Cins Değişikliği nedir?

Cins Değişikliği, cins değişikliği, tapu kütüğünde taşınmazın niteliğini gösteren «tarla», «arsa», «bağ» ya da «kargir ev» gibi kaydın; imar uygulaması, bina tescili veya izinli vasıf değişikliği sonucunda yeni duruma göre düzeltilmesi işlemidir.

Kategori: Tapu · Eş/yakın anlamlı: Cins tashihi, Vasıf değişikliği, Nitelik değişikliği

Tapu senedindeki «niteliği» satırı, taşınmazın kütüğe hangi cinsle kayıtlı olduğunu gösterir. Bu kayıt kendiliğinden değişmez. Arsaya bina yapıldığında ya da tarla imar uygulamasıyla arsaya dönüştüğünde kayıt düzeltilir. Buna cins değişikliği ya da cins tashihi denir.

Cins değişikliği yapılaşma hakkı yaratmaz; plan, izin ya da ruhsatı izler.

Neden önemli?

Tarla vasıflı parselin arsaya dönüşmesinin asıl yolu imar planı ve 18. madde uygulamasıdır. Tescil edilen parselasyon planında özel kullanım alanındaki parsellerin cinsi «arsa» yazılır (Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m. 33/1). İmar planı olan yerde parselasyon tescil edilmeden ifraz da yapılamaz (3194 m. 15).

İmar planı dışındaki tarım arazisinde vasıf değişikliği Tarım ve Orman Bakanlığının iznine bağlıdır (5403 m. 8/B). Tarım dışı kullanım için ayrıca m. 13’teki izin gerekir.

Vergide tapu cinsi tek başına belirleyici değildir. Belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi, tapuda tarla yazsa da emlak vergisinde arsa sayılır (1319 sayılı Kanun m. 12).

Örnek

Arsanıza 4 daireli bina yaptınız ve yapı kullanma izni aldınız. Tapuda nitelik hâlâ «arsa»; binanın tescili için cins değişikliği gerekir. Daireler sosyal mesken değilse harç 4 × 4.752,40 = 19.009,60 TL olur. Bu harç, yapı kullanma izni harcıyla birlikte belediyece tahsil edilir (492 sayılı Kanun m. 132).

Komşunuzun 5.000 m² tarlası ise 18. madde uygulamasına girdi. Düzenleme ortaklık payı en fazla %45 olabileceği için bu kesinti 2.250 m²’yi geçemez. Parselasyon tescil edildiğinde ona verilen imar parselinin cinsi tapuda «arsa» olarak yazılır.

Mevzuat dayanağı

3194 sayılı İmar Kanunu m. 15: parselasyon şartı; m. 18-19: düzenleme, askı ve tescil.
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m. 33/1: tescilde özel kullanım parsellerinin cinsi «arsa».
5403 sayılı Kanun m. 8/B ve m. 13: tarım arazisinde vasıf değişikliği izni ve tarım dışı kullanım.
492 sayılı Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife I-13/a, I-13/c ve m. 132: cins tashihi harcı ve tahsili.
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m. 12: vergide arsa tanımı.

Kaynaklar

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, mali ya da yatırım danışmanlığı değildir. Mevzuat değişebilir; işlem öncesi ilgili kurumdan ve uzmanından teyit alın.