İstanbul arsa ve arazi fiyatları
Marmara Bölgesi · Plaka 34 · Büyükşehir
İstanbul’da ortalama arsa m² fiyatı 22.142 TL (2026-09), tarla m² 3.160 TL, yıllık değişim %15,9. İlçe kırılımı, kaynaklar ve arazi değerini etkileyen etkenler.
Arsa ₺/m²
22.142
2026-09
Tarla ₺/m²
3.160
dönüm ≈ 3.160.000 ₺
Yıllık
+15,9%
1. / 79 il
İstanbul ortalaması, verisi bulunan illerin basit ortalamasının (6.148 ₺) %260 üzerinde.
İstanbul arazi piyasasını ne belirliyor?
Endeksa/Emlakjet Eylül 2026 verisine göre İstanbul il geneli arsa 22.142 TL/m² (yıllık +%15,9) ile Türkiye'nin en pahalı ili ve ülke ortalamasının (7.092 TL/m², Mart 2026) üç katından fazla; Posta'nın Nisan 2026 haberinde Mart 2026 için İstanbul 20 bin TL/m²'nin üzerinde ve yıllık +%15 olarak verilmişti. 39 ilçe arasında makas çok geniş: Zeytinburnu, Bakırköy ve Beşiktaş 168-194 bin TL/m² bandındayken kırsal karakterli Çatalca 8.446 ve Silivri 10.118 TL/m² ile en ucuz ilçeler (Emlakjet). 2025 nüfusu 15.754.053 olan ilde Kuzey Marmara Otoyolu (O-7, 443 km; Arnavutköy-İstanbul Havalimanı-Sarıyer-Beykoz-Çekmeköy hattı, ilk kesim 2016) ve güzergahı yakınında 26 Haziran 2021'de Kuzey Marmara Otoyolu bağlantı yolu kapsamında bir köprü temeli atılan, Küçükçekmece-Avcılar-Başakşehir-Arnavutköy güzergahlı 40-45 km'lik Kanal İstanbul ile ona bağlı 453 milyon m²'lik Yenişehir alanı kuzey ve batı ilçelerini ilgilendiren büyük projeler (Wikipedia). Tarım alanı 746.139 dekar olan ilde hububat Büyükçekmece, Çatalca, Silivri ve Arnavutköy'de yoğunlaşıyor; TÜİK 2024 verisiyle kolza Türkiye üretiminin %7,35'i, karayaprak lahana %8,3'ü, kültür mantarı %3,25'i, yağlık ayçiçeği %2,4'ü; 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı gereği 20 dönümün altındaki parsellere tarımsal yapı ruhsatı verilmiyor (TRGM Tarımsal Yatırım Rehberi 2025).
İlçeler
| İlçe | Arsa ₺/m² | Not |
|---|---|---|
| Zeytinburnu | 193.763 | en pahalı (yıllık +%48,9) |
| Bakırköy | 170.469 | en pahalı 2. (yıllık +%34,9) |
| Beşiktaş | 168.098 | en pahalı 3. (yıllık -%19,8) |
| Fatih | 118.317 | yükselen (yıllık +%62,1) |
| Silivri | 10.118 | en ucuz 2. (yıllık +%15,1) |
| Çatalca | 8.446 | en ucuz (yıllık +%4,4) |
Verisi olmayan ilçeler: Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Başakşehir, Bayrampaşa, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüpsultan, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar.
Tarımsal yapı
İstanbul’da öne çıkan ürünler: buğday, ayçiçeği, kolza (kanola), karpuz, kültür mantarı. Ürün deseni; dikili arazi (0,5 ha) ve örtü altı (0,3 ha) gibi 5403 asgari büyüklüklerini, dolayısıyla parselin bölünebilirliğini ve alıcı profilini etkiler.
İstanbul’da tarla kaç dönümün altında bölünemez?
5403 sayılı Kanun iki eşik koyar. Asgari tarımsal arazi büyüklüğünün Kanundaki taban değeri mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde 20 dönüm, dikili arazide 5 dönüm, örtü altında 3 dönümdür (m. 8). Kanuna ekli (1) sayılı listede ise her ilçe için ayrı bir yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü yazılıdır. Kanun m. 8/A’ya göre tarım arazileri bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez, bölünemez. İstanbul’un ilçelerindeki değerler (dönüm = dekar):
| İlçe | Sulu | Kuru | Dikili | Örtü altı |
|---|---|---|---|---|
| Arnavutköy | 55 | 120 | 10 | 3 |
| Avcılar | 55 | 140 | 10 | 3 |
| Başakşehir | 60 | 140 | 10 | 3 |
| Beykoz | 65 | 145 | 10 | 3 |
| Beylikdüzü | 60 | 130 | 10 | 3 |
| Büyükçekmece | 55 | 120 | 10 | 3 |
| Çatalca | 60 | 130 | 10 | 3 |
| Çekmeköy | 60 | 140 | 10 | 3 |
| Esenyurt | 80 | 200 | 10 | 3 |
| Kartal | 55 | 120 | 10 | 3 |
| Pendik | 60 | 145 | 10 | 3 |
| Sancaktepe | 55 | 120 | 10 | 3 |
| Silivri | 60 | 200 | 10 | 3 |
| Şile | 80 | 170 | 10 | 3 |
| Şişli | 60 | 170 | 10 | 3 |
| Tuzla | 80 | 170 | 10 | 3 |
Kaynak: 5403 sayılı Kanun (1) sayılı liste, mevzuat.gov.tr. Listede ayrı satırı olmayan ilçeler gösterilmez. İmar planı içindeki parsellerde bu eşikler kural olarak uygulanmaz. Parselinizi Tarlam bölünür mü? asistanıyla kontrol edin.
İstanbul’da arazi değerini etkileyen etkenler
- İmar ve plan durumu: Uygulama imar planı içindeki arsalar ile plan dışı tarlalar arasında fiyat farkı onlarca kat olabilir. İmar durumu nasıl öğrenilir?
- Köy yerleşik alanı / mücavir alan: Köy yerleşik alanı içindeki parsellerde sınırlı yapılaşma mümkündür; dışında 5403 ve Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği kısıtları geçerlidir.
- Yola cephe ve ulaşım: Kadastral yola cephesi olmayan parsel, geçit hakkı gerektirir ve iskontolu satılır.
- Hisse durumu: Hisseli tapu, müstakil tapuya göre düşük alıcı bulur; hisse hesaplama.
- Altyapı: Elektrik, su, sulama kanalı ve yakın OSB/otoyol projeleri.
İstanbul hakkında sık sorulanlar
İstanbul’da arsa m² fiyatı ne kadar?
İstanbul’da tarla fiyatları ne durumda?
İstanbul’da tarla kaç dönümün altında bölünemez?
İstanbul’da arazi almak mantıklı mı?
İstanbul’da arazimi satmak istiyorum, ne yapmalıyım?
Kaynaklar
- [1] 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, m. 8, m. 8/A ve (1) sayılı liste
- [2] İstanbul ortalama arsa m² fiyatı (2026-09) ikincil
- [3] İstanbul tarla/arazi m² fiyatı (2026-09) ikincil
- [4] posta.com.tr ikincil
- [5] ekonomim.com ikincil
- [6] tarimorman.gov.tr ikincil
- [7] tr.wikipedia.org ikincil
- [8] tr.wikipedia.org ikincil
- [9] tr.wikipedia.org ikincil
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, mali ya da yatırım danışmanlığı değildir. Mevzuat değişebilir; işlem öncesi ilgili kurumdan ve uzmanından teyit alın.
Arazinizle ilgili bir adım atmak ister misiniz?
Telefon numarası vermeden başlayın: formu doldurun, biz en geç bir iş günü içinde e-posta ya da sizin seçtiğiniz kanaldan dönüş yapalım.
- Numara zorunlu değil
- KVKK uyumlu, verileriniz satılmaz
- Ücretsiz ön değerlendirme
- Yetki belgeli kurumsal ekip