İmar Beklentili Arsa: Ne Yapılabilir, Ne Yapılamaz, Nasıl Alınır ve Satılır?

İlanlarda “imar beklentili”, “imara açılacak”, “imar sınırına sıfır” gibi ifadeler sık geçer. Bu ifadelerin hiçbiri bir plan kararı değildir. Arazinin bugün ne olduğunu tapu kaydı, yarın ne olabileceğini ise onaylı planlar gösterir.

Bu sayfada tapudaki görünümü, plan kademelerini, bugünkü kuralları ve alım-satımda bakılacakları özetliyoruz. Sayılar 3194 sayılı İmar Kanunu, 5403 sayılı Kanun, imar yönetmelikleri ve vergi kanunlarının güncel metinlerinden alınmıştır.

İmar Beklentili Arsa nedir, tapuda nasıl görünür?

“İmar beklentili arsa” mevzuatta geçen bir terim değildir. Piyasada, henüz uygulama imar planı ve parselasyonu olmayan ama yerleşme alanına yakın olduğu için ileride plana girmesi beklenen araziyi anlatır.

Bu tür arazinin tapudaki niteliği çoğunlukla tarla, bağ ya da bahçedir. Tapuda “arsa” yazması için 18. madde uygulamasıyla hazırlanan parselasyon planının tescil edilmesi gerekir. Tescilde özel kullanım alanındaki parsellerin cinsine “arsa” yazılır (Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m.33). TKGM Parsel Sorgu ekranı nitelik ve yüzölçümünü gösterir, imar durumunu göstermez. İmar durumunu belediye ve mücavir alan içinde belediyeden, dışında valilikten öğrenirsiniz (3194 m.5).

Beklentinin hangi aşamada olduğunu plan kademesi gösterir. Her plan bir üst kademedeki plana uygun hazırlanır (3194 m.6).

Çevre düzeni planında konut alanı ne anlama gelir?

Çevre düzeni planında konut ya da gelişme alanında kalmak, parselin ileride alt ölçek planlara girebileceğini gösteren bir işarettir. Tek başına yapı izni değildir. Üst plan değişirse alt planların en geç 1 yıl içinde ona uygun hâle getirilmesi gerekir; getirilmezse üst planı onaylayan kurum en geç 6 ay içinde re’sen onaylar (3194 m.8/d). Ancak planı olmayan bir alana yeni uygulama planının hangi yıl yapılacağına dair bir süre Kanunda yoktur.

Parsel tarım arazisiyse bir halka daha vardır. Tarım arazisi, 5403 sayılı Kanun’daki izinler alınmadan tarım dışı amaçla planlanamaz (3194 m.8/c). Mutlak, özel ürün, dikili ve sulu tarım arazileri yalnızca kanunda sayılan istisnalarla tarım dışı kullanılabilir (5403 m.13). Büyük ova koruma alanında bu yol daha da dardır (m.14).

İmarlı arsadan farkı ne?

Üzerinde ne yapılabilir?

Plan beklentisi bugünkü kuralları değiştirmez. Arazi, tapudaki niteliği ve tarım sınıfı neyse o kurallara tabidir.

Plan dışı alanlar için ayrı yönetmelik kuralları vardır; durumu ilgili idareden öğrenin.

Plana girerse ne olur?

Parsel uygulama imar planına girdiğinde belediye (mücavir alan dışında valilik) arazileri birleştirip yeniden parselleyebilir. Bunun için malik muvafakati aranmaz (3194 m.18). Yol, park, okul gibi alanlar için düzenleme ortaklık payı kesilir. DOP, düzenleme öncesi yüzölçümünün %45’ini geçemez. 10.000 m²’lik bir arazide tavan uygulanırsa en az 5.500 m² size kalır.

Yeni parsel öncelikle eski yerinden, mümkün değilse en yakın eşdeğer alandan verilir (m.18/14). Kanuna göre parselasyon planının, imar planının kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içinde yapılması esastır (m.18/10).

Alırken nelere bakmalı?

Fiyatın bir kısmı gelecekteki bir plana bağlıysa, belgeye dayanmayan her iddiayı soru işaretiyle karşılayın.

1. 1

   Tapu kaydını inceleyin

   Niteliği, malikleri, mülkiyet türünü, ipotek, haciz ve şerhleri kontrol edin. Takyidatı görmek için malikin size Web Tapu yetkisi tanımlaması gerekir.

2. 2

   Plan kademesini belgeyle öğrenin

   Belediyeye ya da valiliğe parselin çevre düzeni, nazım ve uygulama planında nasıl göründüğünü sorun. Planlar Plan İşlem Numarası almak zorundadır (3194 m.8/b). Parsel uygulama planı içindeyse imar durum belgesi en geç 2 iş gününde verilir.

3. 3

   Arazi sınıfını sorun

   İl ya da ilçe tarım ve orman müdürlüğünden parselin sınıfını ve büyük ova koruma alanında kalıp kalmadığını öğrenin. Korunan sınıflarda tarım dışı kullanım kanundaki istisnalarla sınırlıdır.

4. 4

   Yolu ve zemini kontrol edin

   Kamuya ait bir yaya ya da taşıt yoluna cephe sağlanmadan yapı inşa edilemez, parsel oluşturulamaz (3194 m.8/ğ). Taşkın ve heyelan gibi nedenlerle yapı yasağı getirilen alanlar kural olarak ifraz edilemez.

5. 5

   Satış biçimini doğrulayın

   Taşınmaz satışı tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır. Hisse alıyorsanız diğer paydaşlar, noterle bildirimden itibaren 3 ay, her hâlde satıştan itibaren 1 yıl içinde önalım hakkını kullanabilir (TMK m.733).

İmar sorgusu için imar durumu nasıl öğrenilir, hisseli alımlar için kooperatif hisseli tarla riski, yolu olmayan parseller için yola cephesi olmayan arazi yazılarına bakabilirsiniz.

Satarken değeri ne belirler?

İmar beklentili arazi için resmî bir fiyat tarifesi yoktur. Alıcılar genellikle şu özelliklere bakar:

• Plan aşaması. Parselin hangi plan kademesinde, hangi kullanım kararıyla göründüğünü belgeyle göstermek belirsizliği azaltır.
• Kalacak net alan. Plana girerse DOP kesintisi en fazla %45’tir. Alıcı, kesinti sonrası kalabilecek alanı hesaba katar.
• Arazi sınıfı. Korunan sınıflar dışındaki arazi, örneğin kuru marjinal arazi, toprak koruma projesine uyulursa valilikçe tarım dışı kullanıma tahsis edilebilir (5403 m.13/2). Büyük ovada bu yol çok dardır.
• Yol ve konum. Yola cephe, yerleşme alanına ve altyapıya yakınlık satışı kolaylaştırır.
• Mülkiyet. Müstakil tapu daha az belirsizlik taşır. Düzenlemede hisseli araziler, asgari parsel büyüklüğü sağlanıyorsa müstakil hâle getirilebilir (3194 m.18/15).
• Kayıt temizliği. İpotek, haciz, şerh ve izinsiz yapı olmaması satışı hızlandırır.

Belgesiz plan beklentisi alıcı için ek değer taşımaz.

Vergi ve masraflar

Tapuda tarla yazsa da arazi emlak vergisinde arsa sayılabilir; kaydınızı belediyeden kontrol edin. Ticari kazanç ve KDV durumunu bir mali müşavirle değerlendirin. Ayrıntılar arazi satışında vergi yazısında.

Bir sonraki adım

Parselinizin plan yolunda nerede durduğunu görmek için İmara açılır mı? asistanını kullanın. Süreç tarla imara açılır mı ve tarla arsaya nasıl çevrilir yazılarında anlatılıyor. Satış zamanlaması için Satmalı mıyım? testine bakabilirsiniz.

Arazinizi satmak istiyorsanız arazimi sat, arazi arıyorsanız arazi arıyorum sayfasından talep bırakabilirsiniz. Benzer türleri imarlı arsa ve tarla sayfalarında karşılaştırabilirsiniz.