Zilyetlik nedir?

Zilyetlik, zilyetlik, Türk Medeni Kanunu m. 973'e göre bir şey üzerindeki fiilî hâkimiyettir; arazide yeri fiilen kullanmak, ekip biçmek ya da elde tutmak anlamına gelir ve tapuda kayıtlı mülkiyetten ayrı bir durumdur.

Kategori: Tapu · Eş/yakın anlamlı: Fiilî hâkimiyet, Zilyedlik

Zilyet, bir şeyi fiilen elinde tutan kişidir (TMK m. 973). Malik ise tapuda adı yazan kişidir. İkisi aynı ya da farklı kişiler olabilir.

Malik sıfatıyla kullanan aslî zilyettir. Kiracı gibi bir hakka dayanarak kullanan fer’î zilyettir; tarlasını kiraya veren malik de dolaylı zilyet olarak kalır (m. 974-975).

Neden önemli?

Tapulu arazide yıllarca kullanmak mülkiyet vermez. Olağanüstü zamanaşımıyla tescil yalnızca tapuda kayıtlı olmayan yerler ile maliki tapudan anlaşılamayan ya da 20 yıl önce gaipliğine karar verilmiş kişi adına kayıtlı yerler için istenebilir. Zilyetliğin davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla 20 yıl sürmesi gerekir; dava Hazine’ye ve ilgili kamu tüzel kişilerine karşı açılır (m. 713).

Kadastroda da aynı mantık işler. Tapusuz yer, en az 20 yıl çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla kullanan adına, aynı çalışma alanında sulu arazide 40, kuru arazide 100 dönüme kadar tespit edilir (3402 m. 14). Mera, orman ve kamu hizmetine ayrılmış yerler ise zamanaşımıyla kazanılamaz (3402 m. 18).

İlanlardaki «zilyetlik satışı», tapusuz bir yerin kullanımının devridir. Taşınmaz mülkiyetinin devrine yönelik sözleşme resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (m. 706). Tarım arazisinde fiilî hisse oluşturup bir kısmın zilyetliğini şirket ya da dernek üyeliğiyle devretmek 1 ila 3 yıl hapis gerektiren suçtur (5403 m. 21/5).

Örnek

Köyde tapusuz 30 dönüm kuru tarla 1998’den beri bir aile tarafından ekiliyor. 2026’da yeri bu aileden harici bir sözleşmeyle aldınız.

Tapu müdürlüğünde devir yapılamaz; kütükte kayıt yoktur.
Önceki zilyedin süresini kendi sürenize ekleyebilirsiniz (m. 996). Toplam 28 yıl eder.
Şartlar ispatlanırsa tescil davası açılabilir; sonucu mahkeme belirler.

Yer mera ya da orman çıkarsa veya tapuda Hazine adına kayıtlıysa, kullanım süresi bu yolu açmaz. Üstelik ecrimisil istenebilir.

Mevzuat dayanağı

TMK m. 973-976: zilyetliğin tanımı ve türleri; m. 984: dava süresi; m. 996: önceki zilyedin süresinin eklenmesi.
TMK m. 706: resmî şekil şartı; m. 713: olağanüstü zamanaşımı.
3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 14 ve 18.
5403 sayılı Kanun m. 21/5: fiilî hisseyle zilyetlik devri suçu.

Kaynaklar

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, mali ya da yatırım danışmanlığı değildir. Mevzuat değişebilir; işlem öncesi ilgili kurumdan ve uzmanından teyit alın.