Köy Yerleşik Alanı Nedir? Köy Yerleşik Alanında Ev Yapılır mı, Sınır Nasıl Öğrenilir?

Köyde bir parseliniz var ya da almayı düşünüyorsunuz. Üzerine ev yapmak istiyorsunuz. Satıcı «köy içi, ruhsat gerekmez» diyor, komşunuz «muhtara haber vermen yeter» diyor. İkisi de eksik. Geçerli kural, parselin köy yerleşik alanının içinde mi, civarında mı, yoksa dışında mı kaldığına göre değişir.

Bu yazıda köy yerleşik alanının ne olduğunu, sınırı kimin çizdiğini ve parselinizin durumunu nereden öğreneceğinizi anlatıyoruz. Sınır içinde ev yapmanın şartlarını ve sınırın dışında nelerin değiştiğini de gösteriyoruz. Bilgiler 3194 sayılı İmar Kanunu ile Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin mevzuat.gov.tr’deki güncel metinlerine dayanır.

Köy yerleşik alanında ev yapılır mı?

Evet; belediye ve mücavir alan dışındaki bir köyde, onaylı yerleşik alan ve civarı sınırı içindeki parsele konut yapılabilir. Yapı ruhsatı aranmaz, ama proje onayı ve muhtarlığa yazılı bildirim zorunludur.

Bu muafiyetten yararlanmak için üç şartın birlikte sağlanması gerekir:

• Köy belediye ve mücavir alan dışında olmalı. Mücavir alan içindeki köyde muafiyet uygulanmaz.
• Parsel onaylı sınırın içinde ya da civarında olmalı. Aynı köydeki iki parsel farklı kurallara bağlı olabilir.
• Proje onaylanmalı ve muhtarlığa bildirilmeli. «Ruhsat yok» demek «izin yok» demek değildir.

Aynı muafiyet ahır, ağıl, kümes gibi entegre olmayan tarım ve hayvancılık yapılarını ve bakkal, köy fırını gibi köy ihtiyacına yönelik yapıları da kapsar (m.27).

Köy yerleşik alanı nedir, civarı nereye kadar uzanır?

Köy yerleşik alanı, cami ve köy konağı gibi ortak yapılar ile mevzuata uygun binaların toplu bulunduğu yerde, en dıştaki binaların dış kenarlarından geçirilen çizginin içidir. Civar ise bu çizginin en fazla 300 metre dışından geçirilen sınırın içidir (Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği m.4/4).

300 metre bir üst sınırdır. Civar çizilirken mülkiyet dokusu ve doğal eşikler dikkate alınır; afet riskli alanlar ile dere yatakları dışarıda bırakılır (m.43). Tanım 11 Temmuz 2021 tarihli değişiklikle bugünkü hâlini aldı. İnternette farklı mesafeler görürseniz eski bir metne dayanıp dayanmadığını kontrol edin.

Köy yerleşik alanı sınırını kim belirler?

Sınırı büyükşehir olmayan illerde il genel meclisi, büyükşehirlerde ilçe belediye meclisinin teklifi üzerine büyükşehir belediye meclisi onaylar (Yönetmelik m.43; Kanun m.27).

Sınırı önce ilgili idarenin komisyonu çizer. Komisyon, biri harita mühendisi olmak üzere en az üç teknik personelden oluşur ve 1/1000 ya da 1/5000 ölçekli harita veya kadastro paftası üzerinde çalışır (m.43).

Tarım arazileri, 5403 sayılı Kanun’daki izinler alınmadan köy yerleşik alanı ve civarı olarak tespit edilemez (Kanun m.8/c). Daha önce valiliklerce tespit edilip il idare kurullarınca karara bağlanmış sınırlar da geçerlidir (Yönetmelik m.4/4-a). Sınır yeniden belirlenebilir; genişletilebileceği gibi daraltılabilir de (m.43). Bu yüzden eski bir paftaya değil, güncel karara bakın.

Köy yerleşik alanı sorgulama: sınır nasıl öğrenilir?

Parselinizin sınırın içinde, civarında ya da dışında olduğunu, sınırı onaylatan idareden yazılı olarak öğrenirsiniz. Büyükşehir olmayan illerde bu kurum il özel idaresidir; büyükşehirlerde ilgili ilçe belediyesi ya da büyükşehir belediyesidir (Yönetmelik m.4/36).

Şu sırayı izleyin:

• Ada ve parsel numarasını bulun. TKGM’nin ücretsiz Parsel Sorgu uygulamasında il, ilçe, köy ve ada/parsel ile parselin konumunu görürsünüz. Bu ekran sınır için resmî teyit değildir, ama başvurunuzu kolaylaştırır.
• İlgili idareye dilekçe verin. Parselin sınırın içinde mi, civarında mı, dışında mı kaldığını sorun. Sınırın hangi meclis kararıyla ve hangi tarihte onaylandığını da isteyin.
• Özel kararları sorun. Meclis bu alanlar için ayrıca yapılaşma kararı ve ifraz (parsel bölme) şartları belirleyebilir (Kanun m.27). Varsa bunları da yazılı isteyin.
• Tapu kaydına bakın. Kanun, meclisin bu tespitlerinin kadastro paftasına işlenip tapu sicilinde belirtileceğini yazar (m.27). Beyanlar hanesinde not olmaması, parselin sınır dışında olduğunu göstermez.

Muhtar size yol gösterebilir, ama sözlü bilgisi resmî teyit yerine geçmez. Bazı idareler sınırları kendi harita ekranlarında gösterebilir; böyle bir ekran bulsanız da yazılı teyit isteyin. Genel imar sorgusu için imar durumu nasıl öğrenilir rehberine bakabilirsiniz.

Köy yerleşik alanında ev yapma şartları nelerdir?

Çevre düzeni planı ya da meclisin özel bir kararı yoksa, bina en çok 2 kat ve 7,50 m olabilir ve taban alanı katsayısı (TAKS) %40’ı geçemez.

Köy onaylı bir çevre düzeni planı kapsamındaysa önce o planın kararlarına uyulur (Yönetmelik m.3). Plan yoksa yönetmeliğin beşinci bölümü geçerlidir:

Bir örnek: 600 m²’lik parselde konut ve müştemilatın taban alanı toplamı en çok 240 m² olabilir; bahçedeki eklentiler de buna dâhildir (m.4/27).

Parsel büyüklüğüne ilişkin hükümlere uymayan parselde, uygun hâle getirilmedikçe yeni yapıya izin verilmez (m.49). 6 Şubat 2023 depremlerinden etkilenen yerlerde, hasarlı konutun yerinde yeniden yapımı için 31 Aralık 2026’ya kadar bazı farklı kurallar uygulanır (Yönetmelik Geçici m.1).

Projeyi kim onaylar, muhtarlığa bildirim nasıl yapılır?

Projeyi büyükşehir olmayan illerde il özel idaresi (valilik), büyükşehirlerde ilçe belediyesi onaylar. Onaydan sonra muhtarlığa yazılı bildirim yapılır ve inşaata başlanır (Yönetmelik m.57).

Süreç üç parçadan oluşur:

• Proje onayı. Projenin fen ve sağlık kurallarına uygun olduğuna dair ilgili idare onayı alınır (m.57). Etüt ve projelerin sorumluluğu müellif mimar ve mühendislerdedir (Kanun m.27).
• Muhtarlığa yazılı bildirim. Onaylı projeye göre inşaat yapacağınızı yapı sahibi olarak muhtarlığa yazılı bildirirsiniz (Yönetmelik m.4/30).
• Projeye uygun inşaat. Yapının fen ve sağlık kurallarına uygunluğunu valilik belirler (m.57). Muhtar, onaysız ya da projesine aykırı bir yapıyı öğrenirse durumu valiliğe bildirir. Yapı, valilikçe ulusal adres bilgi sistemine ve kadastro planlarına işlenir (Kanun m.27).

Köylerde etüt ve projeler, ilgili idarenin ya da Bakanlık taşra teşkilatının mimar ve mühendislerince de hazırlanabilir (Kanun m.8/h). Valilikler talep hâlinde yöreye uygun hazır proje temin edebilir (Yönetmelik m.57). Bunun ilinizde sunulup sunulmadığını idareye sorun.

Köy yerleşik alanında tarım arazisi kuralları uygulanır mı?

Hayır; köy yerleşik alan sınırı içinde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümleri uygulanmaz (İmar Kanunu m.27). Ancak sınırın kendisi 5403’teki izinler alınarak belirlenir.

Sınır bir parseli bölüyorsa, sınır çizgisi 5403’e tabi olmaksızın ifraz hattı sayılır (m.27). Yani tapuda «tarla» yazan parselin sınır içindeki kısmında, tarım arazisi için aranan asgari büyüklükler uygulanmaz.

10 Temmuz 2019’dan önce belirlenmiş onaylı köy yerleşik alanı ve civarı, 5403 bakımından izinli kabul edilir (5403 Geçici m.6).

Bir ayrıntıya dikkat edin: Kanunun 5403’ü dışarıda bırakan cümlesi «köy yerleşik alan sınırı» der; civarı ayrıca saymaz. Parseliniz civar bölümündeyse ve tapuda tarım arazisi niteliği taşıyorsa, il tarım ve orman müdürlüğüne de danışın.

Parsel sınırın dışındaysa ne değişir?

Sınırın dışındaki parsel iskân dışı alandır. Burada 27. maddedeki köy muafiyeti uygulanmaz; yapılar kural olarak ruhsata tabidir (Yönetmelik m.64).

Yönetmelik m.64, seralar dışında yalnızca taban alanı 75 m², toplam inşaat alanı 150 m² ve bodrum dâhil 2 katı geçmeyen, parselde tek olan bağ evini ruhsatsız yapılabilir sayar. Bunun için il tarım ve orman müdürlüğünün uygun görüşü ve ilgili idarenin izni gerekir; projeyi de ruhsat vermeye yetkili idare inceler. Parsel tarım arazisiyse önce 5403 sayılı Kanun’un izinleri aranır.

Üst ölçek planı bulunmayan iskân dışı alanda inşaat alanı katsayısı %5’i, toplam yapı inşaat alanı 250 m²’yi geçemez. Saçak yüksekliği 7,50 m’yi ve 2 katı aşamaz; yapı parsel sınırlarına 3 m’den fazla yaklaşamaz (Yönetmelik m.63).

Bu oranlar tarım arazisinde kendiliğinden ev hakkı vermez; önce 5403’ün izinleri gelir. Tarım arazisinde bağ evine, yüzölçümü en az 2 ha (dikili arazide 1 ha, örtü altında 0,3 ha) olan parselde, taban alanı 30 m² ve iki katlı olarak izin verilebilir; bu izin takdire bağlıdır (2026 yönetmeliği Ek-1). Ayrıntılar tarlaya ev yapılır mı ve tarımsal yapı için 20 dönüm şartı rehberlerinde; plana girme ihtimali için tarla imara açılır mı rehberine bakın.

Mücavir alandaki ve büyükşehirdeki köylerde durum farklı mı?

Evet. Köy mücavir alan içindeyse 27. maddedeki ruhsat muafiyeti uygulanmaz. Büyükşehirde mahalleye dönüşen ve nüfusu 5.000’in altında kalan eski köylerde ise büyükşehir belediye meclisi aksine karar almadıkça, uygulama imar planı yapılıncaya kadar 27. madde uygulanır.

Mücavir alan belediye sınırına bitişik olmak zorunda değildir ve köyleri de içerebilir (Kanun m.45). Mücavir alanda ilgili idare belediyedir ve yapılar ruhsata tabidir (Yönetmelik m.4/36, m.58).

Büyükşehirdeki bu yerlerin kırsal yerleşim özelliğinin sürüp sürmediğine büyükşehir belediye meclisi karar verir. 27. maddedeki projeleri ilçe belediyesi onaylar ve muhtarlığa bildirilir (Kanun m.8/ğ). Daha önce tespit edilmiş köy yerleşik alan sınırları burada kırsal yerleşik alan sınırı sayılır (Yönetmelik m.4/4-b).

Ayrı bir düzenleme de kırsal mahalledir. Büyükşehir belediye meclisi, ilçe belediye meclisinin teklifiyle en geç 90 gün içinde bir mahalleyi kırsal mahalle sayabilir ya da en az 10.000 m² kırsal yerleşik alan belirleyebilir. Bu yerlerde mesken amaçlı binalar emlak vergisinden muaftır; bina inşaat harcı ve imarla ilgili harçlar alınmaz (5216 sayılı Kanun Ek m.3).

Onay ve bildirim olmadan ev yapılırsa ne olur?

Köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturan biri, projesi fen ve sağlık şartlarına uygun olduğu hâlde valilik onayı ve muhtarlık bildirimi olmadan konut yaparsa yapı sahibine idari para cezası verilir. Bu ceza kanun metninde 1.000 TL olarak yazılıdır (Kanun m.42).

Diğer aykırılıklarda ceza, m.42’nin ikinci fıkrasına göre hesaplanır; kanun metnindeki alt sınır 1.000 TL’dir. Aynı fiilin tekrarında cezalar bir kat artırılır (m.42). Muhtarlığa bildirim yapılmadan başlanan yapı, imar mevzuatına aykırı yapı sayılır (Yönetmelik m.4/20). Böyle bir yapının iskân, tamir, tadil ve ilavelerine, uygun hâle getirilmedikçe izin verilmez (m.10).

22 Mayıs 2026’dan itibaren, ruhsatsız ya da 27. madde kapsamında izinsiz yapılarda kullanılmak üzere hazır beton piyasaya arz edene 500.000 TL idari para cezası verilir (Kanun m.42). Bu tutar 2026’da kanuna girmiştir; Ekim 2026 itibarıyla kanun metnindeki değerdir.

Adım adım ne yapmalı

1. 1

   Köyün idari durumunu öğrenin

   Köy belediye ya da mücavir alan içinde mi, dışında mı? Büyükşehirdeyse kırsal yerleşim kararı var mı? Bu, hangi kurumla çalışacağınızı belirler.

2. 2

   Parsel bilgilerini toplayın

   Tapu kaydından ada, parsel, yüzölçümü, nitelik ve hisse durumunu çıkarın. Hisseli parselde birden fazla bina için maliklerin muvafakati (onayı) gerekir (Yönetmelik m.50).

3. 3

   Sınırı yazılı olarak teyit edin

   İl özel idaresine ya da büyükşehirde ilgili belediyeye dilekçe verin. Parselin durumunu, sınırın onay tarihini ve varsa yapılaşma ve ifraz kararlarını sorun.

4. 4

   Yolu ve kısıtları kontrol edin

   Parselin kamuya ait bir yola cephesi var mı? Afet riski ya da dere yatağı gibi bir yapı yasağı olup olmadığını sorun.

5. 5

   Projeyi hazırlatıp onaylatın

   Plan ya da meclis kararı yoksa projeyi 2 kat, 7,50 m ve %40 taban alanı katsayısı sınırlarına göre hazırlatın. İl özel idaresine, büyükşehirde ilçe belediyesine onaylatın.

6. 6

   Muhtarlığa yazılı bildirim yapın

   Onaylı projeyle muhtarlığa yazılı bildirimde bulunun ve bir örneğini saklayın. Değişiklik gerekirse önce projeyi yeniden onaylatın.

Sık yapılan hatalar

• Köydeki her parseli yerleşik alanda sanmak. Sınırın içindeki parselle dışındaki tarla arasında kurallar tamamen değişir.
• Muhtara haber vermeyi onay sanmak. Muhtarlığa yapılan şey bildirimdir; projeyi ilgili idare onaylar.
• «Ruhsat yok» sözünü «izin yok» diye anlamak. Proje onayı, muhtarlığa bildirim ve yapı kurallarına uyum zorunludur.
• Sınır içindeki her parselin yola cephesi olduğunu sanmak. Bölünerek oluşan parselin kamu eline geçmiş bir yola cephesi şarttır (Yönetmelik m.44). Yol durumunu satın almadan önce sorun.
• Mücavir alanı hesaba katmamak. Köyünüz mücavir alandaysa ruhsat muafiyeti uygulanmaz.
• İlan metnine güvenmek. «Köy içi», «köy arsası» gibi ifadeler resmî bir statü değildir. Satın almadan önce sınırı kurumdan yazılı alın.

Bir sonraki adım

Parseliniz sınırın dışında kalıyorsa, plan durumu ve arazi sınıfı sorularını bu asistanla sırayla geçebilirsiniz:

Köyde bir parseli almayı ya da satmayı düşünüyorsanız, kabaca bir değer aralığı görmek için bu aracı kullanabilirsiniz. Sonuç bir tahmindir; parselin kendi belgeleri belirleyicidir.

Tapu kaydını, sınır yazısını ve diğer belgeleri birlikte okumak isterseniz parsel inceleme sayfasına bakabilirsiniz. Köy arazileri için köy arazisi sayfası, kısa tanım için köy yerleşik alanı maddesi işinize yarayabilir.