Şufa (Önalım) Hakkı nedir?

Şufa (Önalım) Hakkı, şufa (önalım) hakkı, paylı mülkiyete (hisseli tapuya) konu bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara o payı alıcının yerine geçerek edinme yetkisi veren, alıcıya karşı dava açılarak kullanılan ve Türk Medeni Kanunu'nun 732-735. maddelerinde düzenlenen yasal haktır.

Kategori: Hukuk · Eş/yakın anlamlı: önalım hakkı, yasal önalım, şuf'a hakkı

Hisseli tapuda her paydaş kendi payını diğerlerine sormadan satabilir (TMK m. 688). Pay, paydaş olmayan birine satılırsa diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı doğar: alıcıya karşı dava açıp payı kendi üzerlerine aldırabilirler (m. 732, 734).

Hak yalnızca “satış”ta doğar. Paydaşa satışta, bağışta, trampada ve mirasla geçişte önalım yoktur; cebrî artırmayla ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda da kullanılamaz (m. 733/1).

Neden önemli?

Hisseli tarla veya arsa alan kişi için şufa, satın aldığı payı kaybetme riskidir. Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir; önalım hakkı bildirimden itibaren 3 ay, her hâlde satıştan itibaren 1 yıl geçince düşer (m. 733/3-4). Bu 1 yıllık süre, 25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile 2 yıldan indirildi; bu tarihten önceki satışlarda 2 yıl uygulanmaya devam eder (TMK Geçici m. 1). Noter bildirimi yapılmazsa 3 aylık süre hiç işlemeye başlamaz, yalnızca satıştan işleyen 1 yıllık süre kalır.

Dava açılırsa önalımcı, tapudaki satış bedelini değil hâkimin belirleyeceği rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, verilen kesin süre içinde nakden depo eder; depo edilmezse pay önalımcı adına tescil edilmez (m. 734/2). Bu kural 25 Aralık 2025’ten önce açılmış ve devam eden davalara da uygulanır.

Riski azaltmanın yolu kanunda var: belirli bir satışta önalım hakkından vazgeçme yazılı şekilde, satıştan önce veya sonra yapılabilir; genel feragat ise resmî şekil ve tapuya şerh ister (m. 733/2). Hisseli parsel alırken diğer paydaşlardan yazılı vazgeçme beyanı almak ya da satışı hemen noterden bildirmek belirsizliği 3 aya indirir.

Örnek

10.000 m² hisseli tarlada dört paydaş eşit paya sahiptir. Paydaş A, 2.500 m²’lik payını paydaş olmayan B’ye 2 Mart 2026’da 500.000 TL bedelle tapuda satar. Noter bildirimi 16 Mart 2026’da diğer paydaşlara ulaşır; dava açma süresi 16 Haziran 2026’da dolar. Bildirim hiç yapılmasaydı süre en geç 2 Mart 2027’de dolardı. Paydaş C dava açar; hâkim payın rayiç bedelini 650.000 TL belirler. C bu bedeli ve B’nin ödediği tapu harcını süresinde depo ederse pay C adına tescil edilir; depo edilen bedel hüküm kesinleşince nemasıyla B’ye ödenir. Pay oranlarını hisse hesaplama aracıyla kontrol edebilirsiniz.

Mevzuat dayanağı

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 688 (pay üzerinde tasarruf), m. 732-734 (yasal önalım), m. 735 (sözleşmeden doğan önalım; şerhin etkisi 10 yıl), Geçici m. 1.
7571 sayılı Kanun m. 35-36: mutlak sürenin 1 yıla indirilmesi ve rayiç bedelin depo edilmesi.
5403 sayılı Kanun m. 8/İ: aile malları ortaklığında önalım.

Kaynaklar

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, mali ya da yatırım danışmanlığı değildir. Mevzuat değişebilir; işlem öncesi ilgili kurumdan ve uzmanından teyit alın.