Paylı Mülkiyet, Elbirliği Mülkiyeti ve Önalım (Şufa) Hakkı: TMK m.688–703 ve 732–735 (2026 Güncel)
Türk Medeni Kanunu’nda hisseli tapu kuralları: paylı ve elbirliği mülkiyeti, ortaklığın giderilmesi ve şufa hakkı. 7571 ile gelen 1 yıllık süre ve rayiç bedel kuralı madde madde.
Kimi etkiler:Hisseli tapu sahipleriMirasçılarHisseli arazi alıcılarıOrtaklığı sona erdirmek isteyen paydaşlar
Tapuda birden çok malik yazıyorsa Türk Medeni Kanunu’nun birlikte mülkiyet hükümleri geçerlidir. «Hisseli tapu» denen paylı mülkiyet, miras kalan taşınmazlardaki elbirliği mülkiyeti ve pay satışında doğan önalım (şufa) hakkı bu kanunda düzenlenir.
Bu sayfada sizi doğrudan ilgilendiren kuralları madde numaralarıyla özetliyoruz. Hükümler mevzuat.gov.tr’deki güncel kanun metninden, değişiklikler Resmî Gazete’den alınmıştır.
Bu düzenleme neyi belirler?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu 22 Kasım 2001’de kabul edildi. 8 Aralık 2001 tarihli ve 24607 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı, 1 Ocak 2002’de yürürlüğe girdi. Birlikte mülkiyetle ilgili dört konuyu düzenler:
- Paylı mülkiyet (m.688–700). Birden çok kişi, bölünmemiş bir taşınmazın tamamına belli paylarla maliktir. Tapuda «1/4» gibi oranlar görürsünüz.
- Elbirliği mülkiyeti (m.701–703). Ortakların belirli payı yoktur. En sık örnek miras ortaklığıdır (m.640).
- Paylaşma ve ortaklığın giderilmesi (m.642, 644, 698–699). Her paydaş ya da mirasçı ortaklığın sona ermesini isteyebilir. Usul başka kanunlardadır: sulh hukuk mahkemesi (HMK m.4), zorunlu arabuluculuk (6325 sayılı Kanun m.18/B) ve icra satışı (İİK m.114).
- Yasal önalım hakkı (m.732–734). Bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar payı alıcıdan dava yoluyla alabilir. Sözleşmeden doğan önalım m.735’tedir.
Paylı mülkiyet
- Her paydaşın belli bir payı vardır (1/3, 1/4 gibi).
- Payınızı tek başınıza satabilir, rehnedebilirsiniz.
- Üçüncü kişiye satışta diğer paydaşların önalım hakkı doğar.
- Önemli işlerde pay ve paydaş çoğunluğu yeterlidir.
Elbirliği mülkiyeti
- Belirli pay yoktur; hak malın tamamına yayılır.
- Tasarruf için bütün ortakların oybirliği gerekir.
- Ortaklardan biri tapuda tek başına pay satamaz.
- Paylaşma ya da paylı mülkiyete geçişle sona erer.
Sizi etkileyen başlıca kurallar
| Madde | Kural | Sizin için anlamı |
|---|---|---|
| m.688 | Başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve haczettirilebilir. | Payınızı satmak için diğer paydaşların izni gerekmez. Payınız borcunuz için haczedilebilir. |
| m.690–691 | Küçük onarım ve tarımsal işleri her paydaş tek başına yapabilir. Kira sözleşmesi gibi önemli işler pay ve paydaş çoğunluğu ister. | Tarlayı kiraya vermek için hem payların hem kişilerin çoğunluğu gerekir. |
| m.692 | Malın tamamı üzerindeki tasarruf, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmamışsa bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. | Taşınmazın tamamı ancak herkes kabul ederse satılır. Tek başınıza yalnızca kendi payınızı satarsınız. |
| m.693 | Kullanım uyuşmazlığında kullanma şeklini hâkim belirler; zaman ya da yer olarak bölüşme olabilir. | Bu, tapuda bölünme anlamına gelmez. |
| m.694 | Giderler ve vergiler, aksine hüküm yoksa payları oranında karşılanır. Fazla ödeyen paydaş diğerlerine rücu edebilir. | Ortak bir gideri tek başınıza ödediyseniz, fazlasını diğer paydaşlardan payları oranında isteyebilirsiniz. |
| m.695 | Kullanım ve yönetim kararlarının sonradan paydaş olanları bağlaması için tapuya şerh edilmesi gerekir. | Kullanım anlaşmanızı şerh ettirmezseniz yeni paydaş buna bağlı olmayabilir. |
| m.698 | Her paydaş paylaşma isteyebilir. Bu hak sözleşmeyle en çok 10 yıl sınırlanabilir; taşınmazda sözleşme resmî şekle bağlıdır. | Kural olarak ortaklıkta süresiz kalmaya zorlanamazsınız. |
| m.699 | Paylaşma aynen bölme ya da satışla olur. Bölme uygun değilse veya mal önemli değer kaybına uğrayacaksa açık artırmayla satışa karar verilir. | Yalnız paydaşlar arasında artırma, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. |
| m.640, m.701–702 | Elbirliğinde belirli pay yoktur; yönetim ve tasarruf için oybirliği gerekir. Mirasçılar terekedeki haklar üzerinde birlikte tasarruf eder. | Miras kalan taşınmaz elbirliğiyle kayıtlıysa tek bir mirasçı tapuda pay satamaz. |
| m.732 | Önalım hakkı, payın üçüncü kişiye satılmasında doğar. | Payınızı bir paydaşa satarsanız önalım hakkı doğmaz. |
| m.733/1 | Cebrî artırmayla satışlarda ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım kullanılamaz. | İcra satışında payı alan kişiye karşı önalım davası açılamaz. |
| m.733/2 | Genel feragat resmî şekilde yapılır ve tapuya şerh edilir. Belirli bir satışta vazgeçme yazılı şekle tabidir. | Yazılı vazgeçme yalnızca o satış için geçerlidir. |
| m.733/3–4 | Satış, alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Hak, bildirimden itibaren 3 ay, her hâlde satıştan itibaren 1 yıl geçince düşer. | Hangi süre önce dolarsa hak o gün düşer. Bildirim yapılmamışsa 3 aylık süre başlamaz; 1 yıllık süre yine işler. |
| m.734 | Önalım alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Hâkim payın rayiç bedelini belirler; davacı bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini kesin süre içinde nakden yatırır. | Tapuda düşük bedel gösterilmiş olsa da yatıracağınız tutar hâkimin belirlediği rayiç bedeldir. Yatırılmazsa tescil kararı verilemez. |
2025–2026 değişiklikleri
- 25 Aralık 2025 — Resmî Gazete sayı 33118. 24 Aralık 2025’te kabul edilen 7571 sayılı Kanun yayımlandı ve aynı gün yürürlüğe girdi. Önalım hükümlerini değiştirdi:
- m.733/4’teki «iki yıl» ibaresi «bir yıl» oldu (7571 m.35).
- m.733/1’e 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar eklendi (7571 m.35).
- m.734/2 yeniden yazıldı. Davacı artık hâkimin belirlediği rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini nakden yatırıyor (7571 m.36).
- Kanuna Geçici Madde 1 eklendi (7571 m.37). m.733’teki değişiklikler 25 Aralık 2025’ten önceki satışlara uygulanmaz; bu satışlarda 2 yıllık süre devam eder. m.734’teki rayiç bedel kuralı ise bu tarihten önce açılmış davalara da uygulanır.
- 31 Temmuz 2026 — Resmî Gazete sayı 33326. 16 Temmuz 2026’da kabul edilen 7589 sayılı Kanun, İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesini değiştirdi (7589 m.1). Değişiklik yayımı tarihinde yürürlüğe girdi:
- Bütün maliklerin mirasla edindiği ve mirasçılar dışında maliki bulunmayan taşınmazda satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilirse, birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır.
- Bu birinci artırmada teklif, muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçmelidir. İkinci artırmada ölçü muhammen kıymetin yüzde ellisidir.
- İhale bedelini süresinde yatırmayan alıcı paydaşsa, teminatın tamamı diğer paydaşlara payları oranında ödenir.
Paylı ve elbirliği mülkiyetini düzenleyen m.688–703 bu dönemde değişmedi.
Sık karşılaşılan durumlar
Paydaşınız payını tanımadığınız birine sattı
Bir paydaş 1/3 payını 12 Ağustos 2026’da üçüncü bir kişiye sattı. Alıcı satışı 1 Eylül 2026’da noter aracılığıyla size bildirdi. Önalım davasını alıcıya karşı 1 Aralık 2026’ya kadar açabilirsiniz. Bildirim hiç gelmeseydi üst sınır 12 Ağustos 2027 olurdu. Yatıracağınız tutar tapudaki bedel değil, hâkimin belirlediği rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderleridir.
Satış 25 Aralık 2025’ten önce yapıldı
Paydaşınız payını 15 Ekim 2025’te sattı ve size noter bildirimi yapılmadı. Geçici Madde 1 gereği üst süre 2 yıldır ve 15 Ekim 2027’de dolar. Davayı bugün açarsanız rayiç bedel kuralı yine uygulanır; m.734’teki değişiklik satış tarihine bakmaz.
Miras kalan arazide bir kardeş payını satmak istiyor
Babadan kalan arazi dört kardeş adına elbirliği mülkiyetiyle intikal etti. Kardeşlerden biri payını satmak istiyor. Elbirliğinde belirli pay olmadığı için tapuda tek başına pay satışı yapılamaz. Seçenekler:
- Bütün mirasçılar birlikte taşınmazın tamamını satabilir.
- Mirasçılar yazılı paylaşma sözleşmesiyle paylı mülkiyete geçebilir (m.676). Anlaşma yoksa bir mirasçı sulh hâkiminden dönüşüm isteyebilir (m.644). Sonrasında her kardeş kendi payını satabilir; üçüncü kişiye satışta diğerlerinin önalım hakkı doğar.
- Mirasçı, miras payını noterde düzenlenen sözleşmeyle üçüncü kişiye devredebilir (m.677). Bu sözleşme alıcıya tapuda pay vermez; yalnızca paylaşma sonunda mirasçıya düşen payı isteme hakkı sağlar.
Tarım arazisinde 5403 sayılı Kanun da uygulanır. Elbirliğinden paylı mülkiyete dönüşüm ve pay temliki Bakanlık iznine bağlıdır. Mirasçılar anlaşırsa devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren 1 yıl içinde tamamlanır (m.8/B). Ayrıntılar 5403 sayfasında.
Paydaşlar anlaşamıyor
Beş paydaşlı bir arsada paydaşlar uzlaşamıyor. Ortaklığı sona erdirmek isteyen paydaş şu yolu izler:
- Arabulucuya başvurur. 1 Eylül 2023’ten beri bu başvuru dava şartıdır. Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içinde sonuçlandırır; süre en fazla 1 hafta uzatılabilir (6325 sayılı Kanun m.18/A).
- Anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açar.
- Hâkim önce aynen bölmeyi değerlendirir. Bölme uygun değilse açık artırmayla satışa karar verir (m.699). Artırmaya katılmak için muhammen kıymetin yüzde onu tutarında teminat gerekir (İİK m.114).
Taşınmazı bütün malikler mirasla edinmişse ve başka malik yoksa, birinci artırmaya yalnızca malik mirasçılar katılır (İİK m.114, 7589 sayılı Kanun’la). Tarım arazisinde aynen bölme 5403’teki büyüklük sınırlarına takılabilir.
İlgili araçlar ve bir sonraki adım
Bir işlem yapmadan önce şu sırayı izleyebilirsiniz:
- 1
Tapu kaydını inceleyin
Mülkiyetin paylı mı elbirliği mi olduğunu, pay oranınızı ve beyanlar hanesindeki şerhleri kontrol edin.
- 2
Tarihleri not edin
Satış tarihini ve noter bildiriminin size ulaştığı tarihi yazın. Satış 25 Aralık 2025’ten önce mi sonra mı?
- 3
Payınızın karşılığını hesaplayın
Pay oranınızın kaç metrekareye denk geldiğini ve satışta ödenecek tapu harcını hesaplayın.
- 4
Uzmana danışın
Dava, süre hesabı ve rayiç bedel kişisel duruma göre değişir. Somut durum için bir avukattan görüş alın.
Ayrıntılar için şufa hakkı, hisseli tapu nasıl satılır ve miras kalan arazi satışı rehberlerine bakabilirsiniz. Terimler sözlükte: paylı mülkiyet, elbirliği mülkiyeti, ortaklığın giderilmesi. Karar öncesi satmalı mıyım asistanını kullanabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Hisseli tapudaki payımı diğer paydaşların izni olmadan satabilir miyim?
Şufa (önalım) süresi 2026’da ne kadar?
Önalım davasında tapudaki bedel mi, rayiç bedel mi ödenir?
Miras kalan taşınmazda kendi payımı tek başıma satabilir miyim?
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası nerede açılır?
Payımı başka bir paydaşa satarsam önalım hakkı doğar mı?
Kaynaklar
Son kontrol: 4 Ekim 2026
- [1] Paylı Mülkiyet, Elbirliği Mülkiyeti ve Önalım (Şufa) Hakkı: TMK m.688–703 ve 732–735 (2026 Güncel) — resmî metin
- [2] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, güncel metin (m.640–644, 676–677, 688–703, 732–735, Geçici m.1)
- [3] 7571 sayılı Kanun, m.35–37 (önalım süresi, rayiç bedel, geçiş hükmü) — Resmî Gazete 25.12.2025, sayı 33118
- [4] 7589 sayılı Kanun, m.1 (İİK m.114, mirasçılar arası birinci artırma) — Resmî Gazete 31.07.2026, sayı 33326
- [5] 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (m.114, 7589 değişiklikleri işlenmiş)
- [6] 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (m.18/A, 18/B)
- [7] 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (m.4)
- [8] 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu (m.8, 8/B)
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, mali ya da yatırım danışmanlığı değildir. Mevzuat değişebilir; işlem öncesi ilgili kurumdan ve uzmanından teyit alın.
