İmar Durumu Nasıl Öğrenilir? e-Devlet, e-İmar ve Belediyeden Adım Adım (2026)

İlanda “imarlı arsa” yazıyor. Satıcı “yakında imara açılacak” diyor. Ya da miras kalan tarlanın ne işe yarayacağını merak ediyorsunuz. Hepsinde ilk soru aynıdır: Bu parselde plan neye izin veriyor? Bu sorunun cevabı imar durumudur. Halk arasında buna “imar çapı” da denir.

İmar durumu nedir?

İmar durumu, bir parselin yürürlükteki imar planına göre hangi amaçla kullanılabileceğini ve hangi koşullarla yapılaşabileceğini gösteren bilgidir. Resmî belgenin adı “imar durum belgesi”dir; “imar çapı” sözü mevzuatta geçmez.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (tablolarda PAİY) bu belgeyi şöyle tanımlar: Kanun, uygulama imar planı, plan notları ve Yönetmelikteki kullanım kararlarını ve yapılaşma şartlarını içeren, yapının inşa edileceği imar parselini sınır ve boyutlarıyla gösteren belge (m.4/ll). Başvuru ve süreler m.55’te düzenlenir. Bu Yönetmelik yalnızca uygulama imar planı bulunan alanları kapsar (m.2). Plan dışı parseller için aşağıdaki “Plan dışı” bölümüne bakın.

İmar durumu, plan kademelerinin en altındaki planı yansıtır. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği m.4’e göre ölçekler şöyledir:

• Çevre düzeni planı: 1/50.000 ya da 1/100.000
• Nazım imar planı: 1/5.000 (büyükşehirlerde 1/5.000 ile 1/25.000 arası)
• Uygulama imar planı: 1/1.000

Her plan bir üst kademedeki plana uygun hazırlanır (3194 sayılı İmar Kanunu m.6). Uygulama imar planı; yapı adalarını, yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama etaplarını ayrıntılı gösterir (m.5). Kısa tanım için imar durumu sözlük maddesine bakabilirsiniz.

İmar durumu nasıl öğrenilir?

İmar durumunu üç yoldan öğrenirsiniz: e-Devlet’teki belediye hizmeti, belediyenin kendi e-İmar ekranı ve ilgili idareye başvuru. İlk ikisi hızlı ön bilgi verir. Üçüncüsü onaylı imar durum belgesini verir.

e-Devlet’ten imar durumu sorgulama

Belediyeniz bu hizmeti e-Devlet’e bağladıysa imar durumunu oradan sorgulayabilirsiniz. Hizmetin adı “Belediye adı/İmar Durum Bilgisi Sorgulama” biçimindedir. Ancak kapsam dardır. 5 Ekim 2026’da e-Devlet’te “imar durumu” araması, Belediye Hizmetleri altında yalnızca 23 kayıt listeledi. Şişli, Çankaya, Silivri, Beylikdüzü, Şahinbey ve İnegöl bunlar arasındadır. Belediyeniz listede yoksa belediyenin e-İmar ekranına ya da imar müdürlüğüne gitmeniz gerekir.

Çankaya ve Silivri sayfalarında işlem iki aşamalıdır. Önce sorgu türünü seçersiniz: adres bilgileriyle ya da ada/parsel bilgileriyle. Sonuç ekranında “İmar Durum Bilgisi”, “Harita” ve “Plan Notu” bölümleri yer alır. Bu iki örnekte form kimlik doğrulaması istemeden açılıyor. Başka belediyelerde giriş istenebilir.

Belediyenin e-İmar ekranından sorgulama

Birçok belediye kendi sitesinde “e-İmar”, “kent rehberi” ya da “imar durumu sorgulama” adıyla bir harita ekranı yayımlar. Örneğin Etimesgut Belediyesinin E-İmar ekranında adres bilgisiyle, ada/parsel numarasıyla ya da haritadan seçerek arama yapılır. Belediyenizin sitesinde “imar durumu” ya da “e-imar” araması yaparak bu ekranı bulabilirsiniz.

Ada/parsel aramasında dikkatli olun. Etimesgut ekranındaki açıklamaya göre “benzer içerikleri ara” seçeneği işaretliyse 15/1 araması 15/10, 115/100 ve 1115/1000 gibi parselleri de listeler. Sonuçtaki ada ve parsel numarasının tapudakiyle birebir aynı olduğunu kontrol edin.

Belediyeden onaylı imar durum belgesi alma

Onaylı belge için parselin bağlı olduğu ilgili idareye dilekçeyle başvurursunuz. Yönetmeliğin başvuru kuralları şöyledir:

Malik değilseniz ya da yalnızca bilgi almak istiyorsanız, başvurunuzun kabul edilip edilmediğini önceden idareye sorun.

Aplikasyon krokisi, parselin kenar ölçüleriyle köşe koordinatlarını gösteren belgedir. Kroki kadastro faaliyetleri kapsamında düzenlenir (m.4/a). Hangi kadastro biriminden alınacağını başvuracağınız idareye sorun.

Belge için ücret alınabilir. Tutarı belediye meclisinin tarifesi belirler; ulusal tek bir tutar yoktur (2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu m.97). 2026 tarifelerinden iki örnek:

• Talas Belediyesi: “İmar durumu belgesi (inşaat imar çapı için)” 750 TL, KDV dahil.
• Kepez Belediyesi: İmar durum belgesi m² başına 30 TL, KDV dahil. Mücavir alan sınırları ve planı olmayan alanlarda yazılı imar durumu 7.200 TL.

Kepez tarifesinde “Onaylı imar plan fotokopisi imar durumu yerine geçmez” notu da yer alır. Kendi belediyenizin güncel tutarını tarifesinden ya da imar müdürlüğünden öğrenin.

Hangi kuruma başvurmalısınız?

Parsel belediye ve mücavir alan sınırları içindeyse belediyeye, dışındaysa valiliğe başvurursunuz. 3194 sayılı Kanun m.5 “ilgili idare”yi böyle tanımlar. Mücavir alan, imar mevzuatı bakımından belediyenin kontrolüne verilen alandır. Belediye sınırına bitişik olması gerekmez ve köyleri de içerebilir (m.45).

Büyükşehirlerde tablo daha sadedir. 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu m.5’e göre büyükşehir belediyesinin sınırı il mülki sınırıdır; ilçe belediyesinin sınırı da ilçenin mülki sınırıdır. Nazım imar planını büyükşehir belediyesi yapar. Uygulama imar planlarını ilçe belediyeleri hazırlar, büyükşehir onaylar (m.7/b). Bu yüzden büyükşehirlerde imar durumu için genellikle parselin bulunduğu ilçe belediyesinin imar müdürlüğüne gidilir.

Ada ve parsel numarasını nereden bulursunuz?

Ada ve parsel numarası tapu senedinizde yazar. Senet elinizde değilse e-Devlet’teki “Tapu Bilgileri Sorgulama” hizmetinden kendi taşınmazlarınızı görebilirsiniz. Bu hizmet kimlik doğrulaması ister.

Başkasına ait bir parseli inceliyorsanız TKGM’nin Parsel Sorgu uygulaması işe yarar. Uygulama il, ilçe, mahalle ve ada/parsel numarasıyla parselin haritadaki konumunu, yüzölçümünü, paftasını ve niteliğini gösterir. Malik, takyidat ve imar bilgisi göstermez. Tapuda “tarla” yazması parselin plan dışında olduğunu, “arsa” yazması da yapılaşabileceğini tek başına göstermez. Bu ayrımı arsa, arazi ve tarla farkı rehberinde anlattık. Terimler için ada parsel maddesine bakın.

İmar durum belgesinde nelere bakmalısınız?

Önce kullanım kararına, sonra yapılaşma değerlerine ve plan notlarına bakın. Belgedeki kavramların tanımları Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.4’te yer alır.

Taban alanı ve emsal hesabı net imar parseli alanı üzerinden yapılır (m.5/5). Emsal ve TAKS değerlerinden toplam inşaat alanını bulmak için emsal hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

İmar durum belgesi ne kadar sürede çıkar, ne kadar geçerlidir?

Süreleri Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.55 belirler. Bu kurallar uygulama imar planı olan alanlarda, yapı ruhsatına esas başvurular için yazılmıştır. “İmar çapı 1 yıl geçerlidir” bilgisi yanlıştır. Yönetmelikte sabit bir süre yoktur; belge plan ya da mevzuat değişmedikçe geçerliliğini korur.

Plan dışı bir parsel için başvuruyorsanız idarenin ne zaman cevap vereceğini başvururken sorun.

“Plan dışı” cevabı ne demek?

“Plan dışı” cevabı, parselin yürürlükteki bir uygulama imar planının içinde olmadığını gösterir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği yalnızca uygulama imar planı bulunan alanları kapsar (m.2); bu parselde onun kuralları uygulanmaz. Plan dışı bir parselde yapılaşma çok sınırlıdır ve parselin nerede olduğuna göre ayrı kurallara bağlıdır:

• Tarım arazisi: Tarım arazileri, 5403 sayılı Kanundaki izinler alınmadan tarımsal amaç dışında kullanılamaz, planlanamaz ve köy yerleşik alanı olarak tespit edilemez (3194 m.8/c). Tarımsal amaçlı yapılar için önce valilik izni alınır. Bu izin, arazinin projesine uygun kullanılmasına verilen izindir (5403 m.13). Köy yerleşik alanı dışındaki tarım ve hayvancılık yapıları için ayrıca yapı ruhsatı alınması zorunludur; seralar için ayrı bir kural vardır (3194 m.27). Mutlak, özel ürün, dikili ve sulu tarım arazileri tarım dışı amaçla kullanılamaz; sınırlı istisnalarda Toprak Koruma Kurulunun uygun görüşü ve Bakanlık izni gerekir (5403 m.13). Ayrıntı için tarımsal yapı ve tarım dışı kullanım izni rehberlerine bakın.
• Köy yerleşik alanı: Köy yerleşik alan sınırı içinde 5403 sayılı Kanun uygulanmaz. Belediye ve mücavir alan dışında, köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konutlar, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık yapıları ile bakkal, köy fırını, köy kahvesi gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz. Ancak etüt ve projelerin valilik onayından sonra muhtarlığa bildirilmesi zorunludur (3194 m.27). Yapılaşma kararını ve ifraz şartlarını büyükşehirlerde büyükşehir belediye meclisi, diğer yerlerde il genel meclisi belirler. Ayrıntı için köy yerleşik alanı rehberine bakın.
• Diğer plan dışı alanlar: Bu alanlarda Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği uygulanır. Parselinize hangi kuralın uyduğunu ilgili idareden yazılı olarak isteyin.

Tarlanızın plana girme ihtimalini değerlendirmek için tarla imara açılır mı rehberini okuyabilirsiniz.

Plan var ama tapuda hâlâ “tarla” yazıyorsa

Bu durumda parsel imar planına girmiş, ancak parselasyon planı henüz tescil edilmemiş olabilir. Parselasyon planı, imar planına uygun yeni imar parsellerini gösteren plandır. İmar planı bulunan alanda ifraz ve tevhit, kural olarak parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir (3194 m.15). Kamu yatırımları, meskûn alanlar ve koruma amaçlı planlar gibi bazı istisnalar m.15/4’te sayılmıştır. Parselasyon 18. madde uygulamasıyla yapıldığında maliklerin muvafakati aranmaz. Bu uygulamada kesilen düzenleme ortaklık payı düzenleme öncesi yüzölçümünün en fazla %45’i olabilir (m.18/1-2).

Parselasyon tescil edilince özel kullanım alanındaki parsellerin cinsi tapuda “arsa” olarak yazılır (Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m.33/1). Yani imar durumunda “konut alanı” yazan bir tarlanın tapuda arsa olması ve kesintiden sonra kalacak alan ayrı sorulardır. Süreç için tarla arsaya nasıl çevrilir rehberine bakın.

Plan değişikliklerini nasıl takip edersiniz?

Plan değişikliklerini askı ilanlarından takip edersiniz. İmar planları onay tarihinden itibaren belediyenin ilan yerlerinde ve internet sayfasında 1 ay süreyle eş zamanlı ilan edilir (3194 m.8/b). Askı bilgisi ilgili muhtarlık panosunda da duyurulur. Plan değişikliğinde, değişikliğe konu alanda en az 2 tabela ile 30 gün süreyle bilgilendirme yapılır.

Askı ve itiraz süreleri Kanunda ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinde (tabloda MPYY) ayrı ayrı yazılıdır:

Kanun, kesinleşen imar planlarına karşı kesinleşmeden itibaren “her hâlde 5 yıl” içinde dava açılabileceğini yazar (3194 m.8/b). Somut durumunuzdaki süre için hukuki destek alın.

İmar planları alenidir. Belediye ve mülki amirlikler, planın tamamını ya da bir kısmını ücret karşılığında isteyenlere verir (3194 m.8/b). Askı süreci için askı ilanı maddesine bakabilirsiniz.

Adım adım ne yapmalı

1. 1

   Ada ve parsel numarasını bulun

   Tapu senedine, e-Devlet’teki Tapu Bilgileri Sorgulama hizmetine ya da TKGM Parsel Sorgu uygulamasına bakın. İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisini not edin.

2. 2

   İlgili idareyi belirleyin

   Parsel belediye ya da mücavir alan içindeyse belediye, dışındaysa valilik yetkilidir. Büyükşehirlerde genellikle ilçe belediyesinin imar müdürlüğüne gidilir.

3. 3

   Çevrim içi ön sorgu yapın

   e-Devlet’te belediyenizin İmar Durum Bilgisi Sorgulama hizmetini ya da belediyenin e-İmar ekranını kullanın. Ada ve parsel numarasının tapuyla birebir eşleştiğini kontrol edin.

4. 4

   Plan notunu ve haritayı okuyun

   Kullanım kararını, emsal ve TAKS değerlerini, bina yüksekliğini, yapı nizamını ve yaklaşma mesafelerini not edin. Plan notlarındaki ek koşulları atlamayın.

5. 5

   Onaylı belge için başvurun

   Alım, satım ya da proje kararından önce ilgili idareye dilekçe, aplikasyon krokisi ve tapu kaydıyla başvurun.

6. 6

   Belgeyi tapu ve askı ilanlarıyla karşılaştırın

   Tapudaki yüzölçümü ve nitelikle belgedeki bilgileri yan yana koyun. Belediyenin ilan sayfasında askıda bir plan değişikliği olup olmadığına bakın.

Sık yapılan hatalar

• İlan metnini belge saymak. “İmarlı”, “imara yakın” ya da “imar bekleyen” sözleri belge değildir. Belediyeden güncel imar durumunu isteyin.
• Tapudaki niteliği imar durumu sanmak. Tapu cinsi ile plan kararı ayrı kayıtlardır. Plan içindeki bir parsel, parselasyon tescil edilene kadar tapuda “tarla” görünebilir.
• Nazım plan kararıyla yetinmek. Nazım imar planı, uygulama imar planına esas olan genel plandır (3194 m.5). Parsel bazındaki yapılaşma koşullarını uygulama imar planı ve plan notları gösterir.
• Plan notlarını okumamak. Emsal ve TAKS aynı olsa bile plan notundaki bir kısıt yapılaşmayı değiştirebilir.
• Eski belgeye güvenmek. Plan değiştiyse önceki belge güncel durumu göstermez.
• “Plan dışı” cevabını “hiçbir şey yapılamaz” diye okumak. Plan dışı parselde yapılaşma sınırlıdır ama köy yerleşik alanı ve tarımsal yapılar için ayrı kurallar vardır.
• Valilik iznini yapı ruhsatı sanmak. Tarımsal yapı için alınan valilik izni arazinin kullanımına ilişkindir. Köy yerleşik alanı dışında yapı ruhsatı ayrıca gerekir (3194 m.27).
• Benzer parsel numarasını seçmek. Benzer sonuçları listeleyen aramalarda 15/1 yerine 15/10 gibi başka bir parselin sonucuna bakmak kolaydır.
• Eski parsel numarasıyla sorgulamak. 18. madde uygulamasında parseller birleştirilip plana uygun yeni ada ve parsellere ayrılır (3194 m.18/1). Eski kadastro numarasıyla yapılan sorgu yanlış sonuç verebilir.

Bir sonraki adım

İmar durumunu öğrendiniz ve parsel plan dışında çıktıysa, imar ihtimalini değerlendirmek için asistanımızı kullanabilirsiniz. Asistan; parselin bugünkü plan durumunu, üst ölçekli plandaki kullanımını, 5403 sayılı Kanuna göre sınıfını, konumunu ve çevresini sırayla sorar.

Belgedeki emsal ve TAKS değerleriyle inşaat alanını emsal hesaplama aracında hesaplayabilirsiniz. Satın almadan önce tapu, imar ve saha kontrolleri için kontrol listesini kullanın. Belgeyi bir uzmanın da yorumlamasını isterseniz parsel inceleme sayfasından talep bırakabilirsiniz.