Arsamı Kendim mi Satayım, Emlakçı mı? Maliyet, Süre ve Risk Karşılaştırması

Arsanız ya da tarlanız için satış kararı verdiniz, ama bir soru takılıyor: Kendiniz mi satmalısınız, yoksa bir emlak işletmesiyle mi? Kendiniz satarsanız komisyon ödemezsiniz. Aracıyla satarsanız işin bir kısmını devredersiniz. Çevreden duyulan “komisyon yüzde 4 artı yüzde 4” gibi cümleler ise kararı zorlaştırır.

Aşağıda iki yolun maliyetini, değişmeyen masrafları, imzalanacak belgeleri ve riskleri yönetmeliğe dayanarak karşılaştırıyoruz.

Arsamı kendim mi satayım, emlakçı mı?

İki yol da yasaldır; seçim, aracının vereceği hizmetin size düşen komisyon payından daha değerli olup olmadığına bağlıdır. Yönetmelikteki üst sınırda ve eşit paylaşımda bu pay, satış bedelinin yüzde 2’si artı KDV’dir.

Kendi adınıza kayıtlı araziyi satmak için yetki belgesi gerekmez. Ticaret Bakanlığına göre yetki belgesi, başkasına ait taşınmazın satışına aracılık edenler içindir. Alıcıyı kendiniz bulup tapuda satışı yapabilirsiniz.

Aracıyla satarsanız karşınızda yetki belgeli bir işletme olmalıdır. Taşınmaz ticareti yalnızca yetki belgesi almış işletmeler ve sözleşmeli işletmeler tarafından yapılabilir (Yönetmelik md. 5/1).

Kendiniz satmak şu durumlarda daha uygun olabilir:

• Alıcı hazırsa: komşu parsel sahibi, paydaş ya da tanıdık biri.
• Bölgedeki fiyatları biliyor ve araziye kolay ulaşabiliyorsanız.
• Tapu kaydı sadeyse: tek malik, ipotek veya haciz yok.

Aracı şu durumlarda daha uygun olabilir:

• Arazinin bulunduğu yerde yaşamıyor, gösterim yapamıyorsanız.
• Arazi hisseli ya da miras kalmışsa ve süreç birden fazla kişiyi ilgilendiriyorsa. Mirasta önce yapılacakları miras kalan arazi satışı rehberinde bulabilirsiniz.
• İmar durumu, emsal ya da yol cephesi gibi değeri etkileyen bilgiler belirsizse.
• Görüşme, pazarlık ve takip için zamanınız yoksa.

Emlakçı komisyonu ne kadar, satıcı ne öder?

Hizmet bedeli, satış bedelinin KDV hariç en fazla yüzde 4’üdür; aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ile satıcı bunu eşit öder (Yönetmelik md. 20/1 ve 20/5).

Yüzde 4’e KDV dahil değildir; Gelir İdaresinin güncel listesine göre genel KDV oranı yüzde 20’dir ve faturaya ayrıca eklenir. “Alıcıdan yüzde 4, satıcıdan yüzde 4” diye bir kural yoktur; yüzde 4 iki tarafın toplamı için bir tavandır ve daha düşüğü kararlaştırılabilir.

Örnek: 2.000.000 TL’lik arsa satışında satıcının doğrudan maliyeti

Beyan edilen bedelin emlak vergi değerinin altında olmadığını varsayıyoruz. Döner sermaye ücreti ilçeye göre değiştiği için tabloya alınmadı.

Kendi rakamlarınızla hesap için emlak komisyonu hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Kendim satarsam hangi masraflar yine de çıkar?

Tapu harcı ve döner sermaye ücreti iki yolda da aynıdır. Şartları oluşursa değer artışı kazancı vergisi de iki yolda da doğabilir.

• Tapu harcı. Alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 oranında alınır. Harç, beyan ettiğiniz gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanır; bu bedel emlak vergi değerinden düşük olamaz (492 s.K. m.63 ve (4) sayılı tarife I-20/a). Taraflar harcın tamamını alıcının ödemesini kararlaştırabilir. Yine de kanuna göre harçtan sorumlu olan kişi değişmez (492 s.K. m.58).
• Döner sermaye ücreti. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün aldığı bu ücret, ilçeye göre belirlenen bir katsayının her yıl güncellenen bir tutarla (gösterge) çarpılmasıyla bulunur. Katsayı 0,30 ile 3,00 arasındadır; ücrete KDV dahildir (6083 s.K. m.8/3 ve ekli (I) Sayılı Tarife Cetveli).
• Değer artışı kazancı. Bedel ödeyerek edindiğiniz araziyi edinme tarihinden itibaren 5 yıl dolmadan satarsanız kazanç gelir vergisine tabi olabilir. 2026’da bu kazancın ilk 150.000 TL’sinden vergi alınmaz. Miras ya da bağışla gelen arazide bu vergi doğmaz. Satış nedeniyle yapıp kendiniz üstlendiğiniz giderler ile ödediğiniz harçlar kazançtan düşülür (GVK mük. m.81). Komisyon faturanızı saklayın ve bu kapsamda değerlendirilip değerlendirilmeyeceğini mali müşavirinize sorun. Tahmini tutarı değer artış kazancı hesaplama aracıyla görebilirsiniz; ayrıntılar arazi satışında vergi rehberinde.

Ödeme sistemi: 1 Aralık 2026’dan sonra ne değişebilir?

Yönetmeliğe göre nakit, havale veya EFT ile ödenen taşınmaz satışlarında bedelin, tapu devriyle paranın eş zamanlı el değiştirmesini sağlayan bir ödeme sistemi üzerinden ödenmesi gerekecek. Sistemin nasıl işleyeceği ve hangi satışların kapsam dışında kalacağı henüz Bakanlık protokolüyle belirlenmedi. Kural yalnızca emlak işletmelerini değil, kendi arazisini satanları da kapsar.

• Dayanak. Yönetmeliğe 29/4/2026’da Ek Madde 1 eklendi (Resmî Gazete 33238).
• Başlangıç. 1/12/2026’ya kadar yapılan satışlarda sistemi kullanmak zorunlu değildir. Bakanlık bu tarihi üç aya kadar uzatabilir (Geçici md. 1/10). Uzatmanın yapılıp yapılmayacağı henüz belli değil.
• Kredi. Banka veya finansman şirketi kredisiyle ödenen kısım bu zorunluluğun dışındadır.
• Kullanım bedeli. Her işlemde satıcıya aktarılan bedelden düşülecek bir kullanım bedeli alınacak. Tutarı yönetmelikte yazılı değildir; kapsam dışı satışlar ve pilot uygulama ile birlikte bakanlıklar ve yetkilendirilecek entegratör (sistemi kuracak şirket) arasındaki protokolle belirlenecek.

Satış tarihiniz Aralık 2026’ya yakınsa, tapu randevusundan önce güncel durumu kontrol edin.

Kendim satarsam neleri ben yapmam gerekir?

Aracının yaptığı işlerin tamamı size kalır: değeri belirlemek, ilan vermek, alıcıyla görüşmek, belgeleri hazırlamak, ödemeyi ve tapu işlemini takip etmek.

• Fiyat. Bölgedeki emsal satışlara, imar durumuna, yol cephesine ve tapu niteliğine bakın. Arazim Ne Eder? asistanı ve arsa değeri nasıl öğrenilir rehberi bu konuda yol gösterir.
• İlan. İnternet ilan platformları, ilandaki taşınmazın ilan veren kişiye, onun birinci veya ikinci derece kan hısmına (anne, baba, çocuk, kardeş, torun, büyükanne, büyükbaba) ya da eşine ait olduğunu ilanı yayımlamadan önce doğrulamak zorundadır (md. 12/2). Ticaret Bakanlığının e-Devlet’teki «EİDS Taşınmaz İlanı Yayınlama İzni İşlemleri» hizmeti bu doğrulama için kullanılır.
• Bilgi dosyası. Yönetmelik aracı işletmeden araziler için hisse, emsal, öngörülen bina yüksekliği, ekili ve dikili ürün ile ipotek ve haciz bilgisini ister (md. 15/3). Kendiniz satarken aynı listeyi hazırlamak alıcının ilk sorularını karşılar. İmar durumunu belediyeden teyit edin.
• Hisseli arazi. Payınızı üçüncü kişiye satarsanız diğer paydaşların şufa (önalım) hakkı doğar. Genel süreç için hisseli tapu nasıl satılır rehberine bakın; tarım arazisindeki ek kurallar hisseli tarla satışı rehberinde.
• Ödeme ve tapu. Bedel hesabınıza geçmeden tapuda imza atmayın; dekont görüntüsüne değil, hesabınıza geçen paraya bakın. İşlemin adımları için tapu devri süreci rehberini okuyun.

Aracıyla satarken hangi belgeler imzalanır?

Üç belge vardır: işe başlarken yetkilendirme sözleşmesi, her gösterimde taşınmaz gösterme belgesi ve anlaşma sağlandığında alım satıma aracılık sözleşmesi.

• Yetkilendirme sözleşmesi (md. 15). Yazılıdır ve en az 2 nüsha düzenlenir. İçinde işletmenin yetki belgesi numarası, sorumlu emlak danışmanının adı ve imzası, verilecek hizmetler ve hizmet bedeli, tarafların hak ve yükümlülükleri, varsa cayma bedeli ve ceza koşulu, sözleşmenin süresi ve tebligat adresleri yer alır.
• Taşınmaz bilgileri (md. 15/3 ve 15/5). Elektronik sistemlerden sağlanamayan bilgilerde sizin yazılı beyanınız esas alınır. Beyanın gerçeği yansıtmamasından siz sorumlusunuz.
• Taşınmaz gösterme belgesi (md. 19). Her alıcı için ayrı düzenlenir. Gösterme için hiçbir bedel istenemez.
• Alım satıma aracılık sözleşmesi (md. 16). Alıcı, satıcı ve işletme arasında en az 3 nüsha düzenlenir. Satış bedeli ve ödeme yöntemi, hizmet bedeli ile tapu harcı ve döner sermaye bedelinin nasıl paylaşılacağı yazılır.

İşletmenin size karşı yükümlülükleri de yönetmelikte sayılır (md. 14/2). İşletme her teklifi ve karşı teklifi en kısa sürede yazılı veya elektronik ortamda iletir. İmzadan önce okuma süresi verir ve suret teslim eder. Tercihlerinizi etkileyecek bilgiyi gizleyemez. İlanlarda yetki belgesi numarası ile il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisi bulunur. Yetki belgeli işletmelerin güncel listesi Ticaret Bakanlığının internet sayfasında yayımlanır (md. 11/4).

Hem emlakçıya yetki verip hem kendim satabilir miyim?

Bu, imzaladığınız yetkilendirme sözleşmesine bağlıdır; imzadan önce süre, cayma bedeli ve ceza koşulu hükümlerini okuyun. Yönetmelik bir durumu açıkça düzenler: Sözleşme süresi içinde işletmenin gösterdiği alıcı, işletmeyi devre dışı bırakarak araziyi doğrudan sizden alırsa işletme hizmet bedeline hak kazanır (md. 20/8).

• Sözleşmeye cayma bedeli ve ceza koşulu yazılabilir; bu tutar toplam hizmet bedelini aşamaz (md. 15/2).
• Kendi bulduğunuz alıcıya satma hakkınızı korumak istiyorsanız bunun sözleşmeye açıkça yazılmasını isteyin.
• Bitiş tarihini ve sözleşmenin kendiliğinden uzayıp uzamadığını kontrol edin.
• İki işletme aynı iş için birlikte çalışacaksa (hizmet ortaklığı) bu, yetkilendirme sözleşmesinde yer almalıdır. Size aynı gün bilgi verilir ve ortaklık sözleşmesinin örneği 3 gün içinde gönderilir (md. 18). Bedel, aracılık sözleşmesinde belirlenen işletmeye ödenir ve işletmeler arasında paylaşılır (md. 20/7).

Sözleşme hükümleri konusunda bir uyuşmazlık çıkarsa bir avukata danışın.

Hangisi daha hızlı satar?

Bunu gösteren resmî bir veri yok. Satış süresini en çok fiyatın gerçekçiliği, arazinin niteliği ve alıcı kitlesinin büyüklüğü belirler; satış yöntemi bu etkenlerden yalnızca biridir.

Kendiniz satarken süre, ayırabildiğiniz zamana bağlıdır. Aracıyla satarken yetkilendirme sözleşmesine bir süre yazılır. 2018 metnindeki “en fazla 3 ay” sınırı 2020’de kaldırıldı; bugün yönetmelikte bir üst sınır yoktur ve süre pazarlık konusudur. Tapu aşaması iki yolda da aynıdır. Belgeleri baştan hazırlamak, süreci uzatan sürprizleri azaltır.

Hangi sınırlar, oranlar ve süreler geçerli?

Adım adım ne yapmalı

1. 1

   Tapu kaydını ve arazinin durumunu çıkarın

   Ada ve parsel, malikler ve hisse oranları, ipotek, haciz ve şerhler ile imar durumunu bir dosyada toplayın. Bu bilgiler hem fiyatı hem alıcının ilk sorularını belirler.

2. 2

   Gerçekçi bir fiyat aralığı belirleyin

   Bölgedeki emsal satışlara, yol cephesine ve imar durumuna bakın. Tek bir ilana göre değil, birden fazla emsale göre karar verin.

3. 3

   İki yolun net maliyetini hesaplayın

   Tapu harcını, varsa değer artışı kazancı vergisini ve aracıyla satarsanız size düşecek hizmet bedelini KDV dahil hesaplayın. Farkı, aracının vereceği hizmetle karşılaştırın.

4. 4

   Aracıyla gidecekseniz işletmeyi ve sözleşmeyi kontrol edin

   Yetki belgesi numarasını isteyin ve Ticaret Bakanlığı listesinden doğrulayın. Sözleşmede oranı, paylaşımı, süreyi, cayma bedeli ve ceza koşulunu, kendi bulduğunuz alıcıya ilişkin hükmü okuyun.

5. 5

   İlanı ve görüşmeleri yönetin

   Kendiniz ilan verecekseniz e-Devlet doğrulamasına hazırlıklı olun. Teklifleri yazılı alın; aracıyla çalışıyorsanız her teklifin size yazılı iletilmesini isteyin.

6. 6

   Tapuda gerçek bedeli beyan edin ve ödemeyi güvenceye alın

   Harç, emlak vergi değerinden az olmamak üzere gerçek bedel üzerinden ödenir. Bedel hesabınıza geçmeden imza atmayın; satış 1 Aralık 2026 sonrasına kalıyorsa ödeme sisteminin güncel durumunu kontrol edin.

Sık yapılan hatalar

• Komisyonu «yüzde 4 artı yüzde 4» ya da KDV dahil sanmak. Tavan iki tarafın toplamı için KDV hariç yüzde 4’tür; aksi kararlaştırılmadıkça eşit paylaşılır ve KDV faturaya ayrıca eklenir.
• Gösterim için ücret ödemek. Taşınmaz gösterme hizmeti için hiçbir bedel istenemez.
• Sözleşmeyi okumadan imzalamak. Süre, cayma bedeli, ceza koşulu ve kendiliğinden uzama hükümleri sonradan sürpriz yaratabilir.
• Yetkilendirme sözleşmesi sürerken, işletmenin gösterdiği alıcıya doğrudan satmak. Yönetmelik bu durumda işletmenin hizmet bedeline hak kazandığını düzenler.
• Yetki belgesi olmayan birine aracı olarak güvenmek. Taşınmaz ticareti yalnızca yetki belgeli işletmelerce yapılabilir; sözleşmesiz çalışma yönetmeliğe aykırıdır.
• Sözleşmeye eksik ya da yanlış bilgi vermek. Aracıyla satsanız da beyanınızın doğruluğundan siz sorumlusunuz.
• Yalnızca komisyondan tasarruf için fiyatı araştırmadan belirlemek. Yanlış fiyat, komisyon farkından büyük bir kayba yol açabilir.
• Tapuya düşük bedel yazdırmak. Eksik harç sonradan istenir ve aynı tutarda ceza kesilir.

Bir sonraki adım

Önce kendi satış bedelinizle iki yolun farkını görün.

Satmak ile beklemek arasında kararsızsanız Satmalı mıyım, Beklemeli miyim? testini kullanabilirsiniz. Satış masrafını ayrıca görmek için tapu harcı hesaplama aracı hazır. Hangi yolu seçerseniz seçin, arazinizin tapu kaydını, niteliğini ve imar durumunu kaynaklı bir özetle görmek isterseniz parsel inceleme talebi bırakabilirsiniz.

arazi.info, taşınmaz ticareti yetki belgesi olan bir emlak işletmesi tarafından işletilir. Aracıyla satmaya karar verirseniz Arazimi Sat sayfasından ücretsiz ön değerlendirme isteyebilirsiniz; satma kararı vermeden yalnızca değer öğrenmek de mümkündür.