Köy Arazisi: Ne Yapılabilir, Ne Yapılamaz, Nasıl Alınır ve Satılır?

Köyde arsa ya da ev almak isteyenlerin ilk sorusu genellikle “buraya ev yapılır mı?” olur. Cevap, parselin köyde olmasına değil, köy yerleşik alanı sınırının içinde mi dışında mı kaldığına bağlıdır. Aynı köydeki iki komşu parselden birinde konut için ruhsat aranmaz, diğeri ise tarım arazisi kurallarına tabi olabilir.

Bu sayfada köy arazisinin tapuda nasıl göründüğünü, üzerinde neye izin verildiğini, alırken ve satarken nelere bakmanız gerektiğini özetliyoruz. Kurallar 3194 sayılı İmar Kanunu, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ve vergi kanunlarının güncel metinlerine dayanır.

Köy Arazisi nedir, tapuda nasıl görünür?

“Köy arazisi” yasal bir terim değildir. Tapuda bu adla bir nitelik yoktur. Gündelik dilde köy sınırları içindeki her türlü parsel için kullanılır. Tapu kaydında parselin bulunduğu köy, ada ve parsel numarası yazar. Nitelik hanesinde ise “arsa”, “kargir ev ve bahçesi”, “tarla” ya da “ahır” gibi ifadeler görürsünüz.

Parselde ne yapabileceğinizi üç bilgi belirler:

• Köy yerleşik alanı sınırı. Sınırı büyükşehirlerde ilçe belediye meclisinin teklifiyle büyükşehir belediye meclisi, diğer illerde il genel meclisi belirler. Sınır içinde 5403 sayılı Kanun hükümleri uygulanmaz. Meclisin belirlediği yapılaşma ve ifraz şartları kadastro paftasına işlenir ve tapu sicilinde belirtilir (3194 m.27).
• Belediye ve mücavir alan dışında olmak. Ruhsat muafiyeti yalnızca belediye ve mücavir alan dışındaki köyler için geçerlidir. Köy mücavir alana alınmışsa yapı ruhsatı belediyeden alınır.
• Büyükşehir durumu. Büyükşehir illerinde köylerin tüzel kişiliği kaldırıldı; köyler mahalle olarak ilçe belediyelerine katıldı (6360 m.1). Nüfusu 5.000’in altındaki bu mahallelerde kırsal özelliğin sürüp sürmediğine büyükşehir belediye meclisi karar verir. Aksine karar yoksa uygulama imar planı yapılıncaya kadar m.27 uygulanır; projeleri ilçe belediyesi onaylar (3194 m.8/ğ).

Tarım arazisi, 5403’teki izinler alınmadan köy yerleşik alanı olarak tespit edilemez (3194 m.8/c). 10 Temmuz 2019’dan önce belirlenmiş onaylı köy yerleşik alanları ise izinli kabul edilir (5403 Geçici m.6). Terimin ayrıntısı için köy yerleşik alanı sayfasına bakın.

Üzerinde ne yapılabilir?

Köy yerleşik alanının ayrıcalığı, bazı yapılarda ruhsat yerine proje onayı ve bildirimle yetinilmesidir. Aşağıdaki tablo belediye ve mücavir alan dışındaki köyler için geçerli kuralları özetler.

Ruhsat aranmaması, onaysız yapı yapılabileceği anlamına gelmez. Yapılar yöresel dokuya ve fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olmalıdır. Etüt ve projelerin sorumluluğu müellif mimar ve mühendislere aittir. Valilik bu yapıları ulusal adres bilgi sistemine ve kadastro planlarına işler (m.27). Köylerde projeyi ilgili idarenin ya da Bakanlık taşra teşkilatının mimar ve mühendisleri de hazırlayabilir (m.8/h). Kurumların bu yapılar için yaptığı etüt, proje ve proje uygunluk görüşünden harç ya da ücret alınmaz (m.27).

Alırken nelere bakmalı?

Köyde arsa almadan önce kararın büyük kısmını resmî kayıtlar verir. Aşağıdaki sırayı izleyebilirsiniz.

1. 1

   Sınırı yazılı olarak sorun

   Parselin köy yerleşik alanı ya da civarında olup olmadığını valilikten (il özel idaresi), büyükşehirde ilçe belediyesinden yazılı olarak öğrenin. İlandaki «köy içi» ya da «eve uygun» sözü bu yazının yerini tutmaz.

2. 2

   Mücavir alan ve meclis kararlarını kontrol edin

   Köy mücavir alandaysa ruhsat muafiyeti uygulanmaz. Sınır içindeyse meclisin yapılaşma ve ifraz şartlarını, afet riskli alan ve köy yolu kararlarını sorun.

3. 3

   Tapu kaydını inceleyin

   Malikleri, mülkiyet türünü, ipotek, haciz ve şerhleri kontrol edin. Miras kalan köy evlerinde birden çok malik bulunabilir. Paylı mülkiyette diğer paydaşlar, satışın bildiriminden itibaren 3 ay, her hâlde satıştan itibaren 1 yıl içinde önalım hakkını kullanabilir (TMK m.733).

4. 4

   Mevcut yapının belgelerini isteyin

   Parselde ev ya da ahır varsa valilik onaylı projeyi ve muhtarlık bildirimini isteyin. Belgesi olmayan yapı için ceza ve yıkım ihtimalini satıcıyla açıkça konuşun.

5. 5

   Yolu, sınırları ve çevreyi yerinde görün

   Kamu yoluna cepheyi, elektrik ve su bağlantısını, komşu sınırlarını kontrol edin. Mera, yaylak ve kışlak özel mülkiyete geçirilemez (4342 m.4); parselin bu alanlarla karışmadığından emin olun. Tapuda kaydı olmayan yer için tapuda satış işlemi yapılamaz.

İmar sorgusu için imar durumu nasıl öğrenilir, yolu olmayan parseller için yola cephesi olmayan arazi, hisseli alımlar için hisseli tapu nasıl satılır yazılarına bakabilirsiniz. Mera ile ilgili kurallar mera sayfasındadır.

Satarken değeri ne belirler?

Köy arazisi için resmî bir fiyat tarifesi yoktur. Alıcılar genellikle şu özelliklere bakar:

• Yerleşik alan içinde olmak. Ruhsat muafiyeti ve 5403’ün uygulanmaması, sınır içindeki parseli konut arayan alıcı için ayrı bir yere koyar. Sınırı gösteren resmî yazıyı satıştan önce hazırlayın.
• Yol ve altyapı. Kamu yoluna cephesi olmayan parselde yapı yapılamaz (m.8/ğ). Elektrik ve su bağlantısı da alıcının ilk sorularındandır.
• Yapı ve belgeler. Valilik onaylı projesi ve muhtarlık bildirimi olan yapı, belgesiz yapıya göre daha az soru işareti taşır.
• Mülkiyet durumu. Müstakil tapu satışı kolaylaştırır. Hisseli yerde tüm paydaşların birlikte satması önalım belirsizliğini ortadan kaldırır.
• Meclis kararları. Yapılaşma ve ifraz şartları, afet riskli alan sınırları ve köy yolları parselin kullanımını doğrudan etkiler.
• Konum. Merkeze ve hizmetlere uzaklık, ulaşım ve çevre alıcının kararında önemlidir.

Miras kalan köy evini satacaksanız adımlar için miras kalan arazi satışı yazısına bakabilirsiniz. Kendi parseliniz için bir aralık görmek isterseniz aşağıdaki asistanı kullanın.

Vergi ve masraflar

Büyükşehir illerinde belediye sınırı il sınırıdır. Bu illerde arazi muafiyetinin nasıl uygulandığını belediyenize sorun. Ayrıntılar için arazi satışında vergi yazısına bakabilir, tutarı aşağıdaki araçla hesaplayabilirsiniz.

Bir sonraki adım

İlk iş, parselin köy yerleşik alanı içinde olup olmadığını yazılı olarak öğrenmektir. Sınırın içindeyseniz proje onayı sürecini, dışındaysanız tarım arazisi kurallarını izlersiniz. Ev yapma seçeneklerini tarlaya ev yapılır mı yazısında karşılaştırdık. Konuyu ayrıca köy yerleşik alanı rehberinde ele alıyoruz.

Parsel sınırın dışında kalıyorsa Tarlam bölünür mü? ve İmara açılır mı? asistanları sonraki soruları adım adım gösterir. Köyde arazi satmak istiyorsanız arazimi sat, arıyorsanız arazi arıyorum sayfasından talep bırakabilirsiniz. Benzer türleri tarla ve imarlı arsa sayfalarında karşılaştırabilirsiniz.