Bursa arsa ve arazi fiyatları
Marmara Bölgesi · Plaka 16 · Büyükşehir
Bursa’da ortalama arsa m² fiyatı 9.212 TL (2026-09), tarla m² 1.066 TL, yıllık değişim %15,8. İlçe kırılımı, kaynaklar ve arazi değerini etkileyen etkenler.
Arsa ₺/m²
9.212
2026-09
Tarla ₺/m²
1.066
dönüm ≈ 1.066.000 ₺
Yıllık
+15,8%
10. / 79 il
Bursa ortalaması, verisi bulunan illerin basit ortalamasının (6.148 ₺) %50 üzerinde.
Bursa arazi piyasasını ne belirliyor?
Bursa arsa ortalaması 9.212 TL/m² ile Türkiye ortalamasının (7.111 TL/m²) üzerinde ve yıllık +%15,8; merkez ilçeler Yıldırım, Osmangazi ve Nilüfer 19-23 bin TL/m² bandında, Keles, İznik ve Yenişehir 3 bin TL/m² civarında (Endeksa/Emlakjet, Eylül 2026). İstanbul-İzmir Otoyolu (O-5) ilden geçiyor; Bandırma-Bursa-Yenişehir-Osmaneli hızlı tren hattında Bursa-Osmaneli arasındaki 106 km'lik kesimde kazı, dolgu, tünel ve sanat yapıları tamamlandı, bu kesimin 2026'nın ikinci yarısında, TEKNOSAB-Karacabey üzerinden Bandırma'ya uzanan bölümün ise 2028'de bitirilmesi hedefleniyor (Bursa TV, 25.09.2026; Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığı Mayıs 2026 açıklaması). BEBKA'nın 2018 tarihli karşılaştırmasında Bursa Demirtaş OSB'de parsel fiyatı yaklaşık 3.700 TL/m², Uludağ OSB'de yaklaşık 7.000 TL/m² idi (BEBKA Bilecik Yatırım Ortamı, 2018). Tarımda il Türkiye armut üretiminin %46'sını, salçalık domatesin %24,5'ini, sofralık zeytinin %19,7'sini, enginarın %19'unu ve şeftalinin %12,7'sini üretiyor; metropollere yakınlık, deniz ve hava ulaşımı tarımsal pazar değerini yükseltiyor (Tarım ve Orman Bakanlığı Bursa Tarımsal Yatırım Rehberi 2024, TÜİK 2023).
İlçeler
| İlçe | Arsa ₺/m² | Not |
|---|---|---|
| Yıldırım | 23.351 | en pahalı; tarlada da 5.253 TL/m² ile il birincisi (Eylül 2026) |
| Osmangazi | 19.955 | 2. en pahalı (Eylül 2026) |
| Nilüfer | 19.004 | 3. en pahalı; tarlada 3.177 TL/m² (Eylül 2026) |
| Yenişehir | 3.277 | 3. en ucuz (Eylül 2026) |
| İznik | 3.213 | 2. en ucuz (Eylül 2026) |
| Keles | 2.861 | en ucuz (Eylül 2026) |
Verisi olmayan ilçeler: Büyükorhan, Gemlik, Gürsu, Harmancık, İnegöl, Karacabey, Kestel, Mudanya, Mustafakemalpaşa, Orhaneli, Orhangazi.
Tarımsal yapı
Bursa’da öne çıkan ürünler: armut, salçalık domates, sofralık zeytin (Gemlik), şeftali, enginar. Ürün deseni; dikili arazi (0,5 ha) ve örtü altı (0,3 ha) gibi 5403 asgari büyüklüklerini, dolayısıyla parselin bölünebilirliğini ve alıcı profilini etkiler.
Bursa’da tarla kaç dönümün altında bölünemez?
5403 sayılı Kanun iki eşik koyar. Asgari tarımsal arazi büyüklüğünün Kanundaki taban değeri mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde 20 dönüm, dikili arazide 5 dönüm, örtü altında 3 dönümdür (m. 8). Kanuna ekli (1) sayılı listede ise her ilçe için ayrı bir yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü yazılıdır. Kanun m. 8/A’ya göre tarım arazileri bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez, bölünemez. Bursa’nın ilçelerindeki değerler (dönüm = dekar):
| İlçe | Sulu | Kuru | Dikili | Örtü altı |
|---|---|---|---|---|
| Büyükorhan | 85 | 165 | 10 | 3 |
| Gemlik | 70 | 135 | 10 | 3 |
| Gürsu | 75 | 160 | 10 | 3 |
| Harmancık | 100 | 200 | 10 | 3 |
| İnegöl | 55 | 120 | 10 | 3 |
| İznik | 75 | 145 | 10 | 3 |
| Karacabey | 65 | 140 | 10 | 3 |
| Keles | 75 | 175 | 10 | 3 |
| Kestel | 60 | 150 | 10 | 3 |
| Mudanya | 60 | 180 | 10 | 3 |
| Mustafakemalpaşa | 80 | 160 | 10 | 3 |
| Nilüfer | 60 | 135 | 10 | 3 |
| Orhaneli | 70 | 135 | 10 | 3 |
| Orhangazi | 70 | 135 | 10 | 3 |
| Osmangazi | 75 | 135 | 10 | 3 |
| Yenişehir | 60 | 130 | 10 | 3 |
| Yıldırım | 70 | 150 | 10 | 3 |
Kaynak: 5403 sayılı Kanun (1) sayılı liste, mevzuat.gov.tr. Listede ayrı satırı olmayan ilçeler gösterilmez. İmar planı içindeki parsellerde bu eşikler kural olarak uygulanmaz. Parselinizi Tarlam bölünür mü? asistanıyla kontrol edin.
Bursa’da arazi değerini etkileyen etkenler
- İmar ve plan durumu: Uygulama imar planı içindeki arsalar ile plan dışı tarlalar arasında fiyat farkı onlarca kat olabilir. İmar durumu nasıl öğrenilir?
- Köy yerleşik alanı / mücavir alan: Köy yerleşik alanı içindeki parsellerde sınırlı yapılaşma mümkündür; dışında 5403 ve Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği kısıtları geçerlidir.
- Yola cephe ve ulaşım: Kadastral yola cephesi olmayan parsel, geçit hakkı gerektirir ve iskontolu satılır.
- Hisse durumu: Hisseli tapu, müstakil tapuya göre düşük alıcı bulur; hisse hesaplama.
- Altyapı: Elektrik, su, sulama kanalı ve yakın OSB/otoyol projeleri.
Bursa hakkında sık sorulanlar
Bursa’da arsa m² fiyatı ne kadar?
Bursa’da tarla fiyatları ne durumda?
Bursa’da tarla kaç dönümün altında bölünemez?
Bursa’da arazi almak mantıklı mı?
Bursa’da arazimi satmak istiyorum, ne yapmalıyım?
Kaynaklar
- [1] 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, m. 8, m. 8/A ve (1) sayılı liste
- [2] Bursa ortalama arsa m² fiyatı (2026-09) ikincil
- [3] Bursa tarla/arazi m² fiyatı (2026-09) ikincil
- [4] emlakjet.com ikincil
- [5] bursatv.com.tr ikincil
- [6] bebka.org.tr ikincil
- [7] tarimorman.gov.tr ikincil
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, mali ya da yatırım danışmanlığı değildir. Mevzuat değişebilir; işlem öncesi ilgili kurumdan ve uzmanından teyit alın.
Arazinizle ilgili bir adım atmak ister misiniz?
Telefon numarası vermeden başlayın: formu doldurun, biz en geç bir iş günü içinde e-posta ya da sizin seçtiğiniz kanaldan dönüş yapalım.
- Numara zorunlu değil
- KVKK uyumlu, verileriniz satılmaz
- Ücretsiz ön değerlendirme
- Yetki belgeli kurumsal ekip