İfraz nedir?

İfraz, halk dilinde “parsel bölme”dir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ifrazı “bir parselin bölünerek ayrılması işlemi” olarak tanımlar (m. 4/ii). İşlem tapuda tescille biter; ama kararı belediye encümeni ya da il idare kurulu verir (3194 sayılı İmar Kanunu m. 16).

Bölme isteği tek başına yetmez. Yeni oluşacak her parçanın imar planına, asgari parsel ölçülerine ve varsa tarım mevzuatına uyması gerekir.

Neden önemli?

İlanlarda “bölünür” diye yazan arsa gerçekte bölünemiyor olabilir. İmar planı bulunan yerlerde ifraz, yalnızca parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir (3194 m. 15). Yola cephesi olmayan parsel ifraz edilemez; afet riski nedeniyle yapı yasağı bulunan alanlar da bölünemez (Yönetmelik m. 7/4 ve 7/6).

Tarım arazisi ayrı bir rejime tabidir. Mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili arazilerde 0,5 hektar, örtü altı arazilerde 0,3 hektarın altında parsel oluşturulamaz (5403 m. 8). Buna ek olarak il ve ilçe bazında belirlenen yeter gelirli büyüklüğün altına da inilemez (m. 8/A); izin mercii Tarım ve Orman Bakanlığıdır (m. 8/B). Tarlanız için ön kontrolü Tarlam bölünür mü? aracıyla yapabilirsiniz.

Süre ve maliyet de öngörülebilir: encümen onayı başvurudan itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır, 15 gün içinde tapuya bildirilir ve tapu tescili 1 ay içinde tamamlar (3194 m. 16). Tapu harcı kayıtlı değer üzerinden binde 11,38’dir (492 sayılı Kanun, tarife I-6/a). Harita mühendisi ücreti bunun dışındadır.

Örnek

2.000 m² büyüklüğünde, 40 metre cepheli ve 50 metre derinlikli bir imar parseliniz var. Ayrık nizam, 4 kata kadar yapı izni; planda parsel cephesi yazmıyor. İkiye bölmek istiyorsunuz.

Yönetmelik m. 6’ya göre ayrık nizamda parsel genişliği “yan bahçe mesafeleri toplamı + 6 m”den az olamaz. Yan bahçe en az 3 m olduğundan (m. 23) alt sınır 3 + 3 + 6 = 12 metredir. Derinlik ise ön bahçeli nizamda 5 + 13 = 18 metreden az olamaz. İki parça 20 × 50 metre olur; her ikisi de yola cephe alır. Şartlar sağlanır, 1.000 m²’lik iki parsel çıkar. Aynı arsayı derinlik yönünde bölseydiniz arkadaki parça yola cephesiz kalır ve ifraz reddedilirdi.

Mevzuat dayanağı

• 3194 sayılı İmar Kanunu m. 15: ifraz ve tevhidin parselasyon planı tescilli alanlarda ve plana uygun yapılması; m. 16: encümen onayı, tapuya bildirim ve tescil süreleri.
• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 4/ii: tanım; m. 6: asgari parsel genişliği ve derinliği; m. 7: ifraz yapılamayacak hâller.
• 5403 sayılı Kanun m. 8, 8/A, 8/B: tarım arazilerinde asgari büyüklük, yeter gelirli büyüklük ve Bakanlık izni.
• 492 sayılı Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife I-6/a: harç oranı.