Kat Karşılığı nedir?
Kat Karşılığı, kat karşılığı, arsa sahibinin arsasındaki payların bir bölümünü, yüklenicinin o arsa üzerine yapacağı binadaki bağımsız bölümlerin bir bölümü karşılığında devretmeyi üstlendiği, kanundaki adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir.
Kategori: Hukuk · Eş/yakın anlamlı: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Kat karşılığı inşaat sözleşmesi
Tipik bir kat karşılığında arsa sahibi inşaat masrafı ödemez; yüklenici de arsa için ayrıca para ödemez. Arsa sahibi arsa paylarını, yüklenici emeğini ve inşaat giderini ortaya koyar. Bina bitince bağımsız bölümler sözleşmedeki orana göre paylaşılır.
Sözleşme iki yönlüdür. Yüklenici bir eser meydana getirmeyi üstlenir (TBK md. 470). Arsa sahibi ise arsa paylarını devretmeyi vaat eder.
Neden önemli?
Arsa payı devri vaadi içerdiği için sözleşme resmî şekilde yapılmalıdır; aksi hâlde geçerli olmaz (TMK md. 706, TBK md. 237). Noterde düzenlenen sözleşme, taraflardan biri isterse tapuya şerh verilir (Tapu Kanunu md. 26). Şerh, sonradan hak edinenlere karşı da ileri sürülebilir (TMK md. 1009). Şerhten itibaren 5 yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak tescil edilmezse şerh re’sen terkin edilir (Tapu Kanunu md. 26).
Arsa sahibi için temel risk, payları devrettikten sonra inşaatın yarım kalmasıdır. Tapu devrini inşaatın belirli aşamalarına bağlayan maddeler bu riski azaltabilir. Arsa hisseliyse sözleşme için bütün paydaşların kabulü gerekir (TMK md. 692).
Yapılabilecek inşaat alanı parselin emsal değerine bağlıdır. Paylaşımı konuşmadan önce imar durumunu öğrenin.
Ücretsiz araç Kat Karşılığı Hesaplama Emsal ve pay oranından arsa sahibine düşen m² ve daire sayısı.Örnek
600 m²’lik arsanın imar durumunda emsal 1,50 yazıyor. Emsale konu inşaat alanı 600 × 1,50 = 900 m² olur. Taraflar %40 arsa sahibi, %60 yüklenici oranında anlaşırsa arsa sahibine 900 × 0,40 = 360 m² düşer. Binada 90’ar m²’lik 10 daire çıkarsa arsa sahibi 4, yüklenici 6 daire alır.
Oran pazarlıkla belirlenir; buradaki rakamlar yalnızca hesabı göstermek içindir.
Mevzuat dayanağı
- TMK md. 706 ve TBK md. 237: taşınmaz devri vaadinde resmî şekil.
- TBK md. 470: eser sözleşmesi.
- TMK md. 1009: arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şerhi.
- Tapu Kanunu md. 26: noter sözleşmesinin şerhi ve 5 yıllık re’sen terkin.
- TMK md. 692: paylı malda tasarruf ve yapı işleri için oybirliği.
Kaynaklar
- [1] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, md. 692 (paylı malda oybirliği), md. 706 (taşınmaz devrinde resmî şekil), md. 1009 (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şerhi)
- [2] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, md. 237 (taşınmaz satış vaadinde resmî şekil) ve md. 470 (eser sözleşmesi)
- [3] 2644 sayılı Tapu Kanunu, md. 26 (noterde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin şerhi ve beş yıllık re'sen terkin)
- [4] Gelir İdaresi Başkanlığı, Diğer Kazanç ve İratların Vergilendirilmesi Rehberi 2026 (Örnek 11 ve 13: arsa karşılığı alınan bağımsız bölümlerin iktisap tarihi)
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, mali ya da yatırım danışmanlığı değildir. Mevzuat değişebilir; işlem öncesi ilgili kurumdan ve uzmanından teyit alın.
