3194 Sayılı İmar Kanunu: Plan, Parselasyon, İfraz ve Ruhsat Kuralları (2026)

Q: İmar çapı kaç günde çıkar, ne kadar geçerlidir?

Mevzuattaki adı imar durum belgesidir. İlgili idare belgeyi başvurudan itibaren en geç 2 iş günü içinde verir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.55). Sabit bir geçerlilik süresi yoktur; plan veya mevzuat değişmedikçe geçerliliği devam eder. Ücreti belediye meclisinin tarifesine göre değişir. Ayrıntı için imar durumu rehberine bakın.

Q: İmar planına itiraz için ne kadar sürem var?

Kanuna göre plan, onay tarihinden itibaren 1 ay askıda kalır ve itiraz bu süre içinde yapılır; belediye meclisi itirazları 15 gün içinde kesin karara bağlar (m.8/b). Parselasyon planları da 1 ay askıda kalır (m.19). Kanun, kesinleşen imar ve parselasyon planlarına karşı her hâlde 5 yıl içinde dava açılabileceğini de söyler. Kendi durumunuzdaki süreyi bir hukukçuyla teyit edin.

Q: Yapı ruhsatı ne kadar sürede verilir, ne kadar geçerlidir?

Eksiksiz başvuruda ruhsat en geç 30 gün içinde verilir. Eksik varsa idare 15 gün içinde yazıyla bildirir; eksik giderildikten sonra ruhsat 15 gün içinde verilir (m.22). Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde yapıya başlanmalı ve başlama süresiyle birlikte 5 yıl içinde bitirilmelidir; aksi hâlde ruhsat hükümsüz sayılır (m.29).

3194 sayılı İmar Kanunu sade anlatım: plan kademeleri, 18. madde uygulaması ve %45 DOP sınırı, ifraz-tevhit, yapı ruhsatı süreleri, köy yerleşik alanı ve 2025–2026 değişiklikleri.

3194 Resmî metin (mevzuat.gov.tr) Son değişiklik: 22 Mayıs 2026 (7579 sayılı Kanun) Son kontrol: 4 Ekim 2026

Kimi etkiler:Arsa ve tarla sahipleriHisseli tapu malikleriEv yaptırmak isteyenlerKöyde yapı yapacaklarArazi almayı düşünenler

Bir tarlanın arsaya dönüşüp dönüşmeyeceği, bir arsanın ikiye bölünüp bölünemeyeceği ya da köyde ev yapmak için hangi belgenin gerektiği büyük ölçüde tek bir kanuna bağlıdır: 3194 sayılı İmar Kanunu. Kanun 3 Mayıs 1985’te kabul edildi ve 9 Mayıs 1985 tarihli, 18749 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı.

Bu sayfada arazi sahiplerini en çok ilgilendiren kuralları madde numaralarıyla özetliyoruz. Kanun maddelerindeki sayılar mevzuat.gov.tr’deki güncel metinden alınmıştır. Tarım arazilerindeki izinler ayrıca 5403 sayılı Kanuna tabidir.

Bu düzenleme neyi belirler?

Kanun, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında yapılacak bütün planlara ve resmî ya da özel bütün yapılara uygulanır (m.2). Belediye ve mücavir alan içinde yetkili idare belediyedir, dışında valiliktir (m.5). Mücavir alan, imar denetimi belediyeye bırakılmış alandır. Belediye sınırına bitişik olması gerekmez ve köyleri de içerebilir (m.45).

Kanunun temel mantığı şudur: Arsanızda ne yapılabileceğini plan belirler. Arazi kullanımında yalnızca mekânsal strateji planı, çevre düzeni planı ve imar planı kararlarına uyulur (m.8/d). Her plan, bir üst kademedeki plana uygun hazırlanır (m.6).

Plan kademeleri

Kademe	Ölçek	Ne gösterir?
Mekânsal strateji planı	1/250.000, 1/500.000 veya daha üst	Bölge ölçeğinde stratejiler
Çevre düzeni planı	1/50.000 veya 1/100.000	İl, havza ya da bölge bütününde genel arazi kullanımı
Nazım imar planı	1/5.000 (büyükşehirde 1/5.000–1/25.000)	Gelişme yönü, nüfus yoğunluğu, ulaşım sistemi
Uygulama imar planı	1/1.000	Yapı adaları, yapı yoğunluğu, yollar, uygulama etapları

Ölçekler Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 4. maddesindedir. Son nüfus sayımında nüfusu 10.000’i aşan yerleşmelerin imar planı yaptırması zorunludur (m.7/b).

Sizi etkileyen başlıca kurallar

Madde	Kural	Sizin için anlamı
m.8/b	Plan, onaydan sonra 1 ay askıda kalır. İtiraz bu sürede yapılır; belediye meclisi 15 gün içinde kesin karar verir.	Askıyı kaçırmamak için belediyenin internet sitesini ve muhtarlık panosunu izleyin.
m.8/b	Kesinleşen imar ve parselasyon planlarına karşı, kesinleşmeden itibaren her hâlde 5 yıl içinde dava açılabilir.	Süre hesabını bir hukukçuyla teyit edin.
m.8/c	Tarım arazileri, 5403 sayılı Kanundaki izinler alınmadan tarım dışı amaçla planlanamaz ve köy yerleşik alanı olarak tespit edilemez.	Tarım arazisinde ilk adım tarım dışı kullanım izni olabilir.
m.15	İmar planı olan yerde ifraz ve tevhit, yalnızca parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda ve plana uygun yapılabilir.	Parselasyonu yapılmamış imarlı tarlanız kural olarak tek başına bölünemez.
m.16	İfraz-tevhit kararını encümen ya da il idare kurulu 30 gün içinde verir. Karar 15 gün içinde tapuya bildirilir, tapu 1 ay içinde tescil eder.	Başvurudan tescile kadar yasal süreler bellidir.
m.18	18. madde uygulamasında malik muvafakati aranmaz. Düzenleme ortaklık payı, düzenleme öncesi alanın en fazla %45’idir.	Arazinizden yol, park, okul gibi alanlar için pay kesilebilir.
m.19	Parselasyon planı 1 ay askıda kalır, sonra kesinleşir ve tapu sicili re’sen düzenlenir.	Askıdaki dağıtım cetvelinde yeni parselinizi kontrol edin.
m.21–22	Kural olarak yapı ruhsatı zorunludur. Eksiksiz başvuruda ruhsat en geç 30 gün içinde verilir; eksik varsa 15 gün içinde yazıyla bildirilir.	Ruhsatsız yapı ceza ve yıkım riski taşır.
m.27	Belediye ve mücavir alan dışında, köy yerleşik alanı ve civarında yapılacak konut ile entegre tesis niteliğinde olmayan tarım-hayvancılık yapıları için ruhsat aranmaz. Etüt ve projelerin valilikçe onaylanması ve muhtarlığa bildirilmesi zorunludur.	Köyde ev için ruhsat yerine proje onayı gerekir.
m.29	Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde yapıya başlanmalı, başlama süresiyle birlikte 5 yıl içinde bitirilmelidir. Aksi hâlde ruhsat hükümsüz sayılır.	Ruhsatı uzun süre bekletmek yeni ruhsat gerektirebilir.

Ruhsat başvurusundan önce parselinizin imar durum belgesini alırsınız. Halk arasında imar çapı denen bu belge, başvurudan itibaren en geç 2 iş günü içinde verilir. Sabit bir geçerlilik süresi yoktur; plan veya mevzuat değişmedikçe geçerliliği devam eder (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.55).

2025–2026 değişiklikleri

Kanunda ve uygulama yönetmeliklerinde bu dönemdeki başlıca değişiklikler şunlardır:

24 Temmuz 2025, 7557 sayılı Kanun (RG 32965): Ek Madde 12 eklendi. 2.500 m²’den büyük parklarda, plan değişikliği yapılmadan Sağlık Bakanlığının talebiyle aile sağlığı merkezi gibi sağlık tesislerine yer ayrılabilir.
11 Eylül 2025, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik değişikliği (RG 33014): Parselasyon planlarının 30 günlük askısı PARSİD sistemine girilir ve maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılır. Parselin uygulama imar planı dışında kalan kısmı şart aranmadan ayrılabilir ve önceki vasfıyla tescil edilir. %45’i aşan ve kamulaştırılacak alanlar, parselasyonun tescilinden itibaren 5 yıl içinde kamuya geçirilmelidir; bu süre gerekçeyle en fazla 1 yıl uzatılabilir.
13 Ekim 2025, Anayasa Mahkemesi kararı (RG 33046): m.23’te, altyapısı henüz yapılmamış geliştirme alanlarında teknik altyapı bedelinin %25’ini peşin ödeyip kalan %75’ini taahhüt edenlere de ruhsat verilmesine imkân tanıyan bölüm iptal edildi. İptal 13 Temmuz 2026’da yürürlüğe girdi.
22 Mayıs 2026, 7579 sayılı Kanun (RG 33261): Ruhsatsız yapıda kullanılmak üzere hazır betonu piyasaya arz edenlere ya da piyasada bulunduranlara 500.000 TL idari para cezası (m.42) ve kullanım belgeli yapılarda yangın güvenliği periyodik kontrolü (m.28) getirildi. Yapı Kayıt Belgeli yapıların bulunduğu Hazine taşınmazlarında kaçırılan satın alma başvuru ve ödeme süreleri 31 Aralık 2026’ya uzatıldı.
1 Temmuz 2026, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği değişikliği (RG 33297): Ruhsatı hükümsüz hâle gelen yapılarda hangi mevzuatın uygulanacağı netleştirildi. Konut yapılabilen alanlardaki ofis yapılarının %60’a kadar konuta dönüştürülmesine 1 yıl süreyle imkân tanındı.

Sık karşılaşılan durumlar

Tarlanız imar planına girdi, 18. madde uygulaması başladı

Belediye, 18. madde uygulamasıyla bölgedeki parselleri birleştirip plana göre yeniden dağıtır. Bunun için onayınız aranmaz. Arazinizden en fazla %45 DOP kesilebilir. Parselasyon planı 30 gün askıya çıkar ve e-Devlet üzerinden bildirim gelir. Yeni parseliniz öncelikle eski yerinizden, olmazsa en yakın eşdeğer alandan verilir (m.18). Parselasyon planı tescil edilince özel kullanım alanındaki parselin tapudaki cinsi «arsa» olarak yazılır (Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m.33). Tarlanın arsaya dönüşmesinin asıl yolu budur; ayrıntılar tarla arsaya nasıl çevrilir rehberinde.

İmarlı arsanızı ikiye bölmek istiyorsunuz

Önce parselasyon planının tescil edilip edilmediğini öğrenin (m.15). Yönetmeliğe göre ifraz için parsel maliklerinin tümünün muvafakati gerekir (Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m.7). Yeni parsellerin her biri plandaki ya da yönetmelikteki asgari ölçüleri karşılamalıdır. Örneğin 4 kata kadar konut ve ticaret bölgelerinde, bitişik nizamda parsel genişliği 6,00 metreden, ön bahçesiz nizamda derinlik 13,00 metreden az olamaz (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.6). Yola cephesi olmayan parsel oluşturulamaz. Tapuda ifraz için 2026’da kayıtlı değer üzerinden binde 11,38 harç alınır (Harçlar Kanunu 4 sayılı tarife). Aynı nizam ve kullanımdaki parselleri tevhit etmek ise toplam inşaat hakkını artırmaz.

Köyde ev yapmak istiyorsunuz

Arsanız belediye ve mücavir alan dışında, köy yerleşik alanı ya da civarındaysa yapı ruhsatı aranmaz. Ancak projeniz valilikçe onaylanmalı ve muhtarlığa bildirilmelidir (m.27). Büyükşehirlerde «kırsal yerleşik alanı» sınırını ilçe belediye meclisinin teklifiyle büyükşehir belediye meclisi, diğer illerde il genel meclisi belirler. Köy yerleşik alan sınırı içinde 5403 sayılı Kanun hükümleri uygulanmaz. Sınır dışında kalan tarım ve hayvancılık yapıları ise ruhsat alınarak yapılmalıdır.

Araziniz plan dışında ve tarım arazisi

İmar planı dışındaki alanlarda yönetmelikte belirlenen büyüklüklerin altında ifraz yapılamaz (m.15). Arazi tarım arazisiyse 5403 sayılı Kanun da devreye girer. Asgari büyüklük mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili arazilerde 0,5 hektar, örtü altında 0,3 hektardan küçük belirlenemez. İfraz, Tarım ve Orman Bakanlığının iznine bağlıdır. İmar planı olmayan yerlerde, her türlü yapılaşma amacıyla araziyi hisselere bölen özel parselasyon planları ve satış vaadi sözleşmeleri de yapılamaz. Miras, tarım ve hayvancılık amaçlı hisselendirme ve cebri icra satışı gibi istisnalar kanunda sayılmıştır (m.18). Bu yüzden «hisseli arsa» ilanlarını dikkatle inceleyin. Ayrıntılar tarla bölünür mü rehberinde.

İlgili araçlar ve bir sonraki adım

Karar vermeden önce şu sırayı izleyebilirsiniz:

1
İmar durum belgesini isteyin
Belediye ve mücavir alan içindeyse belediyeye, dışındaysa valiliğe başvurun. Planlı alanlarda belge en geç 2 iş günü içinde verilir; ücreti belediyeye göre değişir.
2
Parselasyon durumunu öğrenin
Parselin bulunduğu adada parselasyon planının tescil edilip edilmediğini belediyenin imar biriminden sorun. Bölme ve ruhsat bu bilgiye bağlıdır.
3
Askı ilanlarını takip edin
Plan ve parselasyon askıları 1 ay sürer. Belediyenin internet sitesini, muhtarlık panosunu ve e-Devlet bildirimlerinizi izleyin.
4
Sonucu bir uzmanla teyit edin
Plan notları ve süreler parsele göre değişir. Kesin karar vermeden önce belediye, kadastro müdürlüğü ya da bir avukatla görüşün.

Ön değerlendirme için şu araçları kullanabilirsiniz:

Ücretsiz araç İmara Açılır mı? Plan hiyerarşisi, köy yerleşik alanı ve çevre faktörleriyle karar ağacı. Ücretsiz araç Emsal / KAKS / TAKS Hesaplama İmarlı arsada taban alanı, toplam inşaat alanı ve yaklaşık bağımsız bölüm sayısı. Ücretsiz araç Tarlam Bölünür mü? 5403 sayılı Kanun asgari büyüklüklerine göre ifraz ve hisselendirme kontrolü.

Daha fazla bilgi için imar durumu nasıl öğrenilir ve tarla imara açılır mı rehberlerine bakabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

İmar çapı kaç günde çıkar, ne kadar geçerlidir?

Mevzuattaki adı imar durum belgesidir. İlgili idare belgeyi başvurudan itibaren en geç 2 iş günü içinde verir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.55). Sabit bir geçerlilik süresi yoktur; plan veya mevzuat değişmedikçe geçerliliği devam eder. Ücreti belediye meclisinin tarifesine göre değişir. Ayrıntı için imar durumu rehberine bakın.

18. madde uygulamasında arazimin ne kadarı kesilir?

Düzenleme ortaklık payı (DOP), düzenleme öncesi yüzölçümünün en fazla %45’idir (m.18). Bu bir tavandır; kesinti bölgenin ihtiyaç duyduğu yol, park ve okul gibi alanlar kadar yapılır. Bir parselden bir defadan fazla DOP alınmaması esastır. Plan değişikliğiyle yapılaşma ve nüfus artarsa ilk oranı %45’e tamamlayacak kadar ek kesinti yapılabilir. Bkz. DOP.

İmar planına itiraz için ne kadar sürem var?

Kanuna göre plan, onay tarihinden itibaren 1 ay askıda kalır ve itiraz bu süre içinde yapılır; belediye meclisi itirazları 15 gün içinde kesin karara bağlar (m.8/b). Parselasyon planları da 1 ay askıda kalır (m.19). Kanun, kesinleşen imar ve parselasyon planlarına karşı her hâlde 5 yıl içinde dava açılabileceğini de söyler. Kendi durumunuzdaki süreyi bir hukukçuyla teyit edin.

Yapı ruhsatı ne kadar sürede verilir, ne kadar geçerlidir?

Eksiksiz başvuruda ruhsat en geç 30 gün içinde verilir. Eksik varsa idare 15 gün içinde yazıyla bildirir; eksik giderildikten sonra ruhsat 15 gün içinde verilir (m.22). Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde yapıya başlanmalı ve başlama süresiyle birlikte 5 yıl içinde bitirilmelidir; aksi hâlde ruhsat hükümsüz sayılır (m.29).

Köyde ev yapmak için ruhsat gerekir mi?

Belediye ve mücavir alan dışında, köy yerleşik alanı ve civarında yapılacak konut için yapı ruhsatı aranmaz. Ancak etüt ve projelerin valilikçe onaylanması ve muhtarlığa bildirilmesi zorunludur (m.27). Köy yerleşik alan sınırı dışındaki tarım ve hayvancılık yapıları ise ruhsat alınarak yapılmalıdır.

Yeni imar barışı çıktı mı?

İmar barışı (Geçici 16. madde) 31 Aralık 2017’den önce yapılmış yapılar içindi. Başvuru süresi 15 Haziran 2019’da, ödeme süresi 30 Haziran 2019’da kapandı. Ekim 2026 itibarıyla Resmî Gazete’de yayımlanmış yeni bir imar barışı düzenlemesi tespit etmedik. 7579 sayılı Kanun, Yapı Kayıt Belgeli yapıların bulunduğu Hazine taşınmazlarında kaçırılan satın alma başvuru ve ödeme sürelerini 31 Aralık 2026’ya uzattı. Bu, yeni bir imar barışı değildir.

Kaynaklar

Son kontrol: 4 Ekim 2026

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, mali ya da yatırım danışmanlığı değildir. Mevzuat değişebilir; işlem öncesi ilgili kurumdan ve uzmanından teyit alın.