Tapu Devri Nasıl Yapılır? Arsa ve Tarla Satışında Adımlar ve Masraflar (2026)

Arsanız ya da tarlanız için alıcıyla anlaştınız; sıra tapuda. Hangi belgeyi götüreceğinizi, harcı kimin ödeyeceğini ve toplam masrafı bilmek istiyorsunuz. «Noterde satış olur mu?», «Emlak vergi değerinden mi gösterelim?» gibi sorular da aklınızda olabilir.

Bu yazı, arsa ve tarla satışında tapu devrini baştan sona anlatır. 2026 harç oranlarını, döner sermaye ücretinin hesabını, gerekli belgeleri, sürenin neye bağlı olduğunu ve hisseli, mirasla gelen ya da ipotekli arazideki ek adımları kanun maddeleriyle bulacaksınız. Sonunda adım adım bir yol haritası var.

Tapu devri nasıl yapılır?

Tapu devri, satıcı ile alıcının tapu müdürlüğünde resmî satış senedini imzalamasıyla yapılır; mülkiyet, satışın tapu kütüğüne tescil edilmesiyle alıcıya geçer. Taşınmaz mülkiyeti tescille kazanılır (TMK m.705). Mülkiyeti devretmeyi amaçlayan sözleşme de ancak resmî şekilde yapılırsa geçerlidir (TMK m.706; TBK m.237).

Resmî senedi tapu müdürlüğü görevlileri düzenler. Senedi taraflar ve görevliler imzalar, tapu müdürü onaylar. Senede tarafların kimlik bilgileriyle birlikte vergi kimlik numaraları da yazılır (Tapu Kanunu m.26).

Uygulamada süreç üç aşamadan oluşur:

1. Başvuru. Web Tapu üzerinden internetten ya da tapu müdürlüğüne giderek başvurursunuz. Malik, başvuruyu ve gerekli belgeleri internetten gönderebilir; işlem tapu müdürlüğüne gitmeden imza aşamasına getirilir. Randevuyu Alo 181 çağrı merkezinden de alabilirsiniz.
2. Ödeme. Tapu harcı ve döner sermaye ücreti ödenir.
3. İmza. Randevu saatinde taraflar ya da vekilleri tapu müdürlüğünde senedi imzalar ve tescil yapılır.

Taşınmaz başka bir ilde olsa da işlem yapabilirsiniz. TKGM’nin açıklamasına göre tüm tapu müdürlükleri, 2018/1 sayılı Genelgedeki şartlarla yetki alanı dışındaki taşınmazlar için de işlem yapar. Taraflar farklı tapu müdürlüklerindeyse iradeleri ayrı ayrı alınabilir (Tapu Kanunu m.26).

Tapu devri ne kadar sürer?

Herkese uyan bir gün sayısı yoktur. Süre, tapu müdürlüğünün iş yüküne ve size verilen randevuya göre değişir; randevu tarihini başvuruda öğrenirsiniz. Web Tapu’dan başvurduğunuzda harç ödeme bilgisi ve randevu size SMS ile bildirilir.

Randevu günü resmî senet imzalanır, ardından satış tapu kütüğüne tescil edilir. Noterde satışta noter, sözleşme imzalandığı anda tapu bilişim sisteminden yevmiye numarası alır; tescili sonra tapu müdürlüğü yapar (Noterlik Kanunu m.61/A).

Süreyi uzatabilecek olan, imzadan önce bitmesi gereken işlerdir: mirasla gelen arazide intikal ve veraset vergisi ilişiği, hisseli tarım arazisinde Bakanlık izni, ipotekli arazide terkin. Bunlar tamamlanmadan randevu günü işlem yapılamayabilir. Her birini aşağıda ayrıca anlattık.

Tapu devri için hangi belgeler gerekir?

Arsa ve tarla satışında temel belge kimliktir; vekil varsa vekâletname, taraflardan biri yabancıysa değerleme raporu da istenir. TKGM’nin satış işlemi için saydığı belgeler şunlardır:

• Kimlik belgesi. Tarafların ve varsa temsilcilerinin kimliği. Yabancılar için pasaport ya da kendi ülkesinin kimlik belgesi.
• Temsil belgesi. Vekâletname, vasi kararı gibi. Vekâletnamede vekâlet verenin yeni çekilmiş vesikalık fotoğrafı yapıştırılmış ve mühürlenmiş olmalıdır (TKGM, 2010/7 sayılı Genelge). Vekil, özel olarak yetkilendirilmedikçe taşınmazı devredemez (TBK m.504). Bu yüzden vekâletnamede satış yetkisi açıkça yazmalıdır.
• Değerleme raporu. Yabancının taraf olduğu satışlarda istenir; yabancı alıcı da yabancı satıcı da bu kapsamdadır. Raporu SPK’nın yetkilendirdiği bir değerleme kuruluşu düzenler.
• Zorunlu deprem sigortası (DASK). Yalnızca bina vasıflı taşınmazlarda aranır. Boş arsa ve tarlada bu poliçe gerekmez.
• Emlak vergi değeri. Belediyeler bu değeri her yıl tapu müdürlüklerine elektronik ortamda gönderir. Elden belge götürmeniz istenirse belge içinde bulunulan yıla ait olmalıdır.

Sağlık raporu için yaş sınırı yoktur. Müdürlük, kişinin ayırt etme gücünden şüphelenirse rapor ister.

Tapu devri masrafı ne kadar? (2026)

2026’da arsa ve tarla satışında asıl masraf tapu harcıdır: beyan edilen satış bedelinin alıcı için binde 20’si, satıcı için binde 20’si, toplamda yüzde 4’ü. Buna döner sermaye ücreti ve varsa ipotek terkini gibi küçük kalemler eklenir. Emlakçıyla çalıştıysanız hizmet bedeli de eklenir; bu bedel KDV hariç %4’e kadar çıkabilir.

Döner sermaye ücreti tapu harcından ayrı bir kalemdir. Tek bir arsa ya da tarlanın satışında bir işlem ücreti alınır; bu ücret ilçenin yöresel katsayısı ile göstergenin çarpımıdır. Aynı talepte devredilen her ek taşınmaz için ilave işlem ücreti eklenir. 1 Mayıs 2025’ten itibaren gösterge 1.774,50 TL’ydi (9775 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı).

TKGM, 2026 tarife cetvelinin 1 Ocak 2026’dan itibaren uygulandığını duyurdu. 2026 göstergesi bazı hukuk sitelerinde 2.227 TL olarak geçiyor; bu tutarı TKGM’nin tarife cetvelinden teyit edemedik. İlçenizdeki kesin tutarı başvuru sırasında tapu müdürlüğünden öğrenin.

Ödeme için TKGM’nin e-Tahsilat sayfası iki kanal gösterir: tapu harcı Gelir İdaresi’nin dijital vergi dairesinden, döner sermaye ücreti e-Devlet üzerinden kartla ya da internet bankacılığıyla ödenebilir.

Örnek hesap

Satış bedeli 2.000.000 TL, emlak vergi değeri 900.000 TL olan bir tarla düşünün. Harç, gerçek bedel olan 2.000.000 TL üzerinden hesaplanır.

Kendi rakamlarınızla hesaplayın:

Tapu harcını kim öder?

Kanuna göre tapu harcını alıcı ve satıcı ayrı ayrı öder; tarife oranı «devir eden ve devir alan için ayrı ayrı» öngörür (492 s.K. (4) sayılı tarife I-20/a).

Taraflar farklı bir paylaşım kararlaştırabilir; örneğin harcın tamamını alıcı üstlenebilir. Bu anlaşma kanuni mükellefiyeti ve düşük beyan hâlindeki cezai sorumluluğu değiştirmez. Paylaşımı yazılı yapın. Emlakçıyla çalışıyorsanız aracılık sözleşmesinde tapu harcı ve döner sermaye bedelinin nasıl paylaşılacağı yazılmalıdır (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.16).

Döner sermaye ücreti ise işlemi talep eden kişiden alınır; bu kişi muafsa diğer taraftan tahsil edilir (6083 s.K. (I) sayılı Tarife, Genel İlkeler).

Tapuda düşük bedel göstermenin sonucu nedir?

Tapuda gerçek bedelden düşük bedel gösterirseniz eksik ödenen harç sonradan istenir. Ayrıca eksik harç tutarı kadar (bir kat) vergi ziyaı cezası kesilir. Vergi ziyaı cezası, eksik ödenen vergi için kesilen cezadır. Bu ceza 19 Aralık 2025’ten önce eksik harcın yüzde 25’iydi; 7566 sayılı Kanun’la bir kata çıktı.

Yukarıdaki örnekte tarla 2.000.000 TL’ye satılıp tapuda 900.000 TL gösterilseydi bedel farkı 1.100.000 TL olurdu. Bu farka düşen harç her taraf için 22.000 TL’dir. Her iki taraftan ayrı ayrı bu 22.000 TL eksik harç ve ayrıca 22.000 TL vergi ziyaı cezası istenirdi.

Emlak vergi değerleri 2026 için yeniden takdir edildi. 7566 sayılı Kanun’a göre 2026 değeri, 2025 değerinin iki kat fazlasını, yani üç katını geçemez; bu sınır harçlarda da uygulanır (1319 s.K. geçici m.23).

Noterde tapu devri yapılabilir mi?

Evet. Taşınmaz satış sözleşmesi noterlerde de yapılabilir (Noterlik Kanunu m.61/A). Noter, taşınmaz üzerindeki kısıtlamaları ve diğer kanunlardaki satış sınırlamalarını gözetir. Hak sahibi belirlenemezse ya da satışa engel bir hukuki durum varsa satışı yapmaz.

Noter sözleşmeyi tapu bilişim sistemine kaydeder; tescili yine tapu müdürlüğü yapar. Harç olarak yalnızca tapu harcı alınır ve sözleşme damga vergisinden istisnadır. TKGM döner sermayesine hizmet bedeli ve noter ücreti ayrıca ödenir. Noter ücreti bandı 2022 için 500–4.000 TL’dir ve her yıl yeniden değerleme oranında artar; 2026 tutarını notere sorun.

Noterde yapılan satış vaadi sözleşmesi ise farklıdır. Mülkiyeti geçirmez; yalnızca ileride satış yapma borcu doğurur ve geçerli olması için resmî şekilde yapılmalıdır (TBK m.237). Bu sözleşme tapuya şerh verilebilir. Şerhten itibaren 5 yıl içinde satış yapılmazsa şerh re’sen silinir (Tapu Kanunu m.26). Şerh harcı, sözleşme bedelinin binde 6,83’üdür.

Hisseli, mirasla gelen ya da ipotekli arazide neye dikkat edilmeli?

Bu üç durumda tapu devrinden önce çözülmesi gereken ek bir adım vardır; atlanırsa randevu günü işlem yapılamayabilir.

Hisseli tapu

Paylı mülkiyette her paydaş kendi payını diğerlerinin izni olmadan satabilir (TMK m.688). Ancak üçüncü kişiye satışta diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı doğar. Bu hak, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay, her hâlde satıştan itibaren 1 yıl içinde kullanılır (TMK m.733; 25.12.2025 ve sonrasındaki satışlar).

25.12.2025’ten beri önalım davasında tapudaki bedel değil, hâkimin belirlediği rayiç bedel yatırılır (TMK m.734). Yani tapuda gösterilen bedel, önalım için yatırılacak tutarı belirlemez. Süreler ve dava için şufa (önalım) hakkı rehberine bakabilirsiniz.

Tarım arazisinde asgari büyüklüğün altında yeni pay oluşturulamaz (5403 s.K. m.8). Kanun pay temlikini de Tarım ve Orman Bakanlığının iznine bağlar (m.8/B/3). Hangi işlemde izin gerektiğini tarım arazisi satış şartları rehberinde bulabilirsiniz. Satış yolları için hisseli tapu satışı rehberine ve hisseli tarla satışı yazımıza bakabilirsiniz.

Mirasla gelen arazi

Tapu hâlâ vefat eden adına kayıtlıysa önce intikal yapılmalıdır. Mirasçılar mülkiyeti ölümle kazanır, ama satış için tescil şarttır (TMK m.705). İntikal, veraset ve intikal vergisinin tahakkuku beklenmeden yapılır. Ancak taşınmaza düşen vergi tamamen ödenmedikçe devir yapılamaz (VİVK m.19).

Paylaşmaya kadar mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur (TMK m.640). Elbirliği mülkiyetinde mirasçıların belirli payları yoktur ve tasarruf için oybirliği gerekir (TMK m.701-702). Bu yüzden tarlanın tamamını satmak için tüm mirasçıların imzası gerekir. Tarım arazisinde elbirliği mülkiyetinin devri de Bakanlık iznine bağlıdır (5403 s.K. m.8/B/3). Süreci miras kalan arazi satışı rehberinde adım adım anlattık.

İpotekli arazi

TKGM’nin sık sorulan sorularına göre ipotekli bir taşınmaz, ipotek borcuyla birlikte satılabilir; ipotek alacaklısının izni gerekmez. Ancak ipotek taşınmazla birlikte alıcıya geçer. Alıcıysanız borcun kapatılıp ipoteğin satıştan önce kaldırılmasını isteyebilirsiniz.

Borç ödendiğinde banka terkin evrakını tapu müdürlüğüne elektronik ortamda gönderir. Terkin, ipoteğin tapudan silinmesidir. Terkin için 2026’da 504,80 TL maktu harç alınır; döner sermaye ücreti alınmaz.

Haciz, şerh ve beyan gibi diğer kısıtlamalar (takyidat) tapu kayıt örneğinde görünür.

Satış bedeli nasıl ödenmeli?

Satış bedelinin tapu imzasıyla aynı anda el değiştirmesi, iki taraf için de riski azaltır. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e 29 Nisan 2026’da eklenen hükme göre, bedel nakit, havale veya EFT ile ödeniyorsa mülkiyet ile paranın eş zamanlı el değiştirmesini sağlayan ödeme sistemi üzerinden ödenir (Ek Madde 1). Hüküm yalnızca emlakçı aracılığıyla yapılan satışları değil, bireyler arasındaki satışları da kapsar. Banka kredisiyle ödenen kısım bunun dışındadır. Her işlemde bir kullanım bedeli alınır ve satıcıya aktarılan tutardan düşülür; bu bedelin tutarı yönetmelikte yazılı değildir.

Malikseniz taşınmazınızı sahte kimlik ya da sahte vekâletnameyle yapılacak işlemlere karşı koruyabilirsiniz. Web Tapu üzerinden «Malik bizzat gelmeden tasarrufi işlem yapılamaz» beyanı koydurabilirsiniz. e-Devlet’teki Tapu Telefon Bilgileri Beyan hizmetine cep telefonunuzu kaydederseniz taşınmazlarınızla ilgili SMS bilgilendirmesi alırsınız.

Satıştan sonra satıcıyı hangi vergiler bekler?

Gerçek kişi olarak bedelle edindiğiniz arsa ya da tarlayı 5 yıl dolmadan satarsanız kazancınız değer artışı kazancı olarak vergilendirilebilir. 2026 yılı için bu kazancın 150.000 TL’si istisnadır (GVK mük. m.80). İstisna, maliyet endekslenip giderler ve ödediğiniz tapu harcı düşüldükten sonra kalan kazanca uygulanır (GVK mük. m.81). Miras ya da bağışla edinilen taşınmazlar bu kapsamda değildir. Yaklaşık bir hesap için değer artışı kazancı aracını kullanabilirsiniz.

KDV açısından, ticari faaliyet dışında arızi olarak satış yapan gerçek kişinin satışı KDV’nin konusuna girmez (KDV Kanunu m.1). Şirketlerin ve ticari faaliyet çerçevesinde satış yapanların arsa ve arazi teslimleri ise yüzde 10 KDV’ye tabidir. Kendi durumunuz için arazi satışında vergi rehberine bakın; tutarlar yüksekse bir mali müşavirle görüşün.

Adım adım ne yapmalı

Satıştan önce tapu kaydının yanında imar durumunu da öğrenmek isteyebilirsiniz. Bunu nasıl yapacağınızı imar durumu rehberinde anlattık.

1. 1

   Tapu kaydını ve kısıtlamaları kontrol edin

   e-Devlet ya da Web Tapu üzerinden tapu kayıt örneği alın. Malik adını, payı, ipotek, haciz, şerh ve beyanları kontrol edin. İmar ve plan durumunu belediyeden ya da il özel idaresinden öğrenin.

2. 2

   Satış şartlarını yazılı hâle getirin

   Satış bedelini, ödeme yöntemini, harç ve döner sermaye paylaşımını ve teslim tarihini yazın. Emlakçıyla çalışıyorsanız bu kalemler aracılık sözleşmesinde yer almalıdır. Satış ileri bir tarihe kalacaksa satış vaadi sözleşmesini noterde yapın.

3. 3

   Özel durumları önceden çözün

   Tapu vefat eden adına kayıtlıysa intikali ve veraset vergisi ilişiğini tamamlayın. Hisseli tarım arazisinde Bakanlık iznini planlayın. İpotek varsa terkini ayarlayın. Vekil kullanılacaksa satış yetkisi açıkça yazılı bir vekâletname hazırlayın.

4. 4

   Başvurun ve randevu alın

   Web Tapu üzerinden başvurun ya da Alo 181 veya tapu müdürlüğünden randevu alın. Noterde satış yapacaksanız notere başvurun. Başvuruda gerçek satış bedelini beyan edin.

5. 5

   Harç ve döner sermayeyi ödeyin

   Tapu harcını Gelir İdaresi dijital vergi dairesinden, döner sermaye ücretini e-Devlet üzerinden ödeyin. Tutarları başvuru sırasında tapu müdürlüğünden teyit edin.

6. 6

   İmzaya gidin, bedeli aynı anda alın

   Randevu saatinde kimliklerinizle tapu müdürlüğünde olun. Resmî senet imzalanıp tescil yapılınca mülkiyet alıcıya geçer. Satış bedelinin imza anında el değiştirmesini sağlayın; 1 Aralık 2026 sonrası satışlarda ödeme sistemi kurallarını kontrol edin.

7. 7

   Satış sonrası yükümlülükleri izleyin

   Taşınmazı 5 yıl dolmadan sattıysanız değer artışı kazancı yönünden durumunuzu bir mali müşavirle değerlendirin. Satış ve ödeme belgelerini saklayın.

Sık yapılan hatalar

• Tapu dışında «senetle» satış yapmak. Resmî şekilde yapılmayan taşınmaz satışı geçerli olmaz (TBK m.237). Elden yazılan satış senedi mülkiyeti geçirmez.
• Harcı emlak vergi değerinden ödemeye çalışmak. Bu değer yalnızca alt sınırdır; düşük beyanda eksik harç ve bir kat ceza gelir.
• «Tapu harcı %2» sanmak. Oran alıcı ve satıcı için ayrı ayrı uygulanır; toplam yük yüzde 4’tür.
• Döner sermayeyi sabit bir tutar sanmak. Ücret ilçenin yöresel katsayısına göre değişir. Aynı yıl farklı ilçelerde farklı tutar çıkar.
• Tapu kaydını görmeden kapora vermek. İpotek, haciz ya da şerh satışı geciktirebilir veya alıcıya yük olarak geçebilir.
• Satış yetkisi olmayan vekâletnameyle gitmek. Vekil, özel yetki olmadan taşınmaz devredemez (TBK m.504).
• Hisseli tapuda noter bildirimini atlamak. Bildirim yapılmazsa 3 aylık önalım süresi işlemeye başlamaz; belirsizlik satıştan itibaren 1 yıl sürer.

Bir sonraki adım

Emlakçıyla çalışıyorsanız hizmet bedelinin üst sınırını aşağıdaki araçla hesaplayabilirsiniz. Satıştan önceki kontrolleri de listeden tek tek işaretleyebilirsiniz.

Arazinizin tapu, imar ve kısıtlama durumunu satıştan önce bir uzmana baktırmak isterseniz parsel inceleme sayfasına göz atabilirsiniz. Satış seçeneklerinizi değerlendirmek isterseniz Arazimi Sat sayfasını inceleyebilirsiniz; kendiniz satmayı düşünüyorsanız arazimi kendim mi satayım yazısı da yardımcı olur.