Müstakil Tapu nedir?

İlanlardaki «müstakil tapulu» ifadesi, arazinin başka biriyle ortak olmadığını anlatır. Parselin sınırları bellidir ve tapuda tek malik görünür. Kanun bu terimi tanımlamaz; Türk Medenî Kanunu mülkiyeti ve birlikte mülkiyetin iki türünü, paylı ve elbirliği mülkiyetini düzenler (m. 688, 701).

Malik, hukuk düzeninin sınırları içinde malını dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir (TMK m. 683). Müstakil tapuda bu yetkiyi bir paydaşın onayına bağlı olmadan kullanırsınız.

Neden önemli?

Müstakil tapuda da ipotek, haciz ya da şerh bulunabilir. Yapılaşma hakkı ayrıca imar durumu ile öğrenilir.

Hisseli araziyi müstakile çevirmenin yolları sınırlıdır. Paydaşlar anlaşıp araziyi ifrazla bölebilir; anlaşma yoksa ortaklığın giderilmesi davası açılır. İmar uygulamasında, asgari parsel büyüklüğü karşılanıyorsa hisseli arsa ve araziler hisse sahiplerinin muvafakatiyle ya da fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebilir (3194 m. 18). Tarım arazisinde ifraz ve taksim Tarım ve Orman Bakanlığının iznine bağlıdır (5403 m. 8/B).

Örnek

Ali ve Banu, imar planlı 1.000 m² arsaya 1/2’şer payla malik. Parsel, plana ve asgari parsel ölçülerine göre ikiye bölünebiliyor. İfraz başvurusu ve encümen onayından sonra iki parsel oluşuyor; her biri tek kişi adına tescil ediliyor. İkisinin de 500 m²’lik müstakil tapusu oluyor.

Aynı durum 30.000 m² mutlak tarım arazisinde olsaydı sonuç değişirdi. İkiye bölme her parçayı 15.000 m²’ye düşürür. Bu, 20.000 m²’lik asgari büyüklüğün altında kaldığı için ifraz yapılamaz (5403 m. 8).

Mevzuat dayanağı

• TMK m. 683: mülkiyetin içeriği; m. 688 ve 701: paylı ve elbirliği mülkiyeti.
• 3194 sayılı İmar Kanunu m. 18: müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esasına göre dağıtım ve hisseli arazinin müstakil hâle getirilmesi.
• 5403 sayılı Kanun m. 8 ve 8/B: tarım arazisinde asgari büyüklük ve Bakanlık izni.
• Tapu Sicili Tüzüğü m. 28: malik sütununa yazım.