Şufa (Önalım) Hakkı Nedir? Süresi, Bildirim ve Dava (TMK 732–735)

Hisseli bir tarlanız ya da arsanız var. Hissedarlardan biri payını tanımadığınız birine satmış. Ya da siz bir hisse aldınız ve satıcı sizi “şufa davası” riskine karşı uyardı. İki durumda da aynı sorular çıkar: Bu hak kime tanınır, ne kadar sürer, dava açılırsa kim ne öder?

Bu yazı şufa (önalım) hakkını Türk Medenî Kanunu’nun 732-735. maddeleri üzerinden anlatıyor. 25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun’un getirdiği 1 yıllık süreyi ve rayiç bedel kuralını, noter bildiriminin önemini ve dava sürecini göreceksiniz. Ayrıca süreyi kendi tarihlerinizle nasıl hesaplayacağınızı örneklerle gösteriyoruz. Kavramın kısa tanımı şufa (önalım) hakkı sözlük maddesinde yer alıyor.

Şufa hakkı nedir, süresi ne kadar?

Şufa (önalım) hakkı, hisseli tapuda bir paydaş payını üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşların o payı alıcıdan dava yoluyla alabilmesini sağlayan yasal haktır. Hak, satışın noterle bildiriminden itibaren 3 ay, her hâlde satıştan itibaren 1 yıl geçince düşer (TMK m.733/4).

Hisseli tapu hukuken paylı mülkiyettir. Her paydaş kendi payını diğerlerine sormadan satabilir (TMK m.688). Diğer paydaşların elinde satışı durdurma yetkisi yoktur. Ellerindeki araç, satıştan sonra kullanabilecekleri önalım hakkıdır. Bu hak kanundan doğar; tapuya yazılmasına gerek yoktur (TMK m.731).

Kanun davanın alıcıya karşı açılmasını öngörür (TMK m.734/1). Bu yüzden davalı alıcıdır. Dava kabul edilirse pay, önalım hakkı sahibi adına tescil edilir (TMK m.734/2). Uygulamada bu durum, paydaşın alıcının yerine geçmesi olarak anlatılır.

Şufa hakkı hangi satışlarda doğar?

Şufa hakkı yalnızca payın, paydaş olmayan birine satılmasında doğar. Payın tamamının ya da bir kısmının satılması fark etmez (TMK m.732). Kanun “satış” şartını arar; bu yüzden satış dışındaki devirlerde önalım doğmaz.

Devlet İhale Kanunu istisnası 7571 sayılı Kanun ile eklendi ve 25.12.2025 ve sonrasındaki satışlara uygulanır (TMK Geçici m.1/1). Hak paylı mülkiyette doğar. Mirasla gelen ve hâlâ elbirliği mülkiyeti olarak duran tapularda belirli paylar yoktur ve tasarruf oybirliği ister (TMK m.701-702). Bu yüzden mirasçı, elbirliği tapusunda tek başına pay satamaz.

Şufa süresi nasıl hesaplanır?

Şufa için iki süre vardır; dava, hangisi önce dolarsa o süre içinde açılmalıdır.

Kanun bu süreleri “hak düşürücü süre” başlığı altında düzenler. Süre geçerse hak düşer. Aşağıdaki örnekler hesabı gösterir. Tablodaki gün, davanın açılabileceği son gündür:

C örneğinde bildirimden itibaren 3 ay 10.04.2027’de dolardı. Ancak satıştan itibaren 1 yıllık süre daha önce, 10.02.2027’de dolar. Bu yüzden dava için son gün 10.02.2027’dir. Kendi tarihlerinizi hesaplarken satış tarihini tapu kaydından, bildirim tarihini noter evrakından alın.

Noter bildirimini kim yapar, yapılmazsa ne olur?

Bildirim, alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla yapılır (TMK m.733/3). Bildirim yapılırsa 3 aylık süre başlar. Yapılmazsa 3 aylık süre hiç başlamaz; geriye satıştan itibaren işleyen 1 yıllık (eski satışlarda 2 yıllık) süre kalır.

Bu fark, alıcı için önemlidir. Bildirim yapan alıcı, belirsizliği en fazla 3 ayla sınırlayabilir. Bildirim yapmayan alıcı ise payı 1 yıl boyunca dava riskiyle taşır. Paydaş tarafındaysanız, bildirimin size ulaştığı tarihi ve zarfı saklayın. Süre bu tarihten hesaplanır.

Bildirimi yapacak taraf, tapu kaydındaki tüm paydaşlara ulaşmaya çalışmalıdır. Paydaşlardan birine bildirim yapılmazsa o paydaş için 3 aylık süre başlamaz. Paydaş sayısı ve pay oranları tapu kaydında yazar; payların metrekare karşılığını hisse hesaplama aracıyla çıkarabilirsiniz.

Şufa davası nasıl açılır?

Şufa hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK m.734/1). Noterden ihtar çekmek ya da alıcıya mektup göndermek hakkı kullanmak için yeterli değildir. Dava, süre dolmadan açılmalıdır.

Davanın usul çerçevesi şöyledir:

• Davalı: Payı satın alan kişi (TMK m.734/1).
• Görevli mahkeme: Önalım davası, sulh hukuk mahkemesinin görevlerini sayan HMK m.4’te yer almaz. Genel görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2).
• Yetkili mahkeme: Ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12).
• Arabuluculuk: 6325 sayılı Kanun m.18/B’deki dava şartı arabuluculuk listesinde önalım davası sayılmaz. Ortaklığın giderilmesi ise bu listededir.

Uygulamada alıcıların, paydaşların taşınmazı fiilen bölüp kullandığı savunmasını ileri sürebildiği aktarılmaktadır. Bu tür savunmaların sonucu dosyadan dosyaya değişir. Dava açmayı düşünüyorsanız tapu kaydı, satış belgesi ve bildirim evrakıyla bir avukata danışın.

Şufa davasında hangi bedel ödenir?

Davacı, tapudaki satış bedelini değil, hâkimin belirlediği rayiç bedeli öder. Buna alıcıya düşen tapu giderleri eklenir. Tutar, hâkimin belirlediği yere ve verdiği kesin süre içinde nakden yatırılır (TMK m.734/2).

Bu kuralın üç sonucu vardır:

• Tapudaki bedel belirleyici değildir. Tapuda düşük bedel gösterilse de davacı ucuza alamaz. Yüksek bedel gösterilse de bu, davacıyı caydırmaz. Her iki durumda da hâkimin belirlediği rayiç bedel yatırılır.
• Nakit hazırlığı gerekir. Kesin süre kaçarsa davacı lehine tescil kararı verilemez.
• Eski davalar da etkilenir. Bu değişiklik, 25.12.2025’ten önce açılıp hâlâ görülen davalara da uygulanır (TMK Geçici m.1/2).

Alıcıya düşen tapu giderlerinin başında tapu harcı gelir. 2026’da satışta alıcı ve satıcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen bedelin ayrı ayrı binde 20’sini öder (Harçlar Kanunu m.63 ve (4) sayılı tarife I-20/a). Alıcının ödediği harcı tapu harcı hesaplama aracıyla görebilirsiniz.

Şufa hakkından vazgeçilebilir mi?

Evet, iki farklı yolla vazgeçilebilir (TMK m.733/2). Belirli bir satış için vazgeçme yazılı şekle tabidir; satıştan önce ya da sonra yapılabilir. Önalım hakkından genel olarak feragat ise resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir.

Payını satmak isteyen paydaş, satıştan önce diğer paydaşlardan yazılı vazgeçme isteyebilir. Yazılı olarak vazgeçen paydaş, o satış için önalım hakkını kullanamaz.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı nedir?

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, kanundan değil tarafların anlaşmasından doğar ve tapuya şerh verilirse her malike karşı kullanılabilir (TMK m.735). Şerhte belirtilen sürede ve koşullarla kullanılır. Şerhte koşul yazılı değilse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.

Şerhin etkisi her durumda, verildiği tarihten itibaren 10 yıl geçince sona erer. Yasal önalımın kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler bu hak için de uygulanır. Hisseli olmayan bir taşınmazda da bu tür bir şerh bulunabilir. Tapu kaydındaki şerhleri satın almadan önce kontrol edin.

Şufa ile ortaklığın giderilmesi aynı şey mi?

Hayır. Şufa, bir pay satıldığında doğan ve alıcıya karşı kullanılan haktır. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) ise paylı ya da elbirliği mülkiyetine son vermek için açılan paylaşma davasıdır.

Ortaklığın giderilmesinde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4). 31.07.2026’dan beri, tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve üçüncü kişi maliki olmayan taşınmazlarda ortaklığın satışla giderilmesine karar verilirse, birinci artırma bir defaya mahsus yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır (İİK m.114). Bu usul bir şufa hakkı değildir. Dava sürecinin ayrıntısı ortaklığın giderilmesi davası rehberinde, kısa tanımı ortaklığın giderilmesi sözlük maddesinde yer alıyor.

Tarım arazisinde şufa farklı mı işler?

Tarım arazisinde de pay üçüncü kişiye satılınca diğer paydaşların önalım hakkı doğar. Ancak 5403 sayılı Kanun pay satışına ek sınırlar koyar. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında hisselendirilemez; Hazine satışları dışında pay ve paydaş sayısı artırılamaz (m.8). Bu yüzden payın bölünerek birden çok kişiye satılması engellenir.

Tarım arazisinde pay temliki de Tarım ve Orman Bakanlığının iznine tabidir (5403 m.8/B/3). Kanun bu izni ifraz, hisselendirme, pay temliki, taksim ve vasıf değişikliği gibi işlemler için sayar. Hisseli tarlada pay satışı planlanıyorsa, işlemin izne tabi olup olmadığı il ya da ilçe tarım ve orman müdürlüğüne sorulabilir.

Mirasçıların kurduğu aile malları ortaklığında da bir ortak payını üçüncü kişiye satarsa diğer ortakların önalım hakkı vardır (5403 m.8/İ). Hisseli tarlaya özgü kurallar hisseli tarla satışı rehberinde, miras kalan araziler miras kalan arazi satışı rehberinde anlatılıyor.

Adım adım ne yapmalı

Hissedarlardan birinin payını sattığını öğrendiyseniz şu sırayı izleyebilirsiniz:

1. 1

   Tapu kaydını alın

   Satışın tarihini, alıcının kim olduğunu ve satılan pay oranını tapu kaydından öğrenin. Alıcı mevcut bir paydaşsa önalım hakkı doğmaz.

2. 2

   Satışın tarihine bakın

   Satış 25.12.2025 ve sonrasındaysa mutlak süre 1 yıl, öncesindeyse 2 yıldır.

3. 3

   Bildirim tarihini not edin

   Satış size noterle bildirildiyse bildirim tarihinden itibaren 3 ayı hesaplayın. İki süreden hangisi önce doluyorsa onu esas alın.

4. 4

   Bedeli ve nakit durumunuzu değerlendirin

   Davada hâkimin belirlediği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nakden yatırmanız gerekir. Payın büyüklüğünü ve yaklaşık değerini önceden çıkarın.

5. 5

   Bir avukata danışın

   Tapu kaydı, satış belgesi ve noter evrakıyla somut durumunuzu değerlendirtin. Dava, süre dolmadan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde alıcıya karşı açılır.

6. 6

   Kesin süreyi kaçırmayın

   Dava açılırsa hâkimin verdiği kesin süre içinde bedeli belirtilen yere yatırın. Bu süre kaçarsa pay adınıza tescil edilemez.

Payı satan ya da alan taraf için tablo farklıdır. Satıştan önce paydaşlardan yazılı vazgeçme alınabilir (TMK m.733/2). Satıştan hemen sonra tüm paydaşlara noterle bildirim yapılırsa 3 aylık süre başlar (TMK m.733/3-4). Tapuda bedeli farklı göstermek şufa riskini değiştirmez, çünkü davada rayiç bedel esas alınır.

Sık yapılan hatalar

• Şufa süresini hâlâ 2 yıl sanmak. 25.12.2025 ve sonrasındaki satışlarda mutlak süre 1 yıldır. 2 yıl yalnızca daha önceki satışlara uygulanır.
• Noter bildirimi yoksa süre hiç işlemez sanmak. 3 aylık süre başlamaz, ama satıştan itibaren mutlak süre işler.
• Hissedara satışta da şufa doğacağını düşünmek. Önalım yalnızca üçüncü kişiye satışta doğar.
• Tapudaki bedelin ödeneceğini varsaymak. Davada rayiç bedeli hâkim belirler. Davacı bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini nakden yatırır.
• Davayı satıcıya karşı açmak. Kanun davanın alıcıya karşı açılmasını öngörür.
• İhtarı dava yerine koymak. Noterden ihtar çekmek hakkı kullanmak anlamına gelmez; süre içinde dava açılması gerekir.
• Şufa ile ortaklığın giderilmesini karıştırmak. Şufa pay satışında doğar. Ortaklığın giderilmesi paylaşma davasıdır ve önce arabulucuya başvurmayı gerektirir.

Bir sonraki adım

Önce payın büyüklüğünü ve satışta ödenen tapu harcını netleştirin. Bu iki bilgi, hem dava açmayı düşünen paydaş hem de payı alan kişi için hesabın temelidir.

Hisseli payı nasıl satacağınızı planlıyorsanız hisseli tapu nasıl satılır rehberi satış yollarını karşılaştırıyor. Tapu kaydınızı, hissedar yapısını ve şerhleri birlikte değerlendirmek isterseniz parsel inceleme sayfasından belgelerinizi gönderebilirsiniz.