yazıda davanın hangi sırayla açıldığını, mahkemenin ne zaman böldüğünü ne zaman sattığını ve 2026 harçlarını göreceksiniz. 31 Temmuz 2026’da başlayan mirasçılar arası ihale kuralını ve tarım arazisinde 5403 sayılı Kanun’un sınırlarını da anlatıyoruz.

Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu) nasıl açılır?

Önce arabulucuya başvurursunuz; anlaşma çıkmazsa arabulucunun düzenlediği son tutanakla, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açarsınız. Diğer paydaşların izni gerekmez. Paylı mülkiyette her paydaş (TMK m.698), mirasta ise her mirasçı (TMK m.642) paylaşma isteyebilir.

Davanın usul çerçevesi şöyledir:

• Görevli mahkeme: Dava, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-b). Sulh hukuk davalarında basit yargılama usulü uygulanır (HMK m.316/1-a).
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Dava birden çok taşınmazı kapsıyorsa, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri için de açılabilir (HMK m.12).
• Taraflar: Uygulamada davayı açan dışındaki bütün paydaşlar davaya dâhil edilir. Ölen bir paydaş varsa onun yerine mirasçıları gösterilir.
• Belgeler: Güncel tapu kaydı, arabuluculuk son tutanağı ve gerekiyorsa mirasçılık belgesi. Mirasçılık belgesi sulh mahkemesinden ya da noterden alınır (TMK m.598).
• Peşin ödemeler: Davacı, yargılama harçlarını ve gider avansını dava açarken yatırır. Avans yetmezse mahkeme eksiği tamamlamak için 2 haftalık kesin süre verir (HMK m.120).

Paylaşma istemenin iki sınırı vardır. Paydaşlar bu hakkı sözleşmeyle en çok 10 yıl sınırlayabilir; taşınmazlarda bu sözleşme resmî şekle bağlıdır ve tapuya şerh verilebilir. Ayrıca uygun olmayan bir zamanda paylaşma istenemez (TMK m.698).

Dava, intikalden sonra paylara ayrılmamış miras tapularında, yani elbirliği mülkiyetinde de açılabilir. Paylaştırma, aksine hüküm yoksa paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır (TMK m.703). İki rejimin farkı için elbirliği mülkiyeti ve paylı mülkiyet maddelerine bakabilirsiniz.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten beri taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B/1-b). Başvuru yapılmadan açılan dava usulden reddedilir.

Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır (HUAK m.18/A/4). Taşınmaz davalarında bu, taşınmazın bulunduğu yerdir. Arabulucu dosyayı görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde süre en çok 1 hafta uzatılabilir (m.18/A/9).

İlk toplantıyı ciddiye alın. Geçerli mazereti olmadan katılmayan taraf, sonradan açılan davada haklı çıksa bile karşı tarafın ödemesi gereken yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur (m.18/A/11).

Taraflar anlaşırsa anlaşma belgesine, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Mahkeme bu aşamada anlaşmanın taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalara uyup uymadığını denetler (m.18/B/3). Şerhten sonra taraflardan biri, resmî senet düzenlenmeden tapuda tescil isteyebilir (m.18/B/5).

Mahkeme taşınmazı böler mi, satar mı?

Hâkim önce taşınmazı aynen, yani fiziken bölmeyi dener. Aynen bölme uygun değilse ya da taşınmaz önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa karar verir (TMK m.699).

Uygulamada mahkeme bölme olanağını keşif ve bilirkişi incelemesiyle değerlendirir. Arsa ve tarlalarda imar ve ifraz kuralları, tarım arazisinde ise 5403’teki büyüklük sınırları aynen bölmeyi zorlaştırabilir. Mirasın paylaşılmasında hâkim, olanak varsa her taşınmazın tamamını bir mirasçıya verip değer farkını parayla denkleştirir (TMK m.642).

Satış kararından sonra ihale nasıl yapılır?

Satış kararı kesinleştikten sonra taşınmaz, İcra ve İflas Kanunu’ndaki açık artırma kurallarıyla satılır ve teklifler elektronik satış portalından verilir (İİK m.114). Taşınmazla ilgili ayni haklara ilişkin kararlar kesinleşmeden yerine getirilemez (HMK m.367/2). İstinaf ve temyiz için başvuru süresi, kararın tebliğinden itibaren 2’şer haftadır (HMK m.345 ve m.361).

Satıştan önce taşınmazın muhammen (tahmini) kıymeti belirlenir. Kıymet takdirine itiraz yolu vardır ve süreler kısadır; tebligatları takip edin.

31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun bir yenilik getirdi. Tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında malik bulunmayan taşınmazlarda birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır ve teklif muhammen kıymetin %100’ünü geçmelidir. Mirasçılar arasında alıcı çıkmazsa ikinci artırma herkese açıktır. Paylardan biri daha önce mirasçı olmayan birine geçmişse bu kural uygulanmaz.

Bu kural bir önalım (şufa) hakkı değildir; yalnızca ihalenin ilk turunu mirasçılara ayırır. Diğer durumlarda paydaşlar da üçüncü kişiler de teminat yatırarak ihaleye katılabilir. Satış bedeli, masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Ortaklığın giderilmesi davasının masrafı ne kadar?

Harç kalemleri 2026 için kanunda yazılıdır; gider avansı, bilirkişi, keşif ve avukatlık giderleri ise dosyaya göre değişir.

Örnek: Taşınmaz ihalede 2.000.000 TL’ye satıldı. Karar ve ilam harcı, 2.000.000 TL’nin binde 11,38’i olan 22.760 TL olur. Tapu harcı alıcı için 40.000 TL, devir eden taraf için de 40.000 TL’dir. Alıcının ödeyeceği harcı tapu harcı hesaplama aracıyla görebilirsiniz.

Uygulamada yargılama giderlerinin paydaşlara payları oranında yükletildiği aktarılıyor. Avukatlık ücreti Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre belirlenir ve dosyadan dosyaya değişir. Tapu döner sermaye ücretinin 2026 tutarını işlemden önce tapu müdürlüğünden öğrenin.

Dava ne kadar sürer?

Resmî bir ortalama süre yayımlanmış değil. Uygulamayı aktaran ikincil kaynaklar (2026), ilk derece yargılamasının çoğu dosyada 12-24 ay sürdüğünü, itiraz ve kanun yollarıyla daha da uzayabildiğini belirtiyor.

Kanunda yazılı olan yalnızca bazı aşamalardır: arabuluculuk 3 hafta artı en çok 1 hafta, istinaf ve temyiz başvurusu 2’şer hafta, satış ilanı en az 15 gün. Keşif, bilirkişi ve kanun yolu incelemesinin süresi dosyaya göre değişir.

Tarım arazisinde ortaklığın giderilmesi nasıl işler?

Tarım arazisinde aynen bölme, 5403 sayılı Kanun’daki büyüklük sınırlarına uymak zorundadır. Mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde 2 hektarın (20 dekar) altında parsel oluşturulamaz. Bu yüzden aynen bölme çoğu zaman mümkün olmaz ve hâkim satışa karar verebilir.

Kanuna göre tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez ve hisselendirilemez; Hazine satışları dışında pay ve paydaş sayısı artırılamaz (m.8). Asgari büyüklüğe erişmiş araziler “bölünemez eşya” sayılır. İlçe listesindeki yeter gelirli büyüklüğün altında da bölme yapılamaz (m.8/A). Çay, fındık, zeytin gibi ürünlerin alanlarında Bakanlığın uygun görüşüyle daha küçük parsel oluşturulabilir.

Örnek: Üç kardeş, 30 dekarlık mutlak tarım arazisine eşit paylarla malik. Arazi üçe bölünse her parça 10 dekar olur ve 20 dekarlık asgari büyüklüğün altında kalır. Bu durumda aynen bölme yolu kapanır; paydaşlar anlaşsa bile bu sınırın altında bölme yapılamaz.

Tarım arazisine özgü diğer kurallar şunlardır:

• Bakanlık izni: Tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme, pay temliki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi ve taksim işlemleri Bakanlığın izniyle yapılır (5403 m.8/B/3).
• Arabuluculuk anlaşması: İcra edilebilirlik şerhini veren mahkeme, anlaşmanın bu sınırlamalara uyup uymadığını denetler (HUAK m.18/B/3).

Miras kalan tarım arazisinde farklı bir yol var mı?

Evet. Mirasa konu tarım arazisinde mülkiyetin devri esastır. Mirasçılar araziyi bir mirasçıya, aile malları ortaklığına, payları oranında ortak oldukları bir limited şirkete ya da üçüncü kişiye devretmeyi kararlaştırabilir. Bu anlaşma mirasın açılmasından itibaren 1 yıl içinde yapılırsa devir işlemleri harç ve damga vergisinden muaftır (5403 m.8/B, 8/C ve 8/I).

Anlaşma yoksa her mirasçı sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Hâkim araziyi tarımsal gelir değeri üzerinden ehil mirasçıya devreder; devrini isteyen mirasçı yoksa satışa karar verir (m.8/C). Hâkim, araziyi alan mirasçıya diğer payların bedelini yatırması için 6 aya kadar süre verir; talep hâlinde 6 ay daha verilebilir. Bedel yatırılmazsa açık artırmayla satış kararı verilir (m.8/D).

1 yıl içinde devir yapılmaz ve dava açılmazsa Bakanlık mirasçılara 3 ay süre verir. Sonuç alınamazsa Bakanlık sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Bu kapsamda mirasçılar veya Bakanlıkça açılan davalar her türlü resim ve harçtan muaftır (m.8/Ç). Ayrıntılar için miras kalan arazi satışı ve tarla bölünür mü rehberlerine bakabilirsiniz.

Dava yerine hangi seçenekleri değerlendirebilirsiniz?

Dava zaman ve masraf ister. Önce şu yolları konuşabilirsiniz:

• Birlikte satış: Tüm paydaşlar imza verirse taşınmazın tamamı tek işlemde satılır (TMK m.692).
• Payı bir paydaşa satmak: Paydaşa satışta önalım hakkı doğmaz (TMK m.732). Tarım arazisinde asgari büyüklüğün altındaki payların paydaşlara aynen devrinde harç, damga vergisi ve tapu döner sermaye ücreti alınmaz (5403 m.8/I).
• Payı üçüncü kişiye satmak: Diğer paydaşların izni gerekmez (TMK m.688), ancak onların önalım hakkı doğar. Satış yolları hisseli tapu nasıl satılır ve hisseli tarla satışı rehberlerinde karşılaştırılıyor.
• Mirasta paylaşma sözleşmesi: Mirasçılar yazılı bir sözleşmeyle elbirliği mülkiyetini miras payları oranında paylı mülkiyete çevirebilir (TMK m.676).

Adım adım ne yapmalı

1. 1

   Tapu kaydını ve paydaşları çıkarın

   Güncel tapu kaydından tüm paydaşları, pay oranlarını ve şerhleri öğrenin. Ölen bir paydaş varsa mirasçılık belgesini sulh mahkemesinden ya da noterden alın.

2. 2

   Taşınmazın niteliğini kontrol edin

   Tarım arazisiyse sınıfını ve yüzölçümünü öğrenin. 5403'teki asgari büyüklükler aynen bölmenin mümkün olup olmadığını belirler.

3. 3

   Anlaşma yollarını konuşun

   Birlikte satış, payın bir paydaşa devri ya da paylaşma sözleşmesi gibi seçenekleri paydaşlarla görüşün.

4. 4

   Arabuluculuk bürosuna başvurun

   Taşınmazın bulunduğu yerdeki büroya başvurun ve ilk toplantıya katılın. Süreç en çok 3 hafta artı 1 hafta sürer.

5. 5

   Anlaşma yoksa dava açın

   Son tutanağı dilekçeye ekleyerek taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde dava açın; harç ve gider avansını yatırın. Somut dosyanız için bir avukata danışın.

6. 6

   Karar ve ihaleyi takip edin

   Satış kararı kesinleşince muhammen kıymeti, ilan tarihlerini ve teminat koşullarını izleyin. Mirasçıysanız birinci artırmanın mirasçılara ayrılıp ayrılmadığını kontrol edin.

Sık yapılan hatalar

• Arabulucuya gitmeden dava açmak. Dava usulden reddedilir; zaman ve harç kaybedilir.
• Asliye hukukta dava açmak. Görevli mahkeme, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir.
• Arabuluculuk toplantısına gitmemek. Mazeretsiz katılmayan taraf, haklı çıksa bile karşı tarafın ödemesi gereken yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur.
• Şufa ile karıştırmak. Şufa pay satışında doğar; ortaklığın giderilmesi paylaşma davasıdır. Mirasçılar arası birinci artırma da bir şufa hakkı değildir.
• Tarım arazisinde bölme beklemek. 5403’teki asgari büyüklüklerin altında parsel oluşturulamaz; paydaşlar anlaşsa bile.
• İhaleye yalnız paydaşların katılacağını sanmak. Genel kural herkese açık artırmadır. Mirasçılara ayrılan birinci artırma yalnız tüm maliklerin mirasçı olduğu taşınmazlarda ve bir kez uygulanır.

Bir sonraki adım

Arabuluculuk görüşmesinden önce payınızın metrekare karşılığını ve olası bir satışta ödenecek tapu harcını netleştirin. Tarım arazisinde bölmenin mümkün olup olmadığını da ön kontrol edin.

Tapu kaydınızı, paydaş yapısını ve arazinin niteliğini birlikte değerlendirmek isterseniz parsel inceleme sayfasından belgelerinizi gönderebilirsiniz. Paydaşlarla birlikte satmaya karar verdiyseniz arazimi sat sayfasından talebinizi bırakabilirsiniz.