Emsal (KAKS) nedir?
Emsal (KAKS), emsal (KAKS), bir binanın emsale konu tüm kat alanları toplamının net imar parseli alanına oranını gösteren ve parsele en fazla kaç metrekare inşaat yapılabileceğini belirleyen katsayıdır.
Kategori: İmar · Eş/yakın anlamlı: KAKS, Katlar alanı katsayısı, E
Emsal, bir parselin inşaat hakkını tek bir sayıyla anlatır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği bu katsayıya “katlar alanı katsayısı (KAKS)” der. Tanımı şudur: yapının inşa edilen tüm kat alanları toplamının imar parseli alanına oranı (m.4/1-tt). İmar durumunda genellikle “E=1,20” ya da “KAKS: 1,20” diye yazılır.
Hesap basittir: net parsel alanı × emsal = emsale esas toplam inşaat alanı.
Neden önemli?
Arsanın fiyatını büyüklüğü kadar emsali de belirler. 1.000 m²’lik iki parselden E=0,30 olanda 300 m², E=1,50 olanda 1.500 m² emsale esas alan çıkar. Kat karşılığı pazarlıkta da bu sayı esas alınır.
Hesap net imar parseli üzerinden yapılır (m.5/5). Tarla imar uygulamasına girdiyse önce düzenleme ortaklık payı düşülür. Bazı alanlar emsale sayılmaz (m.22). Ancak yönetmelikteki istisnalar dışında emsal harici alanların toplamı, emsale esas alanın %30’unu aşamaz (m.5/8). Planda emsal yoksa katlar alanı, TAKS ile kat adedinin çarpımıyla bulunur (m.21/4).
Emlak ilanlarında arazinin emsal bilgisinin yazılması zorunludur (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.14/2-i, m.15/3). İlanda emsal yoksa sorun.
Örnek
Kadastro parseliniz 1.000 m² olsun. İmar uygulamasında örnek olarak %35 DOP kesildi; net imar parseli 650 m² kaldı. İmar durumunda E=1,20 yazıyor.
| Kalem | Hesap | Sonuç |
|---|---|---|
| Emsale esas alan | 650 × 1,20 | 780 m² |
| Emsal harici alan üst sınırı (istisnalar hariç) | 780 × %30 | 234 m² |
Hesabı 1.000 m² üzerinden yapsaydınız 1.200 m² bulurdunuz; yani 420 m² fazla.
Ücretsiz araç Emsal / KAKS / TAKS Hesaplama İmarlı arsada taban alanı, toplam inşaat alanı ve yaklaşık bağımsız bölüm sayısı.Mevzuat dayanağı
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.4/1-şş ve tt: katlar alanı ve KAKS tanımı; m.5/5: net imar parseli; m.5/8: %30 sınırı; m.21/4 ve m.22: katlar alanı hesabı.
- 3194 sayılı İmar Kanunu m.18: düzenleme ortaklık payı; Ek m.8: plan değişikliği sınırı.
- Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.14/2-i, m.15/3: ilanda emsal bilgisi.
Kaynaklar
- [1] Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, m.4/1-şş ve tt (katlar alanı ve KAKS tanımı), m.5/5 ve 5/8 (net parsel ve %30 emsal harici sınırı), m.21 ve m.22 (katlar alanı hesabı)
- [2] 3194 sayılı İmar Kanunu, m.18 (düzenleme ortaklık payı) ve Ek m.8 (parsel bazında yoğunluk artıran plan değişikliği yasağı)
- [3] Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, m.14/2-i ve m.15/3 (arazi ilanlarında emsal bilgisi)
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, mali ya da yatırım danışmanlığı değildir. Mevzuat değişebilir; işlem öncesi ilgili kurumdan ve uzmanından teyit alın.
