Kadastro nedir?

Kadastro, bir köy ya da mahalledeki her taşınmazın sınırını ölçüp haritaya geçiren, kime ait olduğunu tespit eden ve sonucu tapu kütüğüne yazan çalışmadır. Tapu senedinizdeki ada, parsel ve yüzölçümü bilgisi büyük ölçüde bu çalışmadan gelir.

Kadastro ekibi en az iki kadastro teknisyeni, muhtar ve üç bilirkişiden oluşur (3402 m. 3).

Neden önemli?

Askı süresi kısadır. Sonuçlar kadastro müdürlüğünde ve muhtarlıkta 30 gün ilan edilir; itirazı olan bu sürede kadastro mahkemesinde dava açar (m. 11). Dava açılmayan tespitler kesinleşir ve en geç 3 ay içinde tapuya yazılır. Kesinleşmeden 10 yıl sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz ve dava açılamaz (m. 12).

Kadastrosu biten yerde eski tapu kayıtları işlem görmez (m. 12). Alıcı için geçerli olan, kadastro sonrası ada ve parsel kaydıdır. İmar uygulamasında bu kadastro parselleri imar parseline dönüşür (3194 m. 5).

Tapusuz yer kadastroda kullanan adına yazılabilir. En az 20 yıl çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyetlik ispatlanırsa, aynı çalışma alanında toplam sulu arazide 40, kuru arazide 100 dönüme kadar zilyet adına tespit yapılır (m. 14). Bu kapsama girmeyen ve tarıma elverişli yerler Hazine adına tespit edilir (m. 18).

Örnek

Tapunuzda parsel 2.450 m² yazıyor; yeni ölçümde zemin 2.380 m² çıktı. Aradaki 70 m², kayıttaki alanın yaklaşık %2,9’udur.

2026’da 7579 sayılı Kanun’la değişen m. 41’e göre bu miktar «fark» sayılır. Tapu planının üretim yöntemi ve ölçeğine göre kabul edilebilir sapma ise «yanılma sınırı»dır. Farkın bu sınırı aşıp aşmadığını kadastro müdürlüğü belirler. Sınırı aşan fark hatadır; başvurunuzla ya da resen düzeltilir.

Düzeltme maliklere tebliğ edilir. 30 gün içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılmazsa kesinleşir. Bu düzeltmede 10 yıllık süre aranmaz.

Satın almadan önce tapu kaydını ve parsel sınırını karşılaştırın; arazi kontrol listesi bu adımları sıralar.

Mevzuat dayanağı

• 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 1 (amaç), m. 3 (ekip), m. 11-12 (askı, kesinleşme, 10 yıllık süre), m. 14 (zilyet adına tespit), m. 18 (Hazine adına tespit), m. 41 (fark, yanılma sınırı ve düzeltme).
• 3194 sayılı İmar Kanunu m. 5: kadastro parseli ve imar parseli.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 713: kadastro dışında tapusuz taşınmazın tescil davası.