İmarlı Arsa: Ne Yapılabilir, Ne Yapılamaz, Nasıl Alınır ve Satılır?

Satılık arsa ilanlarında en sık görülen kelime «imarlı»dır. Ancak bu kelime, parselde ne kadar inşaat yapabileceğinizi göstermez. Bunu yürürlükteki uygulama imar planı, plan notları ve belediyenin verdiği imar durum belgesi gösterir.

Bu sayfada imarlı arsanın tapudaki görünümünü, yapılaşma koşullarını, alım ve satımda bakılacakları özetliyoruz. Kurallar 3194 sayılı İmar Kanunu ile Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin (PAİY) güncel metinlerinden alınmıştır.

İmarlı Arsa nedir, tapuda nasıl görünür?

Mevzuatta «imarlı arsa» diye ayrı bir tanım yoktur. İmar Kanunu «imar parseli» terimini kullanır: imar adaları içindeki kadastro parsellerinin Kanun, imar planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şekli (3194 m.5). Günlük dilde imarlı arsa denince üç şartı birlikte taşıyan parsel kastedilir:

• Yürürlükte uygulama imar planı vardır. Uygulama imar planı yapı adalarını, yoğunluğu ve yolları ayrıntılı gösterir (3194 m.5). Yürürlükte imar planı bulunmayan yerde PAİY’e göre ruhsat düzenlenemez (m.55/16).
• Parsel özel kullanım alanındadır. Planda konut, ticaret ya da sanayi gibi bir kullanıma ayrılmıştır. Park, okul ya da yol gibi umumi hizmet alanında kalan parsel ise kamuya geçirilmek üzere ayrılmış yerdir (3194 m.13).
• Parselasyon tescil edilmiştir. Parselin bulunduğu adanın parselasyon planı encümence kabul edilip tapuya tescil edilmeden o adadaki hiçbir parsele yapı ruhsatı verilemez (PAİY m.5/12).

Parselasyon planı tapuya tescil edilirken özel kullanım alanındaki parsellerin cinsine «arsa», umumi hizmet alanlarına ise plandaki kullanım kararı yazılır (Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m.33/1). Bu yüzden imarlı bir parselin tapusunda genellikle ada-parsel numarası ve «arsa» niteliği görürsünüz.

Tapu ise yapılaşma koşullarını göstermez. TKGM Parsel Sorgu konumu, yüzölçümünü ve niteliği gösterir; imar durumunu, emsali ve plan notunu göstermez. Belediyece parsellenmiş arazi ise emlak vergisinde arsa sayılır (1319 m.12). Bkz. arsa, arazi ve tarla farkı.

İmar durum belgesinde ne yazar?

İmar durum belgesi, parselin kullanım kararlarını ve yapılaşma şartlarını içeren, imar parselini sınır ve boyutlarıyla gösteren belgedir (PAİY m.4/1-ll). Halk arasında «imar çapı» denir. Belgede genellikle şunlar yazar:

• Kullanım kararı (konut, ticaret, konut ve ticaret gibi)
• Emsal (E ya da KAKS) ve taban alanı katsayısı (TAKS)
• Yapı nizamı: ayrık, bitişik ya da blok
• Bina yüksekliği ya da kat adedi
• Bahçe mesafeleri ve plan notları

Belge en geç 2 iş gününde verilir; plan ya da mevzuat değişmedikçe geçerliliği sürer (PAİY m.55/4, m.55/15).

Üzerinde ne yapılabilir?

İmarlı arsada yapı, imar durumuna uygun proje ve yapı ruhsatıyla yapılır. Plan, yönetmelikteki kullanım tanımlarını daraltabilir ama genişletemez (PAİY m.5/4). Plan aksini söylemiyorsa şu kurallar uygulanır.

Örnek hesap

500 m² net imar parseli düşünün. İmar durumunda E=1,20 ve TAKS=0,30 yazsın.

Dört kat için plandaki bina yüksekliği ya da kat adedi de buna izin vermelidir. Dar parselde taban alanını TAKS değil çekme mesafeleri sınırlayabilir. Terimler: emsal, TAKS, gabari.

İmarlı arsa mı, imar beklentili arsa mı?

İki tür ilanlarda sık karışır:

Alırken nelere bakmalı?

Kararı ilan değil, resmî belgeler belirler. Şu sırayı izleyebilirsiniz.

1. 1

   Güncel imar durum belgesi isteyin

   Belgeyi belediyeden ya da valilikten alın. Kullanım kararını, emsali, TAKS’ı, bina yüksekliğini ve plan notlarını ilandaki bilgilerle karşılaştırın.

2. 2

   Parselasyonun tescilli olduğunu doğrulayın

   Adanın parselasyon planı tapuya tescil edilmeden ruhsat verilmez (PAİY m.5/12). Tapudaki ada-parsel numarası ile imar durumundaki parsel sınırlarının aynı olduğunu kontrol edin.

3. 3

   Tapu kaydını ve beyanları inceleyin

   Malikleri, hisseleri, ipotek ve haciz şerhlerini görün. Bedele dönüştürülen DOP ödenmedikçe işlem yapılamayacağı beyanlar hanesine yazılır (3194 m.18); değer artış payı ödenmeden de satış yapılamaz (Ek m.8). Takyidat için malikten Web Tapu yetkisi isteyin.

4. 4

   Yol, cephe ve altyapıyı yerinde görün

   Yola cephesi olmayan parsele ruhsat düzenlenemez (PAİY m.5/14). Gelişme alanlarında yapı izni için kural olarak onaylı parselasyon ile yapılmış yol, içme suyu ve kanalizasyon aranır (3194 m.23).

5. 5

   Askıdaki plan değişikliğini sorun

   İmar planları ve değişiklikleri 1 ay askıda kalır; itiraz bu sürede yapılır (3194 m.8/b). Belediyeye parseli etkileyen bir askı olup olmadığını sorun.

6. 6

   Hisseli parselde ortaklığı öğrenin

   İmar uygulamasıyla hisseli kalan parselde paydaşlar tebliğden itibaren 6 ay içinde anlaşamaz ya da mahkemeye başvurmazsa idare ortaklığın giderilmesi davası açabilir (3194 m.16/4).

Ayrıntılar için imar durumu nasıl öğrenilir, tapu dolandırıcılığı ve yola cephesi olmayan arazi yazılarına bakabilirsiniz.

Satarken değeri ne belirler?

İmarlı arsa için resmî bir fiyat tarifesi yoktur. Alıcılar genellikle şu özelliklere bakar:

• İnşaat hakkı. Aynı büyüklükteki iki parselden emsali yüksek olanda daha fazla inşaat alanı çıkar. Karşılaştırmayı yalnızca parsel metrekaresiyle değil, emsale esas alanla da yapın.
• Kullanım kararı. Konut, ticaret ya da karma kullanım, parselde yapılabilecek binanın türünü belirler.
• Parsel biçimi ve cephe. Dar ya da derinliği az parselde bahçe mesafeleri taban alanını küçültebilir (PAİY m.20/3).
• Kayıt temizliği. Şerhi, ipoteği, ödenmemiş payı ya da hisse sorunu olmayan arsa daha kolay satılır.

Emlak işletmesiyle satıyorsanız ilanda ada, parsel, emsal ve öngörülen bina yüksekliği gibi bilgiler yer almalıdır (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.14/2-i, m.15/3).

Müteahhitle kat karşılığı anlaşmayı düşünüyorsanız payları önceden hesaplayın.

Fiyat aralığını görmek için arsa değeri nasıl öğrenilir yazısını ve Arazim ne eder? asistanını kullanabilirsiniz.

Vergi ve masraflar

Tarla olarak alınıp belediyece ifraz edilerek arsa vasfı kazanan taşınmazda Gelir İdaresi, beş yıllık süreyi cins tashihinin yapıldığı tarihten başlatır. 150.000 TL istisna satış bedeline değil, kazanca uygulanır. TKGM döner sermaye ücreti ilçeye göre değişir.

Ayrıntılar için arazi satışında vergi ve tapu devri süreci yazılarına bakın.

Bir sonraki adım

İmar durum belgeniz varsa inşaat hakkını emsal hesaplama aracıyla hesaplayın. Belgeniz yoksa imar durumu nasıl öğrenilir yazısındaki adımları izleyin. Satış zamanlaması için Satmalı mıyım? testine bakabilirsiniz.

Arsa satmak istiyorsanız arazimi sat, arsa arıyorsanız arazi arıyorum sayfasından talep bırakabilirsiniz. Plan dışındaki parseller için tarla ve imar beklentili arsa sayfalarına bakabilirsiniz.